А за фасадом - парадокс

Хотя солнечная погода в Петербурге продолжает оставаться редкостью, ситуация на офисном рынке Санкт-Петербурга - вполне радужная. Официальные отчеты ведущих консультантов говорят о повышении спроса, снижении вакансии, и даже о робком повышении цен. Первые полосы пестрят новостями об очередном рекорде офисного поглощения, установленном «Газпромом» или крупной IT-компанией. Но это на первый взгляд.

Генеральный директор компании «Новый офис» Алексей Федоров для «СГ Онлайн»:

410 AF.jpg

Если смотреть только на парадный фасад петербургского офисного рынка, то хочется лишь улыбаться и аплодировать. Однако, если прислушаться, то за общей атмосферой осторожного оптимизма можно расслышать зубовный скрежет другой части арендодателей. У них состояние дел сильно отличается от победных реляций крупных лендлордов, заполучивших себе в арендаторы очередного крупного арендатора «национального» уровня.

Парадокс нынешнего состояния рынка заключается в том, что подсчитанная консультантами среднерыночная 11%-ная вакансия не размазана ровным слоем по всем зданиям, а сосредоточена в отдельных бизнес-центрах. На каждый арендованный «под корень» бизнес-центры приходится несколько, в которых свободные площади простаивают по нескольку кварталов, а то и лет. Таким образом, среднюю температуру по больнице можно охарактеризовать как здоровую, но при этом для некоторой части пациентов требуются срочные реанимационные меры.

Сегодня любой выходящий на рынок бизнес-центр оказывается на развилке, от которой одна из дорог ведет к деньгам и успеху, а вторая скрыта в тумане, из которого доносятся пугающие звуки. Как выбрать верную? Самое надежное – это построить БЦ класса А или B+ площадью 5-20 тыс.кв.м. близко к центру города. Еще пару-тройку лет такие объекты будут быстро съедаться компаниями нефтегазовой сферы или информационных технологий. Если же зданию не столь повезло с локацией или речь идет об уже действующем бизнес-центре, где свободные площади в силу конфигурации невозможно сдать одному крупному арендатору, то ключевым фактором успеха становится маркетинг. Подразумевается маркетинг в широком смысле, то, что профессионалы называют маркетинг микс. Это и конкурентоспособная концепция сдачи площадей, когда размер, планировка, отделка и цена предлагаемых офисов соответствуют реально существующему спросу. Это и правильная реклама, ориентированная на нужную целевую аудиторию, размещенная в эффективных источниках, и цепляющая нужные струнки в душе клиентов. Это и взаимодействие с потенциальным арендатором на объекте – от первого звонка до завершения переговоров. В наших проектах мы используем еще и ряд ноу-хау, таких как агрессивное переманивание арендаторов из других бизнес-центров.

Представителям более конкурентных рынков, например, FMCG или телекома, предлагаемые меры могут показаться элементарными. Однако рынок качественной офисной недвижимости Петербурга долгие годы развивался в тепличных условиях фактического отсутствия конкуренции. Эффект низкой базы и большая капиталоемкость проектов служили залогом того, что своих арендаторов довольно быстро находило любое более-менее приличное здание. Но последние два кризиса изменили ситуацию, и сегодня на офисный рынок приходит жесткая конкуренция. Арендодатели, пусть медленно, но вынуждены привыкать к ситуации, в которой речь идет не о том, что компания А арендует офис у тебя, а компания Б – у твоего конкурента, либо наоборот. Сегодня компания А выбирает между тобой и конкурентом, а компании Б нет на рынке вовсе.

Таким образом, все развивается по классической модели потребительской экономики – сначала на рынке хватает места всем, потом продукты (и клиенты) распределяются по сегментам, а затем приходит время жесткой внутрисегментной конкуренции на уровне маркетинга. Петербургский офисный рынок переходит к последнему этапу, и это означает, что его можно поздравить со зрелостью. Впрочем, продолжающийся переезд Газпрома в Петербург по-прежнему будет искажать ситуацию на рынке, и вполне возможно, что в 2017-18гг. наступит кратковременное возвращение «тучных лет», когда для нахождения арендаторов не нужно было прилагать особенных усилий. Но в перспективе это приведет к масштабному кризису перепроизводства и буре на рынке после полного завершения строительства Лахта-центра (собственный офисный квартал Газпрома в СПб).

Поэтому мы, как профессионалы рынка, ратующие за его стабильное развитие, надеемся, что опорой офисного рынка Санкт-Петербурга станет не одна-единственная крупная компания, а множество средних и мелких.