Кодекс для эксплуатанта: законодатели, строители и отраслевые эксперты приступили к совершенствованию законодательства, регламентирующего вопросы обслуживания и ремонта жилых и общественных зданий

В своем вступительном слове модератор круглого стола, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов отметил актуальность рассматривавшейся темы и предложил обсудить основные проблемы, возникающие в ходе содержания и эксплуатации многоквартирных домов (МКД), а также торговых и бизнес-центров, спортивных, социальных и прочих объектов. Важными представляются вопросы качества проектной документации на эти сооружения, инструментального контроля их состояния и технического обследования.

Эксплуатация здания является самой длинной стадией его жизненного цикла, и во время ее прохождения возникает целый спектр проблем. В частности, нет четких инструкций по эксплуатации каждого объекта капитального строительства, устарели требования к цифровой трансформации МКД. А что касается управления объектами общественного питания, то сложилась уникальная ситуация: когда они находятся в госсобственности, ими управляют бывшие учителя и спортсмены, главврачи больниц и пр. Отсутствие профессиональных требований к управленцам такими зданиями приводит к тому, что на совершенно новых объектах выходят из строя инженерные сети, начинается суета с подрядчиками и происходят прочие несчастья.

«Разработан закон по госучету жилого фонда, он находится на финальной стадии написания, и правительство скоро его внесет в парламент. Когда он будет принят, надеюсь, Минстрой возьмет на себя ответственность за реализацию его норм и мы увидим нормальную цифровую систему учета жилфонда», — сказал Сергей Пахомов.

О проблемах, которые возникают у компаний, эксплуатирующих здания, рассказал вице-президент Ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов. По его словам, обсуждается три варианта реформирования рынка управления МКД. Первый предусматривает сохранение лицензирования управляющих компаний (УК), перераспределение полномочий между органами власти и в случае нарушений передачу управления домом другой лицензированной компании. Так называемый прогрессивный вариант предусматривает, что допуск УК на рынок и контроль за ними осуществляют саморегулируемые организации (СРО), а за СРО, в свою очередь, присматривает государство, представители которого входят в органы управления СРО. А за госжилинспекцией остается фактически единственная серьезная функция — контроль за техсостоянием домов. Есть и третий, альтернативный вариант, как представляется, самый устойчивый. Он предполагает передачу основных функций управления МКД в руки государственного оператора, упразднение института УК и введение института эксплуатирующих организаций.

Каждая из альтернатив имеет право на существование, но Олег Малахов поддержал исключительно прогрессивный вариант, так как только его реализация позволит выстроить баланс прав и обязанностей между управляющими компаниями, собственниками, ГЖИ и энергоснабжающими организациями. «Для профсообщества переход на СРО — не новая тема. Могу заверить, что профсообщество готово взять ответственность за реализацию прогрессивного варианта, внедрение которого повысит инвестиционную привлекательность рынка управления МКД», — сказал он, напомнив при этом о необходимости поступления достаточных денежных средств для качественной эксплуатации жилого фонда. Этому сегодня мешает наличие экономически обоснованных ставок по содержанию и ремонту МКД, отсутствие информации о техсостоянии домов и правил расчета по договорам управления. «Мы направляли свои предложения об исправлении этих моментов, и они были в большей части учтены. Также необходимо решать проблемы с задолженностями за ЖКУ. В этом году внесен законопроект об исполнительной записи нотариусов в ЖКХ. Отрасль ждет принятия этого закона, который упростит процедуру взыскания долгов и с учетом роста госпошлины позволит УК сэкономить на судебных издержках», — заключил Олег Малахов.

Эти тезисы были поддержаны Сергеем Пахомовым. Ему тоже больше импонирует прогрессивный вариант реформы, но это не значит, что не будет выдвинуто дополнительных предложений к имеющимся. «Неплохо бы до конца года выйти на пару вариантов и прийти к окончательному решению по выбору дальнейшего сценария развития рынка управления МКД», — подчеркнул Сергей Пахомов.

Общее дело

Зампредседателя Экспертного совета по ЖКХ при профильном комитете Госдумы, исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» Ольга Сердюк в своем выступлении остановилась на вопросе, волнующем потребителей и остальных участников рынка, — раскрытии информации. «В каком бы направлении мы ни двигались, все должны понимать, как правильно рассчитывать цену услуги по управлению, что входит в эксплуатацию, ремонт, содержание и т. д. Должны быть кодифицированы конкретные процессы и работы, созданы документы технического регулирования. Это огромная работа, которую невозможно проделать в одиночку», — сказала Ольга Сердюк. Она напомнила, что ею занимаются законодатели, Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), а также Росстандарт, создавший технический комитет 393 по стандартизации ЖКХ и комфортной городской среде под руководством замминистра строительства и ЖКХ Максима Егорова.

«Для того, чтобы создавать регуляторную базу, стандарты очень важны: они являются носителями управленческой информации, у них есть коммуникативная роль, на них смотрят и в судах, когда принимается решение, насколько разбираемые спорные случаи им соответствуют», — отметила Ольга Сердюк, уточнив, что сейчас подготовлен перечень стандартов, процесс идет, и надо быстро завершить работу по стандартизации. «Эта работа требует объединения всех сторон. Минстрой должен взять на себя работу по стандартизации. Ее завершение позволит создать базу для нормального рынка управления жильем», — заключила Ольга Сердюк.

