Требуется хозяин: для построения эффективной системы управления МКД нужен институт ответственных собственников

Кроме того, учредителей и участников будут проверять на наличие неснятой или непогашенной судимости, а также «пробивать» их данные по реестру дисквалифицированных лиц, если доля учредителя или участника в уставном капитале превышает 50%. Также УК будут проверять на грубые нарушения при содержании домов. Если в предыдущие три года такие нарушения были — лицензию не продлят. Грубые нарушения фиксирует Госжилинспекция, они должны быть подтверждены документально. Если их выявят, то назначат штраф от 300 000 до 350 000 рублей. По новым требованиям даже одного штрафа за три года достаточно, чтобы получить отказ.

По мнению законодателей, вступление поправок в силу поможет предотвратить появление на рынке новых УК с тем же составом собственников или сотрудников, которые уже привели другую компанию к банкротству, сделают правила работы УК на рынке более прозрачными и заставят компании работать лучше.

Сработают ли эти изменения должным образом — покажет время. Но очевидно, что они носят не только регуляторный, но и регламентирующий характер и загоняют УК в еще более узкие рамки. С одной стороны, дополнительная кодификация — это неплохо, четкие правила нужны, и только путем их исполнения можно прийти к цивилизованному рынку управления жильем. Но принятые изменения — далеко не первые в череде аналогичных мер, направленных на ужесточение норм, по которым работают УК. И теперь для того, чтобы компания была удалена с рынка, появилось еще больше инструментов, так как практически каждая мелочь и недочет в работе трактуются как грубое нарушение.

Положительная корреляция между чередой изменений законодательства о деятельности УК и повышением качества их работы явно не просматривается. И это является следствием того, что в системе отношений управляющих организаций и собственников имеет место перекос не в пользу первых. Суть его сводится к тому, что ноша ответственности за состояние дел в многоквартирных домах возложена практически полностью на УК, тогда как жильцы от нее практически освобождены. Это происходит вопреки нормам Жилищного кодекса, который четко определил, что не только управляющие организации несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в домах, но то же самое относится и к собственникам. Более того, сложившийся дисбаланс не только нарушает Жилкодекс, но и противоречит общему правилу гражданского законодательства, которое гласит, что «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества».

Как констатировали участники сессии «Facility Management: алгоритмы устойчивости», которая состоялась в рамках недавно закончившегося Международного форума устойчивого развития городов, российский рынок управления МКД находится в перманентном кризисе, являющемся следствием дисбаланса прав, обязанностей и ответственности управляющих организаций и собственников, что прямо или косвенно закреплено на уровне законодательного регулирования.

«Законодательство переложило всю ответственность на управляющие организации, но при этом оно дало им возможность тратить деньги собственников по своему усмотрению. С другой стороны, собственники освобождены от всякой ответственности и в том числе от финансового бремени, обеспечивающего надлежащее содержание их имущества», — заявила в ходе мероприятия директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Ирина Генцлер.

По ее словам, в России сложилась законная, хоть и нерыночная система управления МКД управляющими организациями. Ее возможности и допуски помогают УК выжить. И редко какая из них это делает абсолютно законными способами. В то же время, данная система демотивирует собственников вкладывать деньги в содержание дома из-за отсутствия возможности контролировать целевое использование своих платежей.

Ситуацию надо менять в корне, тем более что лицензирование и некоторые другие аспекты и особенности действующей системы управления жильем не имеют прямого отношения к рынку. Вариантов смены парадигмы и дальнейшей реформы может быть несколько. Самый простой из них — это усиление государственного присутствия и администрирования, что, собственно, во-многом и происходит. Второй путь — это движение в сторону внедрения саморегулирования с построением административной вертикали СРО, управленческие органы которых принимают решения о допуске на рынок только своих членов и следят за их работой во взаимодействии с Госжилинспекцией. Есть еще вариант с выстраиванием системы гарантирующих управляющих организаций — региональных операторов. В этом случае произойдет централизация управления МКД на уровне субъектов, и гарантирующие организации будут спускать задание подрядчикам на управление домами в рамках установленного местными властями размера платы.

Все перечисленные варианты имеют плюсы и минусы. Но, как считает Ирина Генцлер, наиболее перспективен четвертый путь, при котором произойдет возвращение к идее ответственного собственника. Для движения по нему надо будет переопределить статус собственников как гражданско-правового сообщества (квазиюридического лица), пересмотреть объем ответственности за содержание МКД и расширить участникам рынка управления доступ к заемным средствам, необходимым для ремонта домов. И наконец, изменить условия лицензирования, а впоследствии перейти к добровольному саморегулированию.

Ирина ГЕНЦЛЕР, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»: