«Дом Наркомфина» встает на реставрацию
Определилась судьба памятника конструктивизма мирового значения «Дом Наркомфина», расположенного в Москве по адресу: Новинский бульвар, д. 25, корп. 1. Дом будет отреставрирован. По окончании реставрационных работ, которые, по расчетам инвестора, начнутся в 2017 году, ему вернут первоначальный вид, и он сохранит свою жилую функцию.
Реставрационные работы планировались еще около десяти лет назад, но тогда начать их не позволила нерешенность имущественных отношений — квартиры в доме принадлежали нескольким собственникам. Большая часть их была выкуплена крупным собственником, часть принадлежала городу, несколько квартир оставались в руках частных лиц. Сегодня имущественные вопросы решены. «Лига прав» выкупила у города его долю и сконцентрировала в своих руках 90% площадей. Теперь из 46 квартир «Лиге прав» принадлежат 42, четыре остаются в собственности частных лиц, которые вместе с основным инвестором будут нести ответственность и расходы по реставрации, что предусмотрено законом «Об объектах культурного наследия…».
Реставрация будет проходить под надзором Департамента культурного наследия Москвы. В сентябре инвестор, за счет которого будут проводиться все работы, рассчитывает подать проект реставрации, над которым, в частности, работает Алексей Гинзбург, внук автора проекта дома Наркомфина Моисея Гинзбурга, на согласование в департамент. И если проект будет согласован, то, по словам представителя собственника — гендиректора компании «Лига прав» Гарегина Барсумяна — в начале следующего года реставраторы выйдут на площадку.
Еще в начале 2016 года было проведено обследование здания, которое удивило специалистов: оказалось, что объем работ, в первую очередь, противоаварийных, будет меньше, чем предполагалось ранее. Как рассказала на встрече с журналистами заслуженный реставратор Елена Николаева, считалось, что здание аварийное, потому что за 86 лет его существования в нем ни разу не проводилось капитального ремонта. Но в результате обследования выяснилось, что аварийная зона распространяется только на фасад здания. Все элементы несущей конструкции обладают необходимой работоспособностью и соответствуют современным нормам и правилам. Основной проблемой фасада оказались… цветники, идущие сплошной лентой под окнами здания. По идее архитекторов, проектировавших дом после голодного времени Гражданской войны, жители дома должны были выращивать в них не цветы, а сельхозпродукцию — лук, чеснок, зелень — и сдавать ее в столовую. Однако в процессе эксплуатации дома сливные отверстия были замурованы, и вода при перепаде температур стала разрушать подмокающие бетонные стены.
Вторая проблема — внутренние коммуникации. «Для приведения дома в эксплуатационное состояние необходимо извлечение старых коммуникаций и установка новых», — говорит Елена Николаева. Но это, поясняет реставратор, будет сложно сделать в рамках реставрационных работ, не нарушив целостности стен и бетонных колонн, внутри которых как раз и проложены трубы.
Комплекс «Дом Наркомфина» состоит из двух корпусов — жилого и коммунального, соединенных переходом. Как рассказал руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов, реставрационные работы планируется начать с самого тяжелого, коммунального корпуса. Для начала он лишится этажа, надстроенного в 50-е годы. Внутренние планировочные решения также вернутся к тем, которые задумывались авторами дома в 20-х. В частности, в середине прошлого века здание получило дополнительное перекрытие, «испортившее» масштабное высокое внутреннее пространство с окном-витражом высотой в два этажа. По окончании реставрационных работ в этом корпусе разместятся ресторан, спортивный клуб и другие коммерческие площади и общественные пространства. Жилой корпус, который является основным, также вернется к своему исходному внешнему виду, потеряв одну из 46 квартир. Эта квартира на первом этаже появилась позже, и ей придется пожертвовать, как и небольшими нежилыми площадями, построенными в цокольном пространстве в поздние годы и изменившими первоначальный проект, по которому здание стояло на колоннах, и пространство под ним было открытым. Кстати, такое архитектурное решение появилось не просто так: под зданием в трубе течет небольшая река, что и заставило архитекторов создать инновационную гидроизоляцию, приподняв его над поверхностью земли. На крыше дома расположены два пентхауса.
Здание будет отреставрировано таким образом, что в нем не только будут сохранены все планировочные решения квартир-ячеек, но даже цвет внутренних стен станет предметом охраны. По словам Гарегина Барсумяна, по окончании реставрации квартиры выйдут на рынок. Разумеется, элитного жилья. Оценить стоимость квартир, по которой они могут быть выставлены на рынок, представитель собственника пока считает невозможным. Однако эксперты рынка все же поделились своим мнением. Так, директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов считает, что, если бы в отреставрированном «Доме Наркомфина» квартиры были выставлены на продажу уже сегодня, квадратный метр жилой площади, с учетом местоположения здания и его исторической ценности, мог бы стоить от 500 тыс. рублей за кв. м и выше. Это зависит от таргетирования и позиционирования. «В данном случае уровень стоимости будет определяться, в первую очередь, местоположением здания. Историческая ценность памятников конструктивизма оказывает минимальное влияние на цену жилья», — считает Александр Морозов. По мнению управляющего партнера компании Savills в России Дмитрия Халина, после реконструкции объект, прежде всего, будет интересен инвесторам, которые намерены сдавать квартиры в аренду. «Историческая аура и мелкая нарезка квартир будут способствовать тому, что объект будет пользоваться спросом среди арендаторов. Жить там, скорее всего, будет круто, модно, престижно. В этой связи, мы видим ставку аренды жилья в среднем на уровне 2 тыс. рублей за кв. м в месяц. Если пересчитывать в цену квадратного метра, то при доходности 4-5% это дает цену в районе 500-550 тыс. рублей за кв. м. Поэтому, скорее всего, цена продажи будет начинаться где-то от 400 тыс. рублей за кв. м».__
Кстати
«Дом Наркомфина» трижды включался в список «100 главных зданий мира, которым грозит уничтожение».
Квартиры-ячейки — ноу-хау «Дома Наркомфина». Здание включает в себя около десятка типов квартир, в том числе квартиры минимального размера (33-34 кв. м), которых в доме большинство. В одни из них можно попасть из остекленной галереи или коридора, спускаясь по внутриквартирной лестнице в общую комнату, а в другие — поднимаясь в нее также по аналогичной лестнице. Восемь квартир площадью 50-60 кв. м для больших семей располагались в центральной части дома между лестничными клетками. Они представляли собой двухъярусные жилые ячейки высотой каждого этажа 2,3 м, при этом часть квартиры имела высоту потолка 4,6 м, и в ней находилась общая жилая комната, выполняющая функции гостиной.
Объект культурного наследия регионального значения «Жилой дом бывш. Наркомфина, 19281930 гг., арх. Гинзбург М. Я., Милинис И. Ф.» является знаковым архитектурным сооружением, примером уникального экспериментального опыта архитекторов 1920-х годов в создании новых типов жилища, послуживших основой как отечественных, так и зарубежных методов современного жилищного строительства. Здание входит во все мировые и российские учебники архитектуры как эталонный образец жилого сооружения, отличающийся новаторским решением в организации процессов жизнеустройства и чистотой архитектурнохудожественного воплощения идей периода конструктивизма.