Офисы в топе

В какую недвижимость вкладывали средства инвесторы

В I квартале 2019 года объем ин­вестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 967 млн долларов, это на 30% больше, чем год назад. Безуслов­но, это позитивное событие. И хотя увеличение объясняется, в первую очередь, закрытием нескольких крупных сде­лок 2018 года, можно утверждать, что рынок начина­ет восстанавливаться. Этому способствуют позитив­ный макроэкономический фон и постепенная адапта­ция рынка к санкциям. Уровень интереса и количе­ство переговоров позволяют нам ожидать роста объе­ма инвестиций в российскую недвижимость — до 3,5 млрд долларов в 2019 году. При этом рынок Пе­тербурга будет вторым крупнейшим рынком России, а соотношение российского и иностранного капиталов сохранится на уровне 75:25. Правда, зарубежный ка­питал будет представлен уже присутствующими на рынке инвесторами.

В целом инвесторы по-прежнему осторожны и зани­мают выжидательную позицию. В то же время есть ряд обнадеживающих факторов, среди них укрепление ру­бля и снижение инфляционного давления, что может позволить Банку России снизить ключевую ставку уже в этом году.

Впрочем, парадокс состоит в том, что инвесторам не нравится ни ослабление, ни укрепление рубля, так как колебания курса мешают планированию и ценообразо­ванию. Кроме того, сегодня наблюдается нехватка ак­тивов для покупки. И несмотря на то, что рынок в Рос­сии улучшается, а финансирование под залог активов предоставляется под относительно низкие проценты, это пока не приводит к росту объема сделок.

Лидером I квартала по объему привлеченных инве­стиций стал сектор офисной недвижимости. Его доля в общем объеме капиталовложений достигла 38%. Это «достижение» было во многом связано с продажей офи­сных площадей классов B и С председателем совета ди­ректоров ИГ «Абсолют» Александром Светаковым.

На 2-м месте оказался сектор жилой недвижимости (участки под строительство жилья и строящиеся апар­таменты), доля которого составила 27%. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка жилого про­екта «Прайм Парк» компанией А1, инвестиционным подразделением «Альфа-групп».

Тройку лидеров замыкает сектор торговой недвижи­мости (22%). Тут значительную часть объема обеспечи­ла покупка компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге. Доля ин­вестиций в мультифункциональные комплексы увели­чилась до 6% благодаря продаже проекта по строитель­ству комплекса с люксовой гостиницей, апартаментами и ритейлом на Тверской улице, 10 (сделка закрыта ком­панией JLL).

Лидером по инвестиционной активности среди ре­гионов остается Москва, что не удивительно. Доля сто­лицы в общероссийском объеме сделок выросла до 77% против 66% в 2018 году. Санкт-Петербург сохранил за собой второе место, на него в I квартале пришлось 23% инвестиций против 22% за 2018 год в целом. В других же регионах в первые три месяца года не было закрыто ни одной публичной сделки.

Доля иностранного капитала в общем объеме инве­стиций составила 20% против 28% в 2018 году в целом. Сохранение относительно высокой доли зарубежного капитала обеспечивается активностью уже присутству­ющих на рынке иностранных инвесторов, которые по­нимают рынок и готовы вкладывать здесь средства.

3,5 млрд долларов может составить объем инвестиций в российскую недвижимость в 2019 году (прогноз)