Больше не надо?

Столичный рынок офисной недвижимости продолжает ставить антирекорды

В III квартале текущего года в Москве было введено в строй четыре офисных здания класса А (три корпуса «ВТБ Арена» и БЦ «Новион») и один небольшой БЦ «Галерея» класса В+ — всего 47 тыс. кв. м офисных площадей, примерно столько же, сколько в I полугодии. Таким образом, за 9 месяцев текущего года в столице построено 93 тыс. кв. м офисных площадей. По прогнозам, общий объем нового строительства составит в 2018 году около 200 тыс. кв. м.

Вместе с тем, объем сделок сохраняется на естественном для Москвы уровне. За три квартала было арендовано и куплено 1,36 млн кв. м офисных пространств при среднем показателе для Москвы в целом за год — 1,8-2 млн кв. м.

В III квартале объем сделок составил 410 тыс. кв. м, что на 20% ниже, чем в I и II кварталах. Снижение произошло за счет уменьшения спроса в классе В, в то время как спрос на класс А показал умеренный рост. Арендаторы используют появившиеся в последние годы возможности получить более качественные площади на более выгодных условиях. Самыми активными арендаторами (по количеству сделок) стали компании из банковско-финансовой сферы (20%), индустрии недвижимости (16%) и оборудования (10%).

Основной спрос по закрытым сделкам пришелся на блоки менее 2 тыс. кв. м, и лишь 25% спроса — на блоки более 2 тыс. кв. м. Несмотря на это, мы отмечаем локальный дефицит на крупные консолидированные блоки в центре города.

На фоне низких темпов нового строительства и высокой активности арендаторов снижается уровень вакансии. На конец III квартала вакансия в целом по рынку (в классе А, В+ и В-) составляет 11,7% и к концу года, вероятно, останется на этом уровне.

Тенденция к снижению доли свободных площадей в офисной недвижимости сохраняется на рынке с середины прошлого года. В конце 2017 года вакансия была равна 12,3%. Снижение происходит, главным образом, за счет класса А. В классе В этот показатель последние два года стабилен.

Уровень вакансии заметно различается по районам Москвы. Центр столицы (в пределах ТТК) в последний год демонстрирует стабильность — доля свободных офисных площадей остается на уровне 10%. В то же время средний уровень вакансии за пределами ТТК уменьшился с 16,4% в начале 2017 года до13,3% в III квартале 2018 года. Из-за недостатка предложения больших блоков в центре арендаторы уделяют больше внимания вариантам размещения в БЦ между ТТК и МКАД. Что касается Новой Москвы, то там уровень вакансии составляет 30%.

Средняя по рынку ставка аренды за 9 месяцев 2018 года выросла на 5% по отношению к прошлому году. Рост показателя в III квартале был связан с ростом ставок в офисах класса В, в то время как в классе А средняя ставка немного снизилась.

Средневзвешенный индикатор ставки аренды в классе А по состоянию на октябрь 2018 года составляет 28338 руб. за кв. м в год (466 долларов за кв. м в год). Средневзвешенный индикатор ставок по сделкам аренды в классе В — 15 117 руб. за кв. м в год (244 доллара за кв. м в год).

В планах на 2019 год девелоперы заявляют к вводу в эксплуатацию 457 тыс. кв. м офисной недвижимости. Но завершение части проектов обычно переносится на более поздние сроки, поэтому, по нашему прогнозу, показатели будут скромнее — введено будет около 200 тыс. кв. м. Спрос в 2019 году останется на уровне текущего года, так как продолжают приниматься государственные решения по увеличению налоговой нагрузки на бизнес, а прогноз развития экономики в целом довольно консервативен. Выход спроса на уровень 2017 года ожидается только в 2020 году. Мы ожидаем, что в ближайшие годы средняя ставка продолжит расти в среднем на 2-4% ежегодно.