Вовлекать «низкоплотную» застройку: законодательство о КРТ требует усовершенствования по ряду положений

Первая важная новелла упомянутого закона касается установления обязанности по строительству объектов инфраструктуры — теперь это строительство должно обеспечивать лицо, заключившее договор о КРТ (речь идет о застройщике).

«К сожалению, в ходе работы над законом из его утвержденной редакции выпала строка о том, что строительство таких объектов может осуществляться за счет собственных средств застройщика или за счет средств бюджетной системы Российской Федерации, — отметил Максим Федорченко. — А это означает, что на практике может возникнуть вопрос: если отсутствует прямая норма, то можно ли использовать бюджетные средства на строительство инфраструктурных объектов, или данные объекты допустимо только выкупать за счет бюджетных средств?» Кроме того, сохраняются темные места в определении конкретных видов объектов социальной инфраструктуры, ввод которых обязаны обеспечивать застройщики. «Полагаю, это должны быть только ключевые, самые необходимые объекты, которые больше всего требуются новоселам, а именно детские сады и школы», — подчеркнул Максим Федорченко. По его оценке, без необходимого законодательного урегулирования данного аспекта застройщики рискуют «получить вдогонку» обременения и по строительству других видов муниципальных социальных объектов (например, больниц, спортивных сооружений и т. п.) — а это, в свою очередь, непременно повлечет новое увеличение цены квадратного метра жилья, и без того высокой.

«В связи с упомянутой новеллой обретает особый вес вопрос расчета обеспеченности каждой конкретной территории социальными объектами, с учетом долговременных прогнозов их заполняемости», — указал координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ. Ведь проекты КРТ — длинные, их полная реализация растягивается на четыре, пять и более лет, и на фоне низкой рождаемости в годы «демографических ям» есть опасность получить пустующие новые школы и детсады, на строительство и эксплуатацию которых ранее были истрачены бюджетные деньги. «Уже в ближайшее время следует провести комплексную оценку обеспеченности социальными объектами с учетом прогноза демографической ситуации в целях уточнения расчетов загруженности таких объектов и выработки предложений по оптимизации нормативов градостроительного проектирования; провести аудит с целью выявления возможных вариантов реконструкции действующих социальных объектов с увеличением их вместимости», — убежден Максим Федорченко.

Также, по его оценке, полезно будет проанализировать законодательство и опыт разных регионов для его обобщения и формирования реального, понятного правового механизма участия застройщиков в создании объектов социальной инфраструктуры.

Вторая важная новелла, на которую также указал Максим Федорченко, связана с реализацией проектов КРТ на территориях, занятых объектами индивидуального жилищного строительства и домами блокированной застройки. Такая возможность теперь появилась — она тоже зафиксирована в упомянутом №486-ФЗ от 26 декабря 2024 года. Но тут рано почивать на лаврах. Следующим шагом законодателей, с точки зрения Максима Федорченко, должно стать предоставление собственникам индивидуальных домов, находящихся в нормальном (неаварийном) состоянии, права выступать с инициативой о включении в проекты КРТ: «Они должны получить право за это проголосовать, по аналогии с правом, которое уже есть у собственников в многоквартирных жилых домах».

Касаясь КРТ малоэтажной и низкоплотной застройки, Максим Федорченко отметил: такая застройка пока развита слабо. Одна из главных причин низкого уровня развития — в специфике инфраструктурной нагрузки на жилищные проекты такого типа. «Следует признать, что в себестоимости ИЖС инфраструктура — это в принципе важнейший фактор: доля затрат на квадратный метр может достигать 50%», — говорит координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ. Поэтому здесь неправильно применять те же нормативы градостроительного проектирования, которые действуют для многоквартирных домов. Должны включаться другие нормы, разработанные с учетом видов и функций именно малоэтажной застройки. К примеру, отдельно — по объектам для временного, сезонного проживания, отдельно — по объектам для постоянного проживания, по пригородным поселкам. На каждый из видов малоэтажной застройки объем инфраструктуры должен рассчитываться по-своему — как в части обеспеченности, так и в части территориальной доступности.

По мысли Максима Федорченко, этот подход вполне пригоден и для работы с территориями устаревающего ИЖС, которые сегодня остаются проблемой для многих крупных городов в регионах, — в тех случаях, когда люди изъявляют желание переехать из расселяемого индивидуального жилья не в многоквартирные здания, а в новые собственные дома.