Что написано пером?

Как правильно оформлять отношения с подрядчиками

Артем МАХОВ, юрисконсульт (юридическое бюро «Бизнес Эксперт»):

Большинство застройщиков сталкивается с необходимостью найма подрядчиков. И нужно отметить, что соблюдение сроков сдачи объекта, выполнение работ в полном объеме зависит не только от правильного выбора исполнителя, но и от грамотного оформления необходимой юридической документации.

Когда контрагент выбран, наступает важный этап оформления правовых отношений с ним. На стадии подготовки договора заказчик должен детально описать условия взаимодействия сторон, а также подробно указать в техническом задании виды необходимых работ, их содержание и объемы, желаемый результат и иные важные условия. Особое внимание следует обратить на сроки, порядок приемки и порядок оплаты работ. Сроки рекомендуется согласовать как начальные и конечные, так и промежуточные. Порядок приемки необходимо осветить в договоре для того, чтобы свести к минимуму споры, связанные с качеством и объемом выполненных работ. Юристы рекомендуют предусмотреть состав лиц, участвующих в приемке работ, сроки и место такой приемки, порядок извещения заказчика о готовности работ, а также ряд других требований, договорное закрепление которых лучше доверить профессионалам. Что касается порядка оплаты выполненных работ, то, чтобы избежать срыва сроков сдачи объекта, рекомендуем вписать в договор положение о поэтапной оплате услуг подрядчика. Естественно, заказчик должен внести аванс за предстоящую работу, но оставшиеся деньги лучше выплачивать не единовременно, а разделить выплаты на несколько этапов, которые будут проводиться на основании актов о приемке выполненных работ по форме № КС-2 и № КС-6.

Как показывает практика, заключая договор с подрядчиком, заказчик совершает ряд типичных ошибок, которые могут повлечь за собой судебные тяжбы: стороны не включают в договор условия обеспечения исполнения обязательств и ответственность за их нарушение, между сторонами не распределены материальные риски, в условиях договора нечетко прописаны цена, качество и порядок приема результата работ. Неверно составленный договор подряда может быть впоследствии квалифицирован судом, например, как трудовой договор, договор поставки или оказания услуг.

Некорректно сформулированные условия договора часто приводят к спорам между сторонами. Например, при заключении договора подряда стороны согласовали все существенные условия, однако при определении стоимости работ указали сумму без включения НДС. Вместе с тем, в случае, если НДС не был включен в договор, то подрядчик может претендовать на взыскание с заказчика этой суммы сверх установленной цены работ. Правовым обоснованием в таком деле может служить п. 1 ст. 168 НК РФ, гласящий, что сумма налога предъявляется дополнительно к цене реализуемых работ.

Защититься от такого поворота событий можно будет, только доказав недобросовестность подрядчика, как это было в рассмотренном Президиумом ВАС РФ деле № А05-1486/2010 (постановление № 16970/10 от 14 июня 2011 года). В суд обратился контрагент с исковым заявлением о взыскании с заказчика не учтенного в договоре НДС и выиграл дело.

Изначально подрядчик одержал победу в конкурсе за счет того, что предложил наименьшую стоимость выполнения работ — такая низкая цена стала возможна в связи с отсутствием в договоре условия о включении НДС. Но во время проведения строительных работ у подрядчика возникла обязанность по уплате налога, в связи с чем стоимость работ увеличилась по отношению к прописанной в договоре. Суды нескольких инстанций взыскали сумму НДС с заказчика. И только в высшей судебной инстанции юристы сумели защитить заказчика, доказав изначальную недобросовестность и неосмотрительность подрядчика.

Правильное оформление своих деловых отношений с контрагентом позволит наиболее выгодно разрешить любые сложные ситуации в ходе реализации проекта, не доводя их до длительных судебных разбирательств и сокращая издержки, связанные с восстановлением своих нарушенных прав.