Конец — делу венец

Госдума одобрила финальную версию поправок в закон о долевом строительстве

Депутаты Госдумы РФ приняли в третьем чтении вступающие в силу с 1 июля 2018 года поправки в законодательство, регулирующее сферу долевого строительства. Одобренные парламентариями изменения в федеральном законе №214-ФЗ не только содержат жесткие требования к бизнесу, но и предполагают ряд послаблений для тех, кто готов играть по новым правилам.

Напомним, что реформа долевого строительства, стартовавшая несколько лет назад, имеет своей целью создание в стране цивилизованного девелоперского рынка и решение проблемы обманутых дольщиков. Для этого в 2016 году были ужесточены требования к информационной прозрачности, опыту и финансовой устойчивости застройщиков (наличие собственных средств), скорректированы правила банкротства (процедура ускорена для того чтобы дать возможность новым инвесторам войти в проблемные проекты). В 2017 году был создан государственный компенсационный фонд защиты дольщиков, в который стройбизнес теперь должен отчислять 1,2% от стоимости договора долевого участия (ДДУ), заключенного по конкретному проекту. Без этого Росреестр не имеет права регистрировать ДДУ. Эта система заменила не оправдавшее себя страхование ответственности застройщиков.

Но нововведения на этом не закончились. В начале 2018 года был сформирован новый пакет поправок, в котором содержались еще более строгие требования к участникам рынка. В частности, предполагалось внедрение правила «один застройщик — одно разрешение на строительство» (целью этой меры было исключение так называемого «котлового» метода финансирования стройки). Кроме того, от застройщиков требовалось резервировать на своих счетах до 10% от стоимости проекта, а также осуществлять все расчеты по проекту в одном банке. Одновременно поправками предписывался обязательный переход с 1 июля 2019 года на работу через так называемые эскроу-счета.

Эти новеллы вызвали серьезные возражения со стороны девелоперского бизнеса. Застройщики считали предъявляемые к ним требования слишком жесткими и предрекали уход с рынка малых и средних компаний и сокращение объемов жилищного строительства.

Мнение бизнеса было услышано, в конце мая 2018 года был опубликован правительственный проект новых поправок, в котором, в частности, появились два важных послабления для девелоперов. Так, правило «одно разрешение — одна проектная компания» не будет распространяться на КОТы. Правда, при этом вводится принцип «одно разрешение — один расчетный счет». Кроме того, застройщикам разрешили привлекать средства по небанковским займам от головной компании на сумму не более 20% от стоимости работ (но с ограничением по ставке — ставка ЦБ плюс 2%). В новых поправках также появились нормы об увеличении взноса в Фонд защиты дольщиков (до 3% с 1 ноября 2018 года и 6% — с 1 января 2019 года) и о наделении дополнительными полномочиями Фонда защиты дольщиков (контроль и информирование) и Росреестра (приостановка регистрации ДДУ).

Все эти корректировки активно обсуждались в первой декаде июня на парламентских слушаниях в Госдуме, а 14 июня появился вариант законопроекта, который был одобрен профильным думским комитетом и принят депутатами на этой неделе. В этот вариант документа опять были внесены изменения. В частности, из него исчез пункт об увеличении взноса застройщиков в компфонд, а также появилось важное уточнение относительно эскроу-счетов — это схема работы будет применяться только в тех проектах, где до 1 июля 2019 года не было зарегистрировано ни одного ДДУ.

Принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» в итоге был заменен на комбинацию двух других принципов: «один застройщик — один жилой комплекс (ЖК)» и «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».

Новые поправки содержат еще ряд важных моментов. Так, если девелопер выберет механизм работы через эскроу-счета, то к нему не будут применяться некоторые ограничительные правила, в том числе «один застройщик — один ЖК», требование к опыту работы, требование о наличии 10% собственных средств или 40% кредитных средств; запрет на наличие кредитов, займов, ссуд, недоимок по налогам, на выпуск ценных бумаг, а также требование держать счета застройщика, технического заказчика, генподрядчика в одном уполномоченном банке счетов. И, что весьма важно, таким компаниям не нужно будет отчислять взносы в компфонд.

Фонд защиты дольщиков теперь наделяется дополнительными полномочиями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС. По результатам мониторинга фонд будет информировать Росреестр и контролирующие органы о соответствии или несоответствии компании установленным правилам.

Госорганы, которые выдают заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС), в свою очередь, смогут отказать в этом, если срок ввода дома в эксплуатацию просрочен на три месяца и более. Первоначальный срок ввода отсчитывается от заключения первого ДДУ. Уточняются и полномочия Росреестра, который может приостановить регистрацию ДДУ, если Фонд защиты дольщиков уведомит регистраторов о несоответствии застройщика обязательным требованиям или сообщит о срыве сроков ввода дома или передачи квартир дольщикам сроком более чем на шесть месяцев, а также при невыдаче ЗОС застройщику. При этом все взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков, переводится в электронный формат и будет осуществляться с 1 июля через личные кабинеты в ЕИСЖС.

Кроме того

Все новые требования будут применяться к случаям, когда разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Однако и здесь есть нюансы. В частности, установлены требования к допустимому размеру налоговой задолженности застройщика. Девелоперам разрешили иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных домов, а также менять уполномоченный банк, в котором открыты счета всех участников проекта. Помимо этого, соответствовать нормативам финансовой устойчивости застройщик должен с 29 сентября 2018 года. Обязанность застройщика вести сайт, на котором есть вся необходимая покупателям информация, заменена на необходимость размещать сведения в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).