Разделяй и..строй!

Часто при строительстве применяется принцип «спроектируй и построй», когда подрядчик выполняет все работы «под ключ», то есть разрабатывает рабочую документацию и ведет строительно-монтажные работы (СМР), и возможные риски закладываются в стоимость контакта. Однако при реализации уникальных и крупных проектов риски и их цена существенно возрастают. Заказчику становится тяжело управлять контрактными отношениями, так как основной объем работ подписан, а предусмотреть все возможные сложности проблематично. Между тем, риски, связанные с изменением экономической, технологической и политической среды, в течение всего цикла выполнения проекта могут привести к увеличению стоимости строительства и сроков его исполнения. Одним из способов решения проблемы является система пакетного контрактования.

Александр ОДИНОКИН, начальник управления договорной работы МФК «Лахта центр»:



Эта система управления рисками целесообразна при выполнении сложных проектов, но отдельные ее элементы могут применяться и при строительстве более простых сооружений, например, частного дома. Суть в том, что заказчик делит все виды работ между разными исполнителями и заключает с ними отдельные договоры: сначала на строительство сруба, затем на электроснабжение, водоснабжение, отделку и т.д.

Существует другой вариант пакетного контрактования, который был принят за основу для реализации проекта «Лахта центр». Заказчик на основании рабочего проекта, параллельно разрабатываемого третьим лицом, сначала поручает подрядчику выполнить общестроительные работы, затем операции по возведению конструктивных элементов (причем на разные уровни отдельно), потом на обустройство инженерных систем, монтаж фасадов, отделку и т.п. То есть проект контрактуется поэтапно. Этот вариант управления СМР позволяет своевременно вносить необходимые изменения по мере разработки рабочей документации, минимизируя влияние на строительно-монтажные работы, которые ведет генподрядчик.

Приведу пример. Изначально в проекте небоскреба «Лахта центра» предусматривалось возведение металлических колонн каркаса здания. По мере реализации проекта и детальной его проработки было принято решение отказаться от первоначальной технологии в пользу композитных колонн, с металлическим сердечником и железобетонным окружением. Применение этой технологии позволит почти в два раза ускорить устройство колонн за счет сокращения объема сварочных работ.

Мы не могли сразу включить данную технологию в проект, так как для ее внедрения следовало провести отдельные испытания, на что требовалось время. Пакетное контрактование позволило нам начать строительство башни, не дожидаясь результатов этих исследований и согласований изменений проектной документации.
То есть договор на возведение фундамента уже выполнялся, а работы по строительству колонн при этом еще были не законтрактованы. Это позволило нам учесть в договоре с подрядчиком новую технологию и провести весь комплекс согласований проектной и рабочей документации. В итоге мы сэкономили время и определили оптимальную стоимость контракта этого пакета работ.

В нашем случае при поручении подрядчику последовательно пакетов работ все нюансы и неопределенности решаются перед выпуском рабочей документации по конкретному пакету и по итогам ее рассмотрения генеральным подрядчиком. Это дает возможность заказчику не менять уже подписанные соглашения, контролировать риск получения претензий от подрядчика, минимизировать затраты генподрядной компании на непредвиденные расходы.

На каждом последующем пакете заказчик может корректировать коммерческие, технические и даже юридические детали. Такую же возможность имеет и подрядчик. В завершение отмечу, что система пакетного контрактования трудоемка для заказчика и требует постоянной вовлеченности в проект, опыта, знаний и ресурсов. Зато в итоге заказчик получает объект должного качества и эффективные решения за меньшую стоимость, нежели при варианте выполнения работ «под ключ».