К таким терминам, как девелопмент или редевелопмент, привыкли даже многие далекие от сферы недвижимости люди. Но рынок не стоит на месте, предлагая все новые профессиональные направления деятельности. Что такое предевелопмент ранее могли ответить лишь структурные подразделения банков, работающих с залоговыми активами, как правило землях промышленных предприятий. Теперь же это профессиональный вид услуг на рынке инвестиций в строительство, который, по мнению энтузиастов этого новшества, позволяет, как снизить риски покупателя при покупке активов, так и повысить доходность для продавца.
Эвелина Ишметова, директор по консалтингу KEY CAPITAL:
Спрос на предевелопмент продиктован несколькими факторами. Начнем с того, что теоретически любой собственник может продать земельный актив самостоятельно. Однако, у любой компании, даже самой крупной, финансовые и людские ресурсы ограничены. Так называемая упаковка актива, как правило, требует серьезных финансовых и времЕнных затрат (2-3 года). В этом случае появляется необходимость в команде специалистов, которые смогут сначала провести предевелопмент или «разведку», которая позволит правильно определить параметры будущего проекта, а затем «упаковать» его.
Есть потребность в новой услуге и со стороны покупателя. Объектов сегодня в продаже огромное множество по всей стране. Для того, чтобы найти перспективный проект с понятными условиями инвестирования, с отсутствием глобальных проблем нерешаемого характера, надо постараться, много поездить по регионам. Здесь задача команды предевелоперов состоит в том, чтобы найти участок с правильной локацией для строительства, а также создать фактически на пустом месте будущий проект.
Есть и еще один общий и для продавца и для покупателя финансовый аспект. У любого девелоперского проекта существует определенный бюджет. Беспроблемный проект со всеми необходимыми документами, как правило, стоит очень дорого и не каждая компания может позволить себе такую покупку. Если же актив проблемный, то не всегда есть возможность решить эти вопросы у собственника-продавца вследствие отсутствия свободных средств, а покупатель не готов вкладываться с такими рисками. В такой ситуации предевелоперы доводят объекты до ликвидного статуса, в том числе привлекая временные инвестиции.
Приведем конкретный пример. Допустим, инвестор хочет построить торговый центр в определенном районе, где существует максимальный поток машин и проживает максимальное количество населения в пешей доступности. Интересных участков в заданной локации обычно не более трех. Далее выясняется, что нужный участок либо принадлежит собственнику, у которого нет возможности выделить отдельный кусок, так как это связано с перебазированием существующего промышленного производства. На другом участке невозможно вести строительство: есть сложности с администрацией, допущены ошибки в кадастре, неточно определены границы. Третий вариант – слишком дорогой для покупателя.
Или другая ситуация - у клиента есть предложение о покупке бывшего промышленного производства под строительство многофункционального комплекса или жилья. Но у собственников завода нет плана перебазирования предприятия и внятных документов, согласно которым можно строить то, что обещает продавец.
В описанных выше и других ситуациях предевелопер, в зависимости от условий, может «найти» потенциал проекта, собрать команду для его реализации и подготовить концепцию (определить функцию объекта), разработать ТЭО, бизнес-план, отмежевать часть территории, сменить ВРИ (вид разрешенного использования участка), согласовать градостроительный план земельного участка, найти инвестора/покупателя, подготовить площадку (перебазировать производство, расчистить, рекультивировать участок), построить объект под клиента/резидента, организовать сдачу в аренду площадей и отладить управление объектом.
Кардинальное отличие предевелопмента от классического девелопмента состоит в том, что девелопер имеет 2-3 возможных проекта, и ведет целенаправленный поиск участков под их реализацию, а предевелопер работает с тем, что дает заказчик, и может работать сразу с несколькими площадками в разных сегментах рынка.