МКД или МнЖК? Законодатели определились с принципами управления многоэтажными жилыми комплексами

Строится таких комплексов все больше, и в настоящее время они в основном представляют собой объединение многоквартирных домов с инженерными сетями, транспортной и социальной инфраструктурами, расположенных на единой территории. Вместе с тем, их развитие создает новые вызовы — от необходимости закрепления в законодательстве статуса МнЖК до выработки эффективных моделей управления и справедливого распределения расходов на содержание общей инфраструктуры.

Однако, как констатировал в своем выступлении глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, сегодня в Жилищном кодексе речь идет только о многоквартирных жилых домах (МКД) и определено, что каждый из них является самостоятельным объектом регулирования, а об управлении МнЖК нет ни строчки — в этом вопросе имеется «правовой вакуум».

Как указал Сергей Пахомов, современная градостроительная практика ушла далеко вперед от привычных всем отдельно стоящих МКД, сегодня массово строятся и вводятся в эксплуатацию целые микрорайоны в миниатюре — комплексы, объединяющие несколько жилых башен, подземные паркинги, объекты социальной инфраструктуры и благоустройства на единой территории. Часто все эти сооружения размещаются на общем стилобатном основании, связаны едиными инженерными коммуникациями, системами безопасности, дорогами и детскими площадками. «На поверхности это может быть то, что мы зашиваем в аббревиатуру МКД, но на деле это гораздо более сложная инфраструктура», — отметил законодатель.

В результате имеются две ключевые проблемы, становящиеся источниками ожесточенных конфликтов собственников, управляющих (УК) и ресурсоснабжающих организаций. Первая из них «лежит на поверхности» и заключается в том, что нет правового понятия МнЖК, соответственно, нет режима управления общим имуществом. И когда юридически паркинг может обслуживаться одной УК, стилобат — другой, а каждая башня управляется самостоятельно, возникает ситуация, при которой содержать неделимую инфраструктуру попросту некому. Кто должен ремонтировать подъездной путь к паркингу? Кто отвечает за уборку общего холла стилобата? Кто финансирует ремонт инженерной сети, проходящей через все объекты? Законодательных ответов на эти вопросы сегодня нет — и такая ситуация приводит к хаосу, безответственности и ухудшению качества обслуживания и жизни людей.

Вторая проблема — несовершенный режим использования территории объектами, интегрированными в МнЖК. Самый яркий пример — с детскими садами. Чтобы дети могли законно играть в песочнице на общем земельном участке внутри ЖК, требуется решение общего собрания собственников всего МКД или, что еще сложнее, группы многоквартирных домов. Но это невыполнимая процедура, которая тормозит развитие инфраструктуры. Депутаты Госдумы пытаются устранить эти недочеты в законодательстве. Как сообщил Сергей Пахомов, сейчас идет подготовка к первому чтению законопроекта по многоэтажным жилым комплексам. При его разработке парламентарии намерены решить несколько задач: во-первых, ввести в правовое поле понятие «многоэтажный жилой комплекс», определяя его как единую планировочную территорию с совокупностью объектов недвижимости и общей инфраструктуры; во-вторых, установить принцип «один МнЖК — одна управляющая организация»; и в-третьих, легализовать использование общей территории для находящихся в пределах ЖК социальных учреждений.

Как подчеркнул Сергей Пахомов, уже очевидно, что предложения по установке, управлению и обслуживанию автономных котельных для групп домов или упрощению монтажа зарядок для электромобилей в паркингах и многие иные частные вопросы сейчас невозможно эффективно решить при дробном управлении. Предложенные законодательные изменения позволят снять эти проблемы. «Наша инициатива — это не точечное исправление, а комплексная системная реформа, затрагивающая Жилищный, Земельный кодексы, ряд федеральных законов», — заключил глава думского комитета.

Эта позиция была поддержана остальными участниками мероприятия. По словам директора правового департамента Минстроя России Олега Сперанского, необходимо выстроить систему регулирования, которая обеспечит предсказуемость и прозрачность управления, даст жителям понятные механизмы участия, а девелоперам — устойчивые модели долгосрочной эксплуатации комплексов. Это особенно актуально в связи с тем, что вопросы управления МнЖК перестают быть лишь технической деталью и выходят на стратегический уровень для всего рынка недвижимости. Соответственно, реализация предложенных и других инициатив способна задать новые ориентиры развитию строительного рынка: от определения статуса жилых комплексов и внедрения единых стандартов управления до расширения участия собственников в принятии решений. «Все это направлено на повышение качества жизни граждан, снижение эксплуатационных затрат и укрепление инвестиционной привлекательности жилых территорий», — резюмировал Олег Сперанский.

Сергей ПАХОМОВ, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«Принцип, когда одним МнЖК занимается одна управляющая организация, — это ключевое нововведение, которое снимет все противоречия в управлении. Единая УК будет нести ответственность за всю инфраструктуру комплекса, а собственники будут иметь четкое понимание, с кого спросить за порядок и обслуживание»