Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость?
Кадастровая стоимость — важная характеристика объекта недвижимости. Исходя из нее, рассчитываются налог на недвижимое имущество, арендная плата за пользование государственными и муниципальными земельными участками, земельный налог и некоторые другие платежи.
В связи с этим собственники и арендаторы объектов недвижимости заинтересованы в определении объективной стоимости объекта. Однако зачастую установленный государством размер кадастровой стоимости завышен.
Данная проблема наиболее актуальна для владельцев земельных участков, поскольку земельный налог и арендная плата за пользование государственными и муниципальными землями уже на протяжении нескольких лет исчисляется, исходя из кадастровой стоимости участков. Зависит от кадастровой и выкупная стоимость земельного участка.
Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Предполагается, что кадастровая стоимость земельных участков — это их рыночная стоимость. Но кадастровая стоимость рассчитывается путем массовой оценки, поэтому рыночная стоимость объекта, определенная в индивидуальном порядке, часто оказывается в разы меньше установленной кадастровой.
Статьей 24.18 федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены. Также пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Процесс оспаривания кадастровой стоимости сложный, каждая стадия оспаривания имеет свои особенности. Для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости — в комиссии, созданной при Росреестре. Для обращения в комиссию и/или в суд необходим отчет оценщика об определении рыночной стоимости, отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также положительное заключение саморегулирующей организации оценщиков, членом которой является оценщик, на предмет соответствия отчета указанным требованиям.
Грамотное юридическое сопровождение процедуры оспаривания имеет очень важное значение. Многие вопросы требуют специальных знаний. Имеется ли у заявителя правовой интерес в пересмотре кадастровой стоимости и право на обращение в суд с данным вопросом? Не истек ли срок для обращения в комиссию или в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости? Кого заявить в качестве ответчиков и заинтересованных лиц по делу? Какие документы приложить к административному исковому заявлению, чтобы оно было принято судом к производству? Как поступать в случае, если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности? Как правильно выстроить линию защиты в суде в ситуации, когда ответчики (заинтересованные лица) возражают против исковых требований?
Важно до обращения в суд определить, является ли пересмотр кадастровой стоимости экономически целесообразным. До начала процедуры лучше получить консультацию специалиста-оценщика. Процедура оспаривания повлечет определенные судебные издержки. Это расходы на подготовку отчета по определению рыночной стоимости объекта и получения заключения СРО оценщиков, оплата госпошлины и юридических услуг. Кроме того, в случае, если ответчик будет возражать в суде против установления кадастровой стоимости на основании отчета оценщика, по делу может быть назначено проведение судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета оценщика требованиям нормативных актов и определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, которая также должна быть оплачена.
В настоящее время судебная практика по спорам об определении кадастровой стоимости складывается таким образом, что все судебные издержки по делу в конечном итоге возлагаются на заявителя (административного истца).