Вперед, к новой модели! Управление МКД должно стать отдельной сферой экономики

Как отметил во вступительном слове председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков, вопросов и проблем в сфере жилищного управления накопилось очень много. «Мы понимаем, что Жилищный кодекс выполняется максимум на 10%, что в нем есть много норм, которые вообще не работают и не дают нам дальше развиваться. И до тех пор, пока не будет научного подхода к сфере жилищного управления, мы так и будем ситуационно латать дыры в законодательстве», — сказал эксперт.

По его мнению, истоки многих сегодняшних проблем уходят корнями в далекое прошлое. И главная историческая ошибка, которая как раз все и предопределила, заключалась в осуществлении поквартирной приватизации. В результате нее был создан огромный отряд собственников, на которых приходится 90% квартир в многоквартирных домах. Но они не понимают до конца, что являются также собственниками всего дома, и самое важное — у них нет достаточного объема средств, чтобы достойно платить за содержание общедомового имущества (ОИ).

Как следствие, собственником дома оказывается своего рода «колхоз», на который жилищное законодательство повесило все, что можно, и прежде всего — ответственность за принятие управленческих решений по дому.

Разбор завалов

Вернуться в прошлое и исправить ошибку тотальной поквартирной приватизации нельзя. Но и в нынешнем виде оставлять ситуацию невозможно. Поэтому надо смотреть в будущее и выстраивать новую модель управления жилой недвижимостью. Концепция ее уже разработана, и в рамках ее реализации надо будет идти по двум направлениям: во-первых, решить, что делать с собственниками жилья и как в домах принимать решения, а во-вторых, все-таки минимизировать последствия массовой приватизации таким образом, чтобы все решения по многоквартирному дому «свести к одному собственнику».

«А для этого следует разобраться с очень многими темами, — считает Андрей Широков. — В частности, прояснить вопрос о том, за что собственник платит». Пока же граждане не понимают, что вносят квартплату за содержание дома, а управляющие организации (УО) никакого отношения к их квартирам не имеют. И поэтому претензии к состоянию своих внутриквартирных систем жильцы необоснованно предъявляют УК и выражают недовольство стоимостью услуг слесарей.

Отметим, что нормальной передачи из владения государства в собственность жильцам ОИ не было. Его просто списали, чтобы не платить за него налоги, но с баланса на баланс ничего передано не было. При этом очевидно, что люди должны совершенно по-другому осознавать, что собой представляет их жилье. Ответственным собственникам необходимо самостоятельно лично на собраниях утверждать списки общедомового имущества, но пока во скольких домах они утверждены — это не известно ни Минстрою, ни экспертам.

Отсюда вытекает второе главное направление работы по созданию объекта управления, в том числе это облегчит жизнь УК, страдающим от того, что власти на них навешивают управление чужим имуществом (дворы и междворовые проезды, детплощадки, озеленение и т. д.). «При этом совершенно упускается из виду вопрос, откуда УК возьмут деньги на содержание всех этих объектов», — подчеркивает Андрей Широков.

Эти проблемы не решены, что провоцирует массу конфликтов. Например, в Тамбовской области УК в судебном порядке оспаривают схему благоустройства города, по которой управляющие компании должны за свой счет содержать разнообразные публичные объекты, которые, по идее, должны управляться муниципальной властью. Таких процессов масса по всей России. И пока что во всех историях, когда что-то происходит с общедолевым имуществом на территориях, на детских площадках и т. д., виноваты УК, хотя им все эти объекты не принадлежат. Эта порочная практика привела к тому, что в прошлом году Жилинспекции по стране выставили штрафы УК на 20 млрд рублей, а те заплатили по ним 2 млрд, которые пришлось вывести из средств, идущих на управление жильем.

«Есть три глобальных составляющих: объект, собственники и УК. Мы должны все проблемы в треугольнике между ними еще раз продумать, создать объект управления и пересмотреть модель функционирования УК. Нужен новый тип УК, которые бы полноценно отвечали за свою деятельность. На рынке не должно быть компаний с уставным капиталом всего в 10 тысяч рублей, которые ни за что не несут финансовой ответственности. Тогда как ресурсные организации — это зона ответственности муниципальной власти», — заключил Андрей Широков.

Ответственно и бесконфликтно

Выступившая следом директор тульского филиала страховой компании «ВСК» Марина Зотова отметила актуальность темы страхования имущества и ответственности граждан: «Нельзя сказать, что ситуация в экономике и обществе является стабильной. Хотя граждане стали более ответственно относиться к своему имуществу, многие из них по-прежнему пребывают в неведении по ряду важных моментов. Например, люди, взявшие ипотечный кредит, думают, что у них все имущество застраховано. Но это иллюзия: на самом деле страховка распространяется только на конструктив (стены). Поэтому человек, жилью которого будет нанесен существенный ущерб, получит от государства лишь 50 тыс. рублей. Избежать таких ситуаций поможет использование широкого спектра страховых продуктов, доступных в том числе онлайн». Причем эта тема носит не только индивидуальный характер. Большинство участников мероприятия согласилось с тезисом, что «по-хорошему, общедомовое имущество надо страховать в обязательном порядке».

Председатель подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян рассказала о том, как по возможности бесконфликтно решать вопросы с операторами связи. Она напомнила, что ровно год назад были внесены изменения в законодательство, установившие, что вход операторов связи в МКД должен осуществляться бесплатно и без решения общего собрания собственников (ОСС). При этом уже имеющиеся в доме старые сети должны быть приведены в соответствие с уточненными в августе прошлого года новыми правилами. Но операторам это не выгодно, им проще проложить новые сети, забыв про старые. И очевидно, что эти проблемы лягут бременем на УК и собственников. Сусана Киракосян советует жильцам и УК выявить бесхозные сети и соответствующий акт направить операторам связи, чтобы они навели надлежащий порядок. Сделать это надо быстро, так как вскоре ГЖИ будут штрафовать за такие упущения.

«Демонтаж сети при наличии соответствующего оборудования стоит 50-100 тысяч рублей, и собственники могут принять решение об этом и направить его компаниям связи. Сегодня в 60% домов есть бесхозные сети, и они находятся в зоне риска. Рекомендую обезопасить собственников от дополнительных затрат», — советует Сусана Киракосян.

На форуме были также рассмотрены многие другие вопросы. Руководитель отраслевой интерактивной платформы ОкРОН Лина Ткаченко и президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, Никита Чулочников рассказали о деятельности своих структур и пригласили представителей УК к обмену информацией о наилучших практиках управления. Большой интерес у участников вызвал проект Устава МКД. В ходе развернувшейся дискуссии был сформулирован ряд идей по модификации некоторых его положений. Решено, что наиболее интересные предложения форума будут переданы руководству регионального министерства ЖКХ и направлены в Минстрой России.

«Сегодняшний форум — это проба пера, он является первым мероприятием такого рода. Надеемся, что событие станет ежегодным», — выразил общее мнение участников обсуждений председатель правления тульского «Центра содействия развитию местного самоуправления» Александр Рогов.

Сергей КОСТЮЧЕНКОВ, председатель Комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ Тульской ТПП: