По мягкому сценарию

По мнению главы ведомства, ситуация, складывающая сегодня на рынке, не должна вызывать особых опасений. Из 116,5 млн кв. м жилья, находящегося в стадии строительства, 74,7 млн кв. м (более 64%) продолжает строиться по старым правилам без эскроу-счетов. 21, 4 млн кв. м (свыше 18%) будет возводится по новым правилам с использованием счетов эскроу. Еще на 2,1 млн кв. м (около 2%) уже поданы заявки на получение заключений о соответствии критериям, решение по ним ожидается в ближайшее время. По мнению Владимира Якушева, эти проекты, скорее всего, будут соответствовать критериям и получат право достраиваться по старым правилам. Еще 8,6 млн кв. м (примерно 7,4%) — это проекты, находящиеся в высокой степени готовности, и, как утверждают сами застройщики, они будут достраивать их за счет собственных и привлеченных средств. Не вызывает тревоги у экспертов и будущее тех проектов, по которым продажи еще не открыты и реальное строительство не начато. Суммарная площадь таких объектов в стране составляет 9,3 млн кв. м (около 8% от объемов текущего строительства).

По словам министра, эти объекты будут строиться уже по новым правилам с использованием счетов эскроу. И только порядка 400 тыс. кв. м строящегося жилья в России, по данным Минстроя, находится в зоне риска при переходе на проектное финансирование. «Сейчас это 0,3% от объема жилищного строительства, с этим объемом нужно будет разбираться «в ручном режиме», — сказал Владимир Якушев. — Мы видим эти проекты и определяем их как «серую зону». Нам нужно вместе с субъектами РФ четко определиться, что дальше будет со статусом этих проектов, как они будут достраиваться, и самое главное, чтобы в этом объеме не получить новых обманутых дольщиков».

Курс на проектное финансирование

Однако если необходимость реформы сегодня уже мало кто оспаривает, споры о том, как сделать переход на проектное финансирование максимально комфортным для девелоперов, продолжаются. Заместитель правления Сбербанка Анатолий Попов отметил, что более двух третей проектов, реализуемых с использованием счетов эскроу, проходят сегодня через крупнейший банк страны. Это более 2 тыс. домов и свыше 900 застройщиков. «У нас более 13 тыс. счетов эскроу и более 500 одобренных сделок», — сообщил Попов. Активнее всего на проектное финансирование переходят девелоперы в наиболее экономически развитых регионах — Москве, Московской, Свердловской и Тюменской областях. Представитель Сбербанка признал, что сегодня застройщики справедливо критикуют кредитные организации за слишком долгое рассмотрение заявок и заключение сделок по кредитованию. Например, средний срок рассмотрения заявок составляет сейчас 45 дней, в то время как он не должен превышать 25. В Сбербанке утверждают, что работают над этим вопросом: если в 2018 году срок заключения сделки по одобренным заявкам в среднем составлял в банке 2,5 месяца, то по итогам III квартала текущего года он сократился в два раза. «Теперь перед нами стоит задача сократить срок до 25 дней», — подчеркнул Анатолий Попов.

На конференции представители Сбербанка озвучили новую инициативу: они пообещали снизить ставки по ипотеке на покупку квартир в домах, строительство которых финансируется через счета эскроу. Правда, сделать это банк намеревается за счет застройщиков. По словам Анатолия Попова, это предложение будет доступно, если застройщик перераспределит часть скидки со своего кредита в пользу покупателя. «В этом случае оформить жилищный кредит можно будет по ставке от 1% на квартиры в новостройках», — заметил он. В свою очередь, заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что Минстрой готовится предпринять меры, направленные на увеличение объемов выдачи проектного финансирования. По его словам, соответствующие законодательные поправки должны быть подготовлены к весенней сессии Госдумы. Речь идет об упрощении ряда процедур для застройщиков, включая отчетность. Также Минстрой России планирует в 2020 году создать механизм частичного раскрытия счетов эскроу для застройщиков. Планируется, что он позволит перечислять застройщику средства по мере завершения этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ. Доля перечисляемых средств будет пропорциональна доле соответствующих этапов строительства в общей стоимости объекта. Однако против частичного раскрытия счетов эскроу по-прежнему выступает Центральный банк. Как заявила на конференции зампред Банка России Ольга Полякова, поднимать вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу преждевременно, для принятия решения должно пройти время. По ее словам, здесь нужно соблюдать баланс и учитывать интересы не только застройщиков, но и покупателей жилья.

Против «потребтерроризма»

Обсуждался на конференции и вопрос о так называемом «потребительском терроризме». Речь, как правило, идет о ситуациях, когда юридические фирмы выкупают у дольщиков права требования к застройщикам или предлагают свои услуги по оформлению исков о взыскании со строительных компаний штрафов и неустоек. Представители стройкомпаний сообщили о том, что в 2018 году арбитражные суды обязали застройщиков выплатить 3,6 млрд рублей по 2,7 тыс. исков, в 2019 году суды уже удовлетворили 1 тыс. исков на 2,9 млрд рублей. В этой связи застройщики предложили ввести механизм обязательной подачи досудебной претензии, определить требования к экспертам, которые оценивают характер дефектов, а также запретить переуступку прав требований дольщиков юридическим лицам. По словам Никиты Стасишина, до конца осенней сессии Госдумы Минстрой планирует завершить разработку законопроекта, ограничивающего «потребительский терроризм». При этом на конференции говорилось и о том, что поправки в законодательство будут направлены именно против «профессиональных неприемщиков (квартир)», которые «мучают» застройщиков, требуя выплаты крупных неустоек.

Подводя итоги дискуссии, многие участники конференции отмечали, что переход на новую модель финансирования не привел к ухудшению работы строительной отрасли. Вопреки предсказаниям скептиков застройщиков на строительном рынке меньше не стало, темпы строительства заметно не снизились. Как напомнил Никита Стасишин, цель нововведений на рынке — сделать так, чтобы и застройщики, и банкиры хотели бы работать в стране. «Давайте думать, как это сделать», — призвал он.

Справочно:

Участники конференции не обошли вниманием и такой важный вопрос, как ипотека. Ипотечное кредитование остается сегодня основным драйвером рынка недвижимости. Такой вывод эксперты делают на основании проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). «Мы видим спрос на строящееся жилье, в том числе благодаря динамике ипотечного рынка, — отметил Владимир Якушев. — Ведущие банки уже устанавливают ипотечные ставки на уровне, зафиксированном в паспорте нацпроекта. По итогам 2019 года мы ожидаем результаты по выдаче на уровне 2018 года». Однако в ближайшие два- три года надо быть готовыми к тому, что объемы выдачи ипотечных кредитов могут снизиться.

Цифра: