Дайте определение

Участники рынка обсуждают законопроект об апартаментах

«СГ» уже сообщала о том, что в настоящее время на портале проектов нормативных правовых актов идет обсуждение законопроекта, регулирующего статус апартаментов и многофункциональных зданий. Проект предлагает ввести само понятие апартаментов и многофункционального здания, в состав которого входят апартаменты и нежилые помещения, а также распространить на апартаменты положения Жилищного кодекса РФ. Еще одно важное новшество — применить к гражданам, приобретающим апартаменты по договорам долевого участия, нормы закона №214-ФЗ о долевом строительстве. По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, разработчики законопроекта ждут предложений от коллег из федеральных органов исполнительной власти и Москвы, где построено наибольшее количество таких объектов.

Надо отметить, что проект вызвал интерес в профессиональном сообществе. Большинство экспертов считают прогрессивным новшеством применение к апартаментам требований закона №214-ФЗ. «В данный момент задача номер один — не допустить увеличения числа обманутых дольщиков, — говорит коммерческий директор компании «Колди» Павел Логачев. — И если текущая редакция закона №214 (до последних измене ний, вступающих в силу в 2018 году — «СГ») хоть как-то защищает покупателей квартир, то покупатели апартаментов вообще не могут на что-либо претендовать».

Президент девелоперской компании Central Properties Денис Степанов считает, что «рынок уже давно доказал и серьезность намерений, и чистоту помыслов по поводу апартаментов». «Для девелоперов статус апартаментов давно уже не «лазейка», которая якобы позволяет им снимать с себя обязательства перед будущими жителями проекта по ряду пунктов, — утверждает Степанов. — Для добросовестного застройщика статус апартаментов — это лишь некая юридическая основа, благодаря которой он соблюдает определенные законодательные требования и при этом строит вполне полноценное жилье в тех районах Москвы, где формально такое строительство было бы невозможно».

Многих, однако, волнует, как предлагаемые нововведения скажутся на стоимости апартаментов. Не секрет, что сегодня застройщик может предложить покупателю апартаменты на 15-25% дешевле, чем квартиры, за счет экономии на социальной инфраструктуре, иных норм инсоляции, более широких возможностей по размещению таких проектов на участках, где вид разрешенного использования не позволяет построить жилье, и т. д.

Если юридический статус поменяется, то все эти факторы перестанут действовать. «Мы можем только гадать, как новый законопроект отразится на рынке, ценах и спросе, — говорит управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. — Принципиальный вопрос, в каком качестве останутся апартаменты в будущем: будут ли они полностью приравнены к квартирам, и тогда сам формат перестанет существовать, либо они останутся самостоятельным типом жилья, но с расширением прав собственников». Если в будущем апартаменты будут максимально приближены к жилью, о чем многие сегодня говорят, то это, наряду с возможностью прописки, повлечет за собой рост цен, считает эксперт. Остается открытым также вопрос, что будет с уже введенными в строй объектами.

А вот застройщики апарт-отелей и элитных апартаментов в составе гостиниц очень рассчитывают на новый законопроект. То, что влияние его на ситуацию на рынке будет благотворным, полагает главный архитектор ОАО «Стройпроект» Александр Златкин. «Разработчики предлагают запретить строительство зданий, которые полностью состоят из апартаментов, их можно будет располагать исключительно «в составе многофункционального здания в общественно-деловых зонах городов», — отмечает Златкин. — Это означает, что застройщик должен будет разместить в здании с апартаментами объекты общественной или деловой инфраструктуры, что будет хорошо и для города, и для самих апартаментов».

Отдельная тема — это правовое регулирование создания апарт-отелей. Представитель ГК «Пионер» надеется, что закон не окажет отрицательного влияния на реализацию таких проектов, в том числе проектов по созданию арендного жилья, которое в настоящее время активно развивается, в том числе усилиями АИЖК. О том, что формат апартаментов наилучшим образом подходит для рынка аренды, говорил и Никита Стасишин.

Цитата в тему

Коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов:
«Первое, что должен сделать закон — закрепить определение формата. В дальнейшем это позволит решить другую крупную проблему — проблему налогообложения. На данный момент существует несколько типов апартаментов: созданные путем редевелопмента на месте бывших промзон, гостиничные апарт-отели и апартаменты в рамках МФК. И, в отличие от офисов, для них действуют разные ставки налогообложения, различаются они и по принципу отсутствия или наличия возможности регистрации. Этот момент также должен быть урегулирован»

Цитата в тему

Коммерческий директор многофункционального комплекса «Звезды Арбата» Геннадий Устинов: 
«Если апартаментами будут признаваться структурно обособленные помещения в многофункциональном здании, то это вполне логично. Сам формат изначально предполагает возможность получения дополнительных сервисных услуг, таких как клининг, доставка еды и многое другое, что, с точки зрения экономики, значительно выгоднее организовывать, если апартаменты — это часть многофункционального здания. На мой взгляд, закон, в первую очередь, добавит финансовую нагрузку на девелопера в плане строительства инфраструктуры, соответствующей жилым помещениям (школы, детские сады), но при этом повысит привлекательность апартаментов с точки зрения покупательского спроса»