Дискуссия о банковском финансировании девелопмента не стихает
В Москве прошел очередной Финансовый форум по недвижимости, организованный Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости REPA. В рамках мероприятия состоялась сессия с участием представителей Минстроя России и московской мэрии, на которой обсуждалась перспектива отказа от долевого строительства жилья. В ходе развернувшейся дискуссии курс на банковское финансирование проектов ради сохранности средств граждан был подтвержден, однако различных «но» осталось много. В частности, столичные власти предрекли уход с рынка трети девелоперов, которые не смогут получить кредиты в банках.
Наглые господа
В начале своего выступления на сессии глава Минстроя Михаил Мень посетовал, что, несмотря на многочисленные обсуждения на различных площадках темы перевода рынка строительства жилья на новые рельсы по-прежнему не раскрыта полностью. «Когда приезжаем в регионы, возникает ощущение, что мы это и не обсуждаем совсем»,- сказал он. После этого министр сделал небольшой экскурс в историю.
«Напомню, что с 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях, но страховщики подвели. Денег собрали на 32 млрд рублей, а выплат сделали на 52 млн рублей. Большинство застройщиков-банкротов, кстати, были застрахованы. Отмечу и наглость господ от рынка страхования, которые даже не соизволили обсудить с нами ситуацию. Так или иначе, схема не сработала, и это надо признать, - рассказал министр. - На любую ошибку можно опереться. Для исправления ситуации было принято решение о создание компенсационного фонда, куда застройщики делают взносы в размере 1,2% процента от стоимости ДДУ. Решение, возможно, не самое лучшее и временное, но обеспечить безопасность вложений граждан нужно было».
Персональная отвественность
Параллельно, по словам Михаила Меня, на законодательном уровне решался и решается вопрос усиления контроля не только за застройщиками, но и за чиновниками от строительства. «В начале года сложилась ситуация, когда на региональном уровне выдаются разрешения на строительство, заключения о соответствии, выделяется земля, а за итоги всего этого отвечают федеральные власти. В связи с этим, подготовлены и должны быть приняты поправки, которые призваны выстроить четкую вертикаль в сфере надзора за долевым строительством, - сообщил министр. - Сейчас в некоторых субъектах за это отвечают ведомства контролирующие оборот алкоголя или цветных металлов. Поправки изменят ситуацию – за соблюдением прав дольщиков будут следить отдельные ведомства или профильные подразделения, руководители которых будут нести персональную ответственность».
Послабления будут
Говоря об ужесточении требований к девелоперам, глава Минстроя подчеркнул, что сделать это было необходимо. При этом, как признал министр, наиболее жесткие поправки, которые должны вступить в силу в июле 2018 года, были разработаны депутатами чересчур быстро, без тщательных консультаций с министерством, экспертами и участниками рынка.
«В итоге, мы договорились с коллегами из Госдумы до их вступления в силу все еще раз обсудить и отшлифовать. В частности, фактически уже есть решение о послаблении по правилу одна компания - один объект в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Есть и другие задумки, озвучивать которые пока рано, так как они обсуждаются с правительством», - отметил Михаил Мень.
Красивая картинка
Активно обсуждается, но в большей степени с Центробанком, перспектива внедрения банковского сопровождения (проектного финансирования) через переходный этап с механизмом эскроу-счетов. «Банковское сопровождение неплохой механизм. Но есть нюансы. К примеру, если банки будут иметь право останавливать проплаты по проектам, мы понимаем, чем это может кончиться. Не секрет, что некоторые банки уже сейчас занимаются девелоперским бизнесом. С одними финансовыми организациями мы уже обожглись, не хотелось бы повторения ситуации. Мы хотим, чтобы банки конкурировали за средства дольщиков. Со своей стороны, мы делаем, что можем. Уже провели переговоры с ЦБ, предварительно обговорим, что ставка кредитования девелоперов должна быть на уровне 6%, - сообщил глава Минстроя. - Для тех, кто будет использовать проектное финансирование или эскроу счета будут послабления по 214 и 218-ФЗ. Необходимость в компфонде отпадет. В целом, картинка получается красивая, а как получится на практике пока не ясно. Для того, чтобы все это проработать с экономической и законодательной точки зрения у нас есть переходный период. Так или иначе, банковская инфраструктура в стране не готова для работы с девелоперами жилья по принципу проектного финансирования или с эскроу-счетами. Первые счета могут быть открыты не раньше июля текущего года».
Эскроу-счета как альтернатива
О не самых приятных для застройщиков нюансах в связи внедрением проектного банковского финансирования на сессии рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, обязательный переход застройщиков на новый механизм может привести к тому, что большое число проектов в сфере недвижимости в Москве будут заморожены. «Каждый универсальный коммерческий банк оценивает риски, а строительная отрасль для них является высокорискованной. Поэтому, по крайне мере, 30% проектов коммерческие банки в будущем не возьмут на финансирование из-за того, что девелоперы не пройдут процедуру андеррайтинга. Если на сегодняшний день в Москве застройщиками реализуется 512 проектов, то потенциально 150 из них оказались бы под угрозой», - пояснил он.
Как отметил чиновник, переход к проектному финансированию может привести к удорожанию жилья. «Не секрет, что если появляется новый посредник, в данном случае банк, происходит удорожание проекта. Каким оно будет на данный момент, спрогнозировать сложно. Ряд участников рынка говорят о 6%, а кто-то даже о 20%», - сказал он. Глава ведомства также подчеркнул, что схема с эскроу-счетами, которые, по сути, являются обычным вкладом гражданина – тоже не идеальна. «Например, в случае проблем со стройкой, банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на банке. Возникает вопрос, откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров нет, и они могут найти 15 причин, чтобы ограничиться лишь открытием эскроу-счетов», - сказал он, добавив, что использование эскроу-счетов должно и в долгосрочной перспективе оставаться альтернативным механизмом для застройщиков.
Плюсы и минусы одного SPV
По словам главы Москомстройинвеста, сложности есть и с новшествами на законодательном уровне. «Например, поправки, которые вступят в силу 1 июля, требуют создания специализированных компаний для реализации проектов. У застройщиков возникают кадровые проблемы, ведь в каждую компанию нужно назначить директора и главного бухгалтера. У нас же с правилом одного SPV тоже возникнут трудности в связи с необходимостью проводить бОльшее число проверок. По предварительным оценкам, 1200 объектов надо будет проверять вместо нынешних 500. У нас просто не хватит людей», - посетовал он.
При этом Константин Тимофеев отметил, что «июльские» поправки обеспечивают рост рынка жилищного строительства в Москве, который сопровождается увеличением продаж у застройщиков. «В прошлом году был 25-процентный рост, он связан с появлением на рынке крупных игроков, освоением крупных площадок, включая промзоны. На 2018-2019 годы снижения объемов не предвидится, потому что в Москве есть задел для работы. Более того, в связи с правилом одного SPV на объект девелоперы приобретать площадки и стараются оперативно получать согласование и разрешение на строительство, для того чтобы не попасть под новое правило. Это обеспечит дополнительный ввод жилья вдобавок к уже одобренным к строительству на ближайшие годы 40 млн кв. метров недвижимости», - заключил чиновник.