Умные деньги

Покупатель платит за локацию, качественную концепцию и репутацию девелопера, который развивает проект

Элитная недвижимость формирует лицо города, расставляет «маркеры» инвестиционной привлекательности города для мирового сообщества. О том, что сейчас в элитном тренде, «Строительная газета» поговорила с директором департамента элитной недвижимости компании Capital Group Оксаной ДИВЕЕВОЙ.

«СГ»: Элитный рынок, с одной стороны, считается консервативным, с другой — самым инновационным. Какими чертами сегодня обладает «элитка», и что определяет, будет ли проект «элитным» и востребованным?

О.Д.: На рынке элитного жилья сменился подход к формированию предложения для покупателя. Если раньше был принцип «за сколько захотим продать, за столько и купят», то сегодня основной принцип — «покупатель понимает, сколько это стоит». 

Потенциал площадки сегодня определяется тем, сколько готов будет заплатить покупатель за это место, за концепцию, которую можно реализовать в этом месте, и за репутацию девелопера, который проект развивает. При этом покупатель хочет знать, что он получит за свои деньги. Любой покупатель, и элитного жилья в особенности, очень четко определяет свой бюджет. Это миф, что богатые люди сорят деньгами. Когда вопрос идет о крупных инвестициях в недвижимость, у покупателя есть четкое понимание, что он может получить за эти деньги у вас и что у конкурентов. Соответственно, чем чаще девелопер ставит себя на место покупателя, который выбирает лучшее за определенную сумму денег, тем выше у него шансы создать успешный, хорошо продаваемый проект в своей категории. Так, например, наш проект на Софийской набережной и Capital Towers на Краснопресненской набережной — оба элитные, но разной категории: первый — de luxe, второй — premium. Оба проекта уникальные и по сложности исполнения, и по архитектуре, и по локации. При этом каждое помещение в них будет стоить ровно столько, сколько должно стоить — не дороже и не дешевле.

«СГ»: И все же, какими характеристиками должен обладать элитный проект, чтобы покупатели готовы были к покупке?

О.Д.: Основополагающим во всем является локация. Capital Group приобретает площадки с учетом уникального местоположения, являющегося сразу конкурентным преимуществом. Когда несколько девелоперов строят сразу несколько объектов в одной локации, например, возле Третьего транспортного кольца, то они уже не могут конкурировать между собой местоположением, собственно, как и концепцией. В таких случаях конкуренция идет за счет цены — кто дешевле сможет построить и быстрее продать.

Мы хотим, чтобы люди при выборе элитной недвижимости ориентировались не на цену и цвет фасада, а четко понимали, что второго такого дома в этом месте не будет еще очень много лет. Что действительно элитное жилье — это уникальная локация и концепция, которые мы долго выбирали, соотносили между собой, проектировали с учетом сотен параметров, как для себя. Могу с уверенностью сказать, что все проекты, которые выходят в этом же районе, что и у нас, уступают по локации, по видовым характеристикам и так далее. Например, в Capital Towers 90% квартир обладают сумасшедшими панорамными видами. И это вид не из одного окна с последнего этажа, а изо всех окон одной квартиры. То же самое и на Софийской набережной, где большинство окон выходит на Кремль. При этом второй вариант — это виды из окон на резиденцию британского посла, что, согласитесь, не самое худшее соседство и уж тем более вид из окна.

Следующий критерий выбора — концепция, из которой сразу понятно: вот тот архитектурный объект, который должен быть именно здесь. Очень важно, как он вписывается в окружение, насколько уместен в этом месте, он должен стать «своим». Поэтому, когда у потенциальных покупателей при виде рендеров проекта сразу складывается эмоциональная связка места и архитектуры, когда у них не возникает вопросов, почему в этом месте спроектировано именно это здание, когда сразу устраивает и количество этажей, и фасады, и виды из окон, и местоположение — вот тогда покупатель о цене начинает думать во вторую очередь. Когда первая мысль покупателя при взгляде на проект: «О, это же именно то, что я искал», тогда можно со стопроцентной уверенностью говорить об успехе девелопера.

А происходит это благодаря таланту архитекторов. Поэтому мы выбираем лучших. Проекты на Софийской и Краснопресненской набережных — авторства бюро «Сергей Скуратов Architects». Небоскреб «Город столиц» создало архитектурное бюро NBBJ, а башни «ОКО» — архитектурное бюро «Skidmore, Owings and Merril», создавшее самый высокий небоскреб мира Бурдж-Халифа.

Если архитектор понимает город, грамотно работает с окружением, то у проекта есть все шансы стать узнаваемым архобъектом, таким, как «ОКО», например, куда водят туристов, куда приезжают делегации зарубежных архитекторов, чтобы посмотреть, «как это сделано».

К визуальным характеристикам добавляется критерий «Продуманная жизнь для людей»: планировочные решения и МОПы, безопасность и инфраструктурное удобство — например, во всех наших элитных проектах предусмотрено максимально возможное количество вариантов квартир разного метража и высоты потолков, фитнес-клубы, кафе и рестораны, сервис, в общем, все то, без чего сегодня нельзя представить элитное жилье.

«СГ»: Насколько сложной является техническая составляющая проектов, и важна ли она для покупателей?

О.Д.: Конечно, элитные проекты — это самая передовая инженерия. Покупатели давно не спрашивают, есть ли очистка воздуха, центральное кондиционирование или подземный паркинг. Это такие же естественные вещи, как лестница или лифт в обычном доме. Но при этом в каждом проекте появляется что-то новое, основанное на нашем опыте проектирования и эксплуатации. Например, в небоскребе «Город столиц» у нас стоит передовая система вентиляции, которая до сих пор не везде существует в премиальном сегменте, хотя проекту уже восемь лет. В «ОКО» мы вентиляцию еще больше модернизировали. А приступив к проектированию Capital Towers, мы максимально повысили критерий воздухоочистки: там, помимо принудительной приточно-вытяжной вентиляции, будет новая система проветривания, где в каждом апартаменте можно будет регулировать приток воздуха. И так по каждому пункту. Благодаря тому, что мы сами строим и сами управляем большинством наших зданий, накапливается опыт эксплуатации здания, что дает дополнительный источник знания, как построить новое здание, которым можно эффективнее управлять с учетом всех требований жителей.

«СГ»: Вы одни из немногих, кто сдает дома, в том числе апартаменты в башне «ОКО», с отделкой. Этот подход себя оправдывает?

О.Д.: Да. И по разным причинам. Во-первых, потому что обеспечить нормальную жизнь людям, когда остальные по много лет делают ремонты вокруг, невозможно, как бы ты ни старался. Проследить за людьми, которые привезли диван, гораздо проще, чем за теми, кто работает перфоратором и создает неудобство всей башне. Поэтому мы делаем отделку сами, используя материалы уровня, достойного именно элитного жилья. Помимо материалов, важен профессиональный уровень отделочных бригад. Я не раз слышала истории обеспеченных людей, делавших очень дорогостоящие ремонты в элитных квартирах, получивших в результате перепутанные выключатели или испорченный мрамор, криво установленную сантехнику и многое другое. Задача архитекторов-дизайнеров, которых мы привлекаем для разработки цветовой гаммы, грамотного светового сценария — сделать такой вариант, чтобы любой человек с помощью декоратора мог адаптировать его под свои вкусы. Мы никогда не говорим, к примеру, что у нас три стиля в отделке, потому что это неправильно. Собственник сам решает, какой стиль ему ближе, и создает его с помощью мебели, светильников, декора, интерьерных решений.

Сейчас идет разработка дизайн-проекта отделки квартир в Capital Towers. Возможно, это будут два вида отделки, но они будут различаться не по стилю, а по тону — более темное, более яркое сочетание цветов, и более мягкое — нейтральное. Еще важный момент — квартиры и апартаменты с готовой отделкой того качества, которое мы предлагаем покупателям, обходятся дешевле, чем если бы они занимались отделкой самостоятельно. И самое главное — экономятся нервы и время наших любимых покупателей. А уж скольких разводов удалось избежать…

«СГ»: Как меняется портрет элитного покупателя? Зависит ли портрет от объекта? Если да, то что сейчас проще найти на рынке — квартиру для семьи или для состоятельного одинокого бизнесмена?

О.Д.: Как я уже говорила, каждый наш проект обладает уникальной локацией и концепцией, мы не строим под копирку.

Поэтому и портрет покупателя разный. Самый простой ответ на этот вопрос мог быть — это человек, у которого есть деньги.

Но, помимо денег, покупатель ментально либо подходит дому, срастается с ним, и они гармонично дополняют друг друга, либо не подходит, и тогда наличие больших сумм у покупателя не важно.

По моему ощущению, Capital Towers — это семейная молодая история. Большая часть тех, кто сегодня интересуется проектом, — это люди 35-40 лет, молодые семьи с детьми. Им важно то, где они живут, важно, что они видят из окна, они понимают, насколько улучшается качество их жизни здесь. Этим покупателям важно, что квартиры с высококачественной отделкой. Рядом Сити — десять минут, и папа с мамой дома. Если брать другой дом — наш новый проект на Кутузовском проспекте, то там совсем другой портрет покупателя. В начале Кутузовского проспекта давно не строилось домов по-настоящему высокого класса. При этом существует целый пласт состоятельных людей, который хотят жить именно в начале Кутузовского проспекта — они там выросли, им там нравится.

Некоторое время назад многие скупали по нескольку квартир в «сталинских» домах, объединяли их, стараясь приблизить к «элитным стандартам». Но это не то же самое, что жить в новом, комфортном, оснащенном современными коммуникациями, грамотно спланированном, по-настоящему элитном жилье. Этот проект ждали. И поэтому, когда появилась возможность рассмотреть покупку в нашем доме, даже притом, что он еще не вышел в продажу, они очень обрадовались. Тут аудитория постарше — это люди в возрасте 45 лет и выше, у них взрослые дети, и, планируя купить тут квартиру, они рассчитывают, что она станет их родовым гнездом.

«СГ»: Имеет ли смысл покупать элитные квартиры с инвестиционными целями, для сдачи в аренду?

О.Д.: Конечно, сейчас это не так выгодно, как раньше. Выгодно покупать на ранних стадиях строительства, потому что, например, на «элитку» закладывается больший рост в бизнес-модели, чем на бизнес-класс и комфортное жилье. Проект не может стоить одинаково на разных фазах реализации. В среднем на время строительства проекта закладывается рост стоимости в 20% на каждом этапе.

Также имеет смысл покупки апартаментов и квартир для сдачи в аренду, особенно в Москва-Сити, где рынок аренды очень динамичен. А окупаемость вложений составляет 7-8% — несколько больше, чем по рынку жилья в целом, где эта цифра не превышает 5%.

Оксана Дивеева: Сегодня рынок элитной недвижимости перешел от позиции «за сколько захотим продать, за столько и купят» к позиции «покупатель понимает, сколько это стоит»