Отрасль нуждается в серьезных институциональных изменениях
Андрей ПУЧКОВ, президент Ассоциации застройщиков Московской области, генеральный директор ГК «Urban Group»:
Строительная отрасль развивается в тесной взаимосвязи с общими тенденциями национальной экономики. Согласно статистике, в 2015 году застройщики России сократили ввод жилья на 21%. Строительная отрасль является локомотивом для реального сектора экономики страны — каждый проект создает новые рабочие места. Так, например, в московском регионе строительство занимает третье место среди отраслей по числу занятого населения. Кроме этого, развитие жилищного строительства тесно связано с развитием малого и среднего бизнеса, а также смежных индустрий: инфраструктуры, дорог, торговой недвижимости и других отраслей.
Несомненно, стабилизации рынка способствует комплекс стимулирующих мер, принятых государством: все застройщики высоко оценили эффект от государственной поддержки ипотеки, которая значительно помогла поддержать спрос на новостройки и позволила компаниям продолжать свои инвестиционные проекты, а покупателям — приобрести жилье на самых лучших условиях. Сейчас более 70% квартир в Московской области продается именно по этой программе.
Однако отрасль нуждается в серьезных институциональных изменениях. В частности, реформы требует система страхования ответственности застройщиков по договорам долевого участия (ДДУ). В октябре прошлого года из-за обоснованного повышения требования Центробанка к надежности страховых компаний, страхующих ДДУ, на начало этого года работать с этим видом страхования выразили желание лишь около 20 компаний. В реальности же страхуют риски по ДДУ только четверть из них. За все время существования этого механизма страховщиками было собрано порядка 10 млрд рублей. Но необходимо понимать, что в случае отсутствия страховых случаев страховые суммы не накапливаются у страховых компаний, а в определенный момент относятся на финансовый результат, который страховые компании могут использовать по своему усмотрению, в том числе и на выплату дивидендов акционерам. Это означает, что каждый период времени в резерве страховых компаний — не более 2-3 млрд рублей. Что с учетом накопленных обязательств — а только за первый квартал 2016 года накоплено 277 млрд рублей, — явно недостаточно для покрытия крупного страхового случая.
Правильной альтернативой может стать механизм уполномоченного государственного агентства или фонда, осуществляющего функцию страхования ДДУ и аккумулирующего поступления всего рынка по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Весь рынок долевого строительства оценивается примерно в 30-40 млн кв. м в год, что при средней стоимости одного «квадрата» по стране в размере 50 тыс. рублей дает общий объем рынка ДДУ в размере 1,5-2 трлн рублей. При среднем страховом тарифе 1% это около 15-20 млрд рублей сборов в год, которые позволят уже в первый же год деятельности агентства собрать средства, достаточные для защиты дольщиков при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков. На третий год сумма собранных средств позволит совершенно уверенно санировать даже крупные проблемные объекты. Государственный статус даст возможность новой организации привлекать льготные государственные кредиты в тех случаях, когда средств окажется недостаточно.
В кризис девелоперов особенно волнует неконтролируемое возрастание себестоимости в строительстве жилья. Это связано с тем, что 12 министерств и ведомств имеют право на внесение изменений в нормативы, влияющие на себестоимость строительства. Поэтому Ассоциация застройщиков предлагает ввести мораторий на любые изменения на срок не менее 2-3 лет, чтобы отрасль могла эффективно выстоять в кризис. При этом было бы крайне важно, чтобы Минстрой России согласовывал все изменения с учетом их влияния на экономику отрасли.
Поддержка государства особенно необходима в облегчении доступа застройщиков к проектному финансированию и дотированию процентной ставки по важным проектам. Одной из эффективных мер по повышению устойчивости девелоперских компаний может стать снижение процентных ставок проектного финансирования с 18-22% до разумных 13-15%. Это позволило бы, с одной стороны, минимум на 5% снизить себестоимость, с другой — снизило бы цены для конечных покупателей. На рынке жилья эконом- и комфорт-классов эластичность спроса такова, что такое снижение цены естественным образом увеличило бы спрос на 10%.
Мы также считаем целесообразным создание крупного отраслевого банка под контролем государства. Его роль должна быть аналогичной роли «Россельхозбанка» в сельском хозяйстве. Отрасли нужен банк, который совместит отраслевую экспертизу и все компетенции госбанка. Он сможет адекватно оценивать уровень рисков и выступать кредитором важных девелоперских проектов, имеющих в том числе и социальное значение.
Уже сейчас многое сделано для снижения административных барьеров. К примеру, в номинации «Получение разрешения на строительство» за последний год Россия поднялась на 37 позиций в рейтинге Всемирного банка «Doing Business». Наша отрасль это, безусловно, ощущает на себе. К примеру, подмосковные власти многое делают для того, чтобы новые проекты стартовали эффективнее и быстрее. Уже сейчас заявления принимаются исключительно в электронном виде, процесс их рассмотрения стал прозрачнее. Однако Ассоциация застройщиков Московской области готовит дополнительные предложения по оптимизации вопросов разрешительно-нормативных и технических документов и оптимизации процессов создания инженерной инфраструктуры, разрешение многих из них существенно снизит нагрузку на девелоперов.
Реализация всех перечисленных мер создаст определенный запас прочности для строительной отрасли и высвободит силы и ресурсы для внедрения инноваций, разработки интересных, качественных проектов. Чтобы, в конечном счете, люди нашей страны могли приобретать красивое, современное жилье и комфортную среду проживания.
10,1% от всего сданного в эксплуатацию в 2015 году жилья в России введено в строй в Московской области