Недочеты в квалификации

Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Анвар Шамузафаров проанализировал сложности, возникающие в процессе эксплуатации жилого фонда. Ранее было законодательно определено, что вопросами эксплуатации должны заниматься инженеры-изыскатели, соответственно, имелась необходимость в системном обучении таких специалистов, но этот процесс не пошел, хотя в НИУ МГСУ даже была создана специализированная кафедра по данной тематике. Создает проблемы и отсутствие системы технического учета состояния зданий, а также то, что власти плохо контролируют СРО.

В НОПРИЗ разработали ряд поправок в Жилищный кодекс, принятие которых позволит исключить ситуации, когда каким-либо жилфондом никто не управляет. Также в объединении предложили реализовать концепцию, предусматривающую создание специализированной компании по управлению разваленным жилфондом, которая бы получала субсидии из бюджета.

Руководитель Аппарата гендиректора ППК «Единый заказчик» Сергей Аристархов напомнил, что отсутствие квалифицированного персонала не позволяет грамотно эксплуатировать начиненные современным оборудованием здания. Сегодня механизм эксплуатации не синхронизирован с другими процессами, и бывают ситуации, когда объект сдан, а эксплуатация не начата. «Блок эксплуатации — неразрывный элемент всего жизненного цикла. Необходимы разработка учитывающих функционал зданий стандартов, развитие единого института эксплуатации», — сказал Сергей Аристархов.

Замначальника ФАУ «Главгосэкспертиза России» Сергей Головин указал на отсутствие сметных нормативов эксплуатации и необходимость в отдельной нормативной базе для текущего ремонта: для государства важен контроль за расходом средств, поэтому нужна разработка современных нормативных документов, а затраты на эксплуатацию наиболее целесообразно оценивать уже на проектной стадии.

Разделяй и надзирай

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков остановился на ряде моментов, затрудняющих процессы обслуживания, эксплуатации и ремонта зданий. Так, за последние два года строительные организации столкнулись со значительным ростом стоимости материалов для ремонта, что заставило правительство издать постановление №1315 о пересмотре твердой цены в госконтрактах. Ранее нацобъединение предлагало использовать подобный механизм в рамках 615-го федерального закона, то есть применять его при работе с договорами на капремонт МКД. Такой пилотный проект был реализован в Новосибирской области, но больше никто из региональных операторов капремонта им не воспользовался.

Руководитель НОСТРОЙ сообщил, что на рассмотрении судебных органов находятся дела о взыскании ущерба с подрядных организаций на сумму 1,8 млрд рублей. Суммы претензий растут, и за восемь лет общий объем претензий по капремонту по судебным решениям приблизился к 4 млрд рублей. Но в претензионных конфликтах далеко не всегда виноваты подрядчики. Проблема кроется в отсутствии инструмента, устанавливающего ответственность, в том числе финансово-эксплуатирующей организации. Да и перекладывать все исключительно на собственников объекта недвижимости тоже неправильно. «Мы предлагаем формулу, которая применяется во всем мире, — страхование как имущественной ответственности, так и подрядных рисков, которые в настоящий момент нивелированы, то есть возврат к грамотному страхованию. Это сложно в условиях санкций, но это важный элемент обеспечения ответственности», — отметил Антон Глушков.

Он также напомнил, что нет дежурных планов ремонта сетей, а в крупных муниципалитетах примерно 15-20% таких коммуникаций находится на балансе не у ресурсоснабжающих организаций, а у УК, которые не имеют финансов для их обслуживания. Это сокращает жизненный цикл МКД и создает проблемы подрядчикам работ по капремонту. «Надо этот вопрос решить, а то и населению, и УК это будет не под силу», — подытожил Антон Глушков.

Замначальника Управления государственного строительного надзора Ростехнадзора Николай Шелаков посетовал, что из-за регуляторной гильотины значительное количество надзорных мероприятий было упразднено и произошло «выветривание» фукнкционала надзора. Надзорная функция сейчас ущемлена, что подтвердил и Сергей Пахомов: «Сложилась ситуация, когда невозможно прийти на подготовленную к зиме котельную, ГЖИ не может реализовать свои полномочия». Таким образом, надзор за жилым фондом и различными объектами ЖКХ надо восстанавливать, а также следует лучше разграничить полномочия ведомств, которые сегодня одно и то же нарушение квалифицируют по-разному.

«Инструкции по эксплуатации должны быть. А стоимость эксплуатации здания должна быть известна до начала строительства: тогда будет ясно, что заложить в бюджеты», — завершил обсуждение Сергей Пахомов.

Эти и другие выводы и предложения будут внесены в итоговые документы круглого стола и станут основой для работы над новыми законодательными инициативами и подзаконными актами.

Сергей ПАХОМОВ, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

Антон ГЛУШКОВ, президент НОСТРОЙ: