В русле сверхзадач: новые правила согласования градостроительных проектов работают на столицу

От ТЭП к архитектурному качеству

Ранее согласование проектов начиналось с закрепления объемов и высотности застройки, а уже затем определялся облик зданий. Теперь процесс перевернулся: сначала утверждается архитектурно-градостроительное решение, и только на его основе рассчитываются параметры застройки. «Сейчас разрабатывается новый регламент, в его основе лежит приоритет качества архитектурной и планировочной проработки. Призываю всех вкладываться в качество архитектуры», — объясняет Сергей Кузнецов. Это изменение, по мнению экспертов, не только повысило требования к проектам, но и стимулировало девелоперов к более глубокой проработке концепций.

Архитекторы к введению новых правил были готовы и отнеслись с пониманием. Главный архитектор и партнер MORS ARCHITECTS Дмитрий Макеенко отмечает, что город к внедрению новых правил готовился целенаправленно: «Впервые их анонсировали еще в 2023 году, а вступили в силу они лишь в начале 2024-го. За это время застройщики успели адаптировать инфраструктуру и документооборот. Для архитекторов Москомархитектура провела серию обучающих семинаров, где ключевой акцент был сделан на механизм подачи детализированных трехмерных моделей». Низкополигональные модели, оптимизированные для быстрой загрузки, стали обязательным элементом согласования, что, по словам Дмитрия Макеенко, снизило риски изменений на этапе реализации — объект претерпит наименьшее количество перемен в ходе строительства — от формы оконных проемов до оттенка фасадов.

Бремя детализации

Усложнение требований отразилось на сроках и стоимости проектирования. Руководитель отдела комплексного проектирования компании BLANK Михаил Малыгин констатирует: «Внедрение информмоделей увеличило сроки проектирования объектов на 20%, растет и стоимость работ. Мы уже на стадии модели предусматриваем расположение инженерного оборудования, вертикальный транспорт конкретных брендов». По его словам, даже кровля, которую архитекторы называют «пятым фасадом», теперь требует детальной визуализации. «Чтобы оборудование не влияло на внешний вид, мы сразу определяем декоративные экраны, размеры технических помещений. Нереализуемые идеи ушли в прошлое — заказчику нужно видеть, что каждый прием просчитан», — говорит Михаил Малыгин.

По словам партнера бюро Syntaxis Александра Старикова, повысилась ответственность архитекторов на этапе подачи материалов в Москомархитектуру (МКА): «Требования к качеству и объему материалов выросли. Город стал более осмотрительным — например, появились новые условия по низкои высокополигональным моделям, ночному освещению, планировочным решениям». Он подчеркивает, что тщательная проработка нюансов, таких как фасадная пластика или социальная инфраструктура, хоть и увеличивает трудоемкость, но создает условия для «смелых решений и сбалансированной городской среды».

Архитектура vs эксплуатация

Новые правила затронули не только проектирование, но и последующую эксплуатацию объектов. Директор по развитию Professional FM Александр Устинов указывает на прямую связь между сложностью архитектуры и стоимостью обслуживания: «Сложные фасады, открытые балконы или террасы на высоте требуют специальных систем обслуживания. Например, мойка «вогнутых» фасадов может обходиться в 10-15 млн рублей в год». По его мнению, консультации с управляющими компаниями на этапе проектирования становятся необходимостью: «Мы создаем сценарии жизни в комплексе глазами резидентов и считаем, как каждое архитектурное решение повлияет на тариф. Вместе с архитекторами ищем компромисс между эстетикой и экономикой».

Александр Устинов также отмечает рост спроса на консалтинговые услуги. «С 2021 года у нас в работе более 15 контрактов. Чем больше вопросов решит проектная команда, тем комфортнее будет пользователям», — отмечает эксперт. Однако он сомневается в необходимости госрегулирования таких консультаций: «Польза очевидна, но вводить это как норму на государственном уровне пока преждевременно».

Высотность и уникальность

Отмена ограничений по высотности, принятая в феврале 2024 года, стала логичным дополнением к новым правилам. «Архитекторы теперь определяют высоту здания без давления заранее прописанных цифр», — объясняет Сергей Кузнецов. Это, по мнению Дмитрия Макеенко, открыло дорогу супертоллам — небоскребам выше 150 метров. Их проектирование требует глубокой проработки фундаментов, инженерных систем, подземных частей. Это увеличивает стоимость, но и формирует новый облик Москвы.

Однако рост высотности усложнил задачи проектировщиков. Михаил Малыгин приводит пример — информационные модели наружных сетей теперь включаются в общую трехмерную модель города. «Это шаг к созданию цифрового двойника Москвы, но пока процесс требует ручной доработки», — говорит он. Александр Стариков добавляет, что даже в коммерческих проектах девелоперы стали запрашивать детализацию, соответствующую стадии «П», что повышает нагрузку на бюро, но снижает риски несоответствий при реализации.

Автоматизация и искусственный интеллект, по мнению экспертов, могут частично снизить нагрузку на архитекторов. «ИИ способен провести предварительные расчеты или собрать нормативную базу, — указывает Михаил Малыгин, — но безопасность требует ручной перепроверки». Дмитрий Макеенко соглашается, что низкополигональные модели экономят время, но ключевые решения все равно принимает человек. При этом Александр Стариков отмечает, что технологии не заменят творческий подход, так как «город хочет видеть уникальные решения для объектов любого класса, а не только элитных, и это требует авторского взгляда, а не шаблонов».

Итоги года: больше качества, больше сложностей

За год новые правила доказали свою эффективность, но выявили и проблемы. «Сроки проектирования выросли, зато сократилось количество правок на стройплощадке», — резюмирует Дмитрий Макеенко. По мнению Александра Устинова, девелоперы стали ответственнее — они понимают, что изменения концепции повлекут пересмотр технико-экономических показателей. Михаил Малыгин видит перспективу в дальнейