Реформа жилищного строительства состоится, но поправки возможны
В Торгово-промышленной палате России прошел круглый стол «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве». Как известно, с 1 июля 2019 года застройщикам жилья предстоит перейти на новую систему финансирования, предусматривающую переход на банковское кредитование и использование счетов эскроу. Нельзя сказать, что между властями, застройщиками и банками существует сегодня полное взаимопонимание относительно того, как должны работать новые механизмы. Неудивительно, что организованный в ТПП круглый стол вызвал небывалый интерес. Зал был заполнен до отказа. А кроме того, как сообщил глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) Леонид Казинец, было получено не менее 1500 заявок на онлайн-подключение к трансляции в интернете. Интерес к круглому столу подогревало и участие в нем министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева. Понимая волнение и определенную нервозность, царящую среди застройщиков, глава Минстроя постарался снять часть возникающих страхов. По его мнению, переход рынка жилья на эскроу-счета не приведет к сильным потрясениям и, в том числе, к заметному изменению цен.
С вступлением с 1 июля в силу норм проектного финансирования все жилищные проекты в РФ можно будет разделить на три части: те, которым банки одобрили проектное финансирование (с открытием счетов эскроу); те, которые могут в порядке исключения достраиваться по прежним правилам в соответствии с критериями, предварительно определенными в проекте постановления правительства РФ; те, которые не получили ни проектного финансирования от банков, ни разрешения от контролирующих органов на достройку по старой схеме. Проекты, попавшие в третью группу, будут, по словам министра Владимира Якушева, завершаться по одному из двух механизмов, разрабатываемых сейчас Минстроем по поручению президента.
Первый механизм предполагает, что Фонд защиты дольщиков будет докапитализирован за счет федерального бюджета, а затем предоставит необходимые средства застройщикам проектов из третьей группы на небанковских условиях — то есть беспроцентную ссуду или заем с минимальными ставками. Деньги будут выдаваться с условием возврата, а поручителем выступят власти соответствующего субъекта РФ.
Второй механизм предполагает заключение соглашения между правительством и субъектом РФ о том, что власти последнего сами определяют критерии достройки проблемных объектов по старой схеме, позволяя застройщику не переводить их на нормы проектного финансирования, но берут на себя риски возможного долгостроя и обязуются завершить его за счет средств регионального бюджета.
«Если мы грамотно распорядимся этими инструментами, то не допустим наступления критической ситуации в отрасли», — подчеркнул Якушев.
Касаясь вопроса о достройке тех объектов, разрешение на строительство которых было получено ранее, министр согласился с тем, что тема эта непростая и очень волнует представителей отрасли в регионах. Как известно, ведомством разработаны критерии, определяющие, может ли проект быть достроен по старым правилам. В частности, предполагается, что минимальная степень строительной готовности объекта должна составлять 30% и должно быть заключено ДДУ не менее, чем на 10% площадей. Однако, возможно, что эти цифры не окончательные. «Документ уже в прямом доступе (для обсуждения. — «СГ»), но не факт, что это последний вариант, — сказал Владимир Якушев. — Сейчас этот документ будет проходить согласование». По словам министра, может быть скорректировано требование о количестве заключенных договоров долевого участия. «Есть мнение, что эта планка должна быть выше — не 10%, а больше, возможна некая дискуссия, — сообщил глава Минстроя, — но основное, заложенное в документе, останется». Он также не исключил, что понадобится еще ряд доработок уже после того, как изменения вступят в силу — так, например, было с ФЗ-214, который несколько раз корректировали и дорабатывали.
Отвечая на опасение некоторых участников рынка по поводу возможного демпинга перед 1 июля 2019 года, Владимир Якушев заявил: «У нас есть информационная система, где идет регистрация всех ДДУ, и сегодня мы такой ситуации не наблюдаем. Демпинг цен приведет к продажам ниже себестоимости, соответственно к банкротству, поэтому мы четко следим за этим, чтобы такой ситуации не допустить».
Что касается пожеланий и просьб отдельных субъектов Федерации предоставить им некие послабления в связи с переходом на новые условия финансирования, то Владимир Якушев отметил, что Минстрой не считает это целесообразным. Речь, в частности, шла о Крыме и Севастополе. «Там есть свои вопросы, но субъективных факторов в них гораздо больше, чем объективных, — сказал министр. — На данный момент мы не планируем изменения в законодательстве, которые отдельно регулируют Крым и Севастополь. Мы, конечно, будем помогать, но давать послабления Крыму и Севастополю в рамках новелл не собираемся».
Важное сообщение прозвучало из уст заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина. Он сообщил, что Минстрой России предлагает создать межведомственную комиссию для решения спорных вопросов при переходе на проектное финансирование. «Если возникнет ситуация, когда застройщику будут говорить, что по проекту готовность не 30%, а 29%, то ее нужно разбирать в ручном режиме, — сказал замминистра. — Для таких случаев мы предлагаем создать комиссию при Минстрое, которая будет такие спорные моменты регулировать. Это важно».
Восстановить доверие
Выступивший на круглом столе глава думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев высказался за то, чтобы поддержать застройщиков в части выравнивания процентной ставки по проектному финансированию. «То, что сейчас происходит с процентными ставками в банковской сфере, — это, мягко говоря, перекос, поэтому нам нужно усилить конкуренцию среди банков и расширить тот перечень, который предлагает Центробанк, — заявил депутат. — На наш взгляд, пока нет соответствия тем потребностям, которые есть у рынка в целом».
Парламентарий призвал банковское сообщество также занять более активную позицию. «Коллегам из банковского сообщества нужно понимать, что реформа — это ни в коем случае не подарок для них, — сказал Николай Николаев. — Вся реформа делается для того, чтобы повысить надежность и привлекательность покупки жилья для населения. Задача банков — также участвовать в достижении этой цели».
Глава комитета считает, что в результате на рынке появится новый привлекательный инвестиционный продукт. «Мы рассматриваем эскроу-счета, застрахованные на сумму до 10 млн рублей, как новый инвестиционный инструмент, — сказал Николаев. — Конечно, это продукт, который ориентирован в том числе на граждан, чьи 30 трлн рублей сейчас лежат на банковских депозитах. То есть это тот потребительский сегмент, который, на наш взгляд, сегодня практически не задействован, но обладает огромным потенциалом для обеспечения притока инвестиций в жилищное строительство».
Николай Николаев коснулся также темы защиты граждан от недобросовестных застройщиков. По его мнению, 7-10% участников рынка вели себя недобросовестно, и именно они испортили репутацию всего рынка в глазах государства, дольщиков и финансового сообщества.
Выступивший затем заместитель гендиректора Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Алексей Ниденс сообщил, что сегодня почти половина строящегося жилья в России обеспечена гарантиями Фонда. «Под обеспечение Фонда зашло более 60 млн кв. метров, которые строятся, — сообщил он. — Никита Евгеньевич (Стасишин. — «СГ») называл цифру 132 млн кв. метров в строительстве, то есть гарантиями фонда уже обеспечена почти половина строящегося жилья». Кроме того, по словам Ниденса, Фонд сможет достраивать проблемные объекты в регионах. «У Фонда появилась возможность создать некоммерческую компанию, которая, по сути, является специализированным застройщиком и на себя будет принимать проблемные объекты и (достраивать их) за счет компенсационного фонда и за счет взносов и от федерального центра, и в перспективе — от субъектов», — сообщил замгендиректора Фонда. Он напомнил, что основной задачей является повышение доверия граждан к системе долевого строительства.
Своеобразным резюме прошедшей на круглом столе дискуссии можно считать слова Никиты Стасишина, призвавшего застройщиков не медлить с переходом на счета эскроу. Он напомнил, что процедура рассмотрения проекта банком может занимать до 45 дней. «Не ждите, что чтото поменяется, что закон не вступит в силу, — сказал замминистра. — Все будет так, как сегодня прописано в законе».
Цитата:
Глава Минстроя Владимир Якушев собщил, что к настоящему моменту российские застройщики открыли в уполномоченных банках порядка 600 счетов эскроу. «Цифра небольшая», — заявил министр
Справочно:
Согласно проекту постановления правительства, размещенному на портале проектов правовых актов, к уже возводимому (по состоянию на 1 июля) объекту могут не применяться нормы проектного финансирования, если по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, а строительная готовность составляет не менее 30%. При этом по второму критерию допускаются смягчающие коэффициенты: 0,5 — для проектов, возводимых в рамках комплексного освоения территорий (КОТ); 0,2 — для проектов, реализуемых застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ. Также, согласно проекту постановления, могут обойтись без эскроу-счетов девелоперы, строящие в Москве жилье по программе реновации с привлечением средств Московского фонда реновации, а в других регионах — застройщики, достраивающие по соглашению с местными властями проблемные дома после обанкротившихся девелоперов.
Номер публикации: №9 от 08.03.2019