В коворкинге веселее

Столичный рынок гибких офисных пространств показывает высокие темпы роста

Коворкинги и другие форматы гибкого офисного пространства появились на рынке сравнительно недавно — в нача­ле 2000-х, но уже успели стать популяр­ными во многих странах. «Некоторые операторы (коворкингов) предлагают круп­ным корпорациям решения «под ключ», кото­рые выгоднее по сравнению с традиционной арендой офиса, — отмечает директор депар­тамента представления интересов арендато­ров Colliers International Франсуа Нонненма­шер. — Сегодня компании часто не хотят брать на себя риски, характерные для долго­срочной аренды, и повсеместное развитие коворкингов уже ставит под угрозу существо­вание традиционных офисных рынков во многих крупных городах в мире».

В России первые коворкинги появились примерно десять лет назад. По данным CBRE, в Москве доля гибких офисных помещений в об­щем объеме офисного предложения составляет сегодня около 1%, что соответствует уровню развитых европейских рынков. При этом, как и в Европе, число вновь открываемых коворкин­гов увеличивается с каждым годом. По подсче­там Colliers International, на конец 2018 года общее количество гибких пространств, в том числе классических коворкингов, на террито­рии Москвы и ближнего Подмосковья достигло 153, их совокупная площадь составила 103 тыс. кв. м. На долю специализированных коворкин­гов приходилось около 6,5% (6 700 кв. м). Об­щее количество рабочих мест — 16 тыс. Только в IV квартале минувшего года суммарная пло­щадь коворкингов увеличилась более чем на 20 тыс. кв. м.

В Москве число таких объектов к концу минувшего года выросло до 125 (более 100 тыс. кв. м), из них почти 80% располагаются в офисных помещениях классов A и B. Круп­нейшими открытиями 2018 года стали SOK «Арена Парк» (7000 кв. м), SOK «Сады Пеки­на» (3 200 кв. м), CEO Rooms Empire 8 (3 000 кв. м), GrowUp (2 800 кв. м). В 2019 году в Москве планируется открытие еще 15 круп­ных коворкингов совокупной площадью 46 тыс. кв. м. Это на 42% больше, чем за про­шлый год (32,4 тыс. кв. м). Причем итоговый показатель может быть выше за счет откры­тия небольших несетевых коворкингов.

Кто, где, почем

Согласно исследованию, в котором приняли участие пять сетей коворкингов Москвы (опрошено 180 резидентов), 32% резидентов заняты в сфере маркетинга, 24% — в сфере дизайна и рекламы, 15% — производства. Ди­ректор отдела исследований рынка компании CBRE Анна Шепелева добавляет к списку представителей малого и микробизнеса, ра­ботающего в сфере услуг, активных продаж и IT, а также проектные команды (включая под­разделения крупных корпоративных клиен­тов) и стартап. При этом доля фрилансеров, по данным CBRE, сравнительно мала и со­ставляет от 10 до 15%.

Среднемесячная заполняемость гибкого пространства составляет 75%. Большинство из них расположено в бизнес-центрах класса B (53%), в сложившихся деловых районах. До­ля гибких офисных помещений, расположен­ных в бизнес-центрах класса А, составляет 26% от общего объема предложения. Опера­торы этих пространств, в основном, ориенти­руется на представителей проектных команд, работающих более 1 года, и корпоративных клиентов. При этом, по словам Шепелевой, спрос является сезонным, средний уровень заполняемости меньше в январе-феврале и мае-июне.

По данным Colliers, средняя стоимость за­крепленного рабочего места в классическом коворкинге составляет 14 840 руб. в месяц, средняя стоимость резидентства без фиксиро­ванного рабочего места — 15 тыс. рублей в месяц; стоимость рабочего места в open space — от 25 тыс. до 30 тыс. рублей в месяц, отдельный кабинет — 40 тыс. рублей. С нача­ла года средняя ставка аренды нефиксирован­ного и фиксированного места в классическом коворкинге повысилась на 3% и 11% соответ­ственно. В специализированном коворкинге за нефиксированное место выросла на 17%, за фиксированное — снизилась на 15%.

«Коммерческие условия предоставления пространства формируются в зависимости от его местоположения, качества отделки, диапа­зона предоставляемых дополнительных услуг, а также срока аренды и количества арендован­ных рабочих мест», — поясняет Анна Шепеле­ва. По ее словам, как и в случае со ставками аренды на классические офисные помещения, ставка аренды на рабочее место в коворкинге существенно снижается по мере удаления от центра города при сопоставимом «качестве» коворкинга. Так, средняя ставка аренды на фиксированное рабочее место в коворкинге, расположенном в районе между ТТК и МКАД, в 1,5 раза ниже, чем на такое же место в ковор­кинге в пределах Садового кольца.

При этом руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp Константин Королев считает местоположение хоть и важным, но уже не главным фактором. К слову, самый крупный объект сети открылся осенью в рай­оне станции метро «Войковская». «Этот ко­воркинг расположен в здании отеля, и мы уверены, что синергетический эффект от та­кого соседства не заставит себя долго ждать, — считает Константин Королев. — Следуя тенденции полицентричности, мы вы­брали локацию не в самом сердце города, зо­ны деловой активности сегодня стремитель­но развиваются и за пределами ТТК».

По мнению Франсуа Нонненмашера, уве­личение количества и площади коворкингов, рост стоимости аренды рабочего места, трансформации в зонировании пространства коворкингов указывают на то, что сегмент гибких пространств переживает динамичное развитие на рынке офисной недвижимости Москвы. В то же время, как отмечает эксперт, число коворкингов, способных принять круп­ного клиента, ограничено, и это свидетель­ствует о том, что качественное предложение помещений данного формата еще не сформи­ровано.

Справочно:

Концепция гибкого офисного пространства сочетает в себе три формата аренды офисных помещений: коворкинги, сервисные офисы и гибридные версии.

Коворкинг: оборудованные рабочие места в «общем» пространстве, которые доступны для краткосрочной аренды (от 1 часа) по фиксированной ставке. Основным преимуществом работы в открытом пространстве является создание атмосферы сотрудничества, которая позволяет сотрудникам из разных отраслей общаться и строить деловые отношения друг с другом.

Сервисный офис: полностью оборудованные офисные помещения, отделенные друг от друга, где рабочее место сдано в аренду на гибких условиях, с возможностью использования всей инфраструктуры, предоставляемой оператором гибкого пространства.

Смешанное офисное пространство: смешанные офисные пространства с возможностью аренды как обособленных оборудованных офисов, так и рабочих мест в «общем» пространстве, которые имеют преимущества обоих форматов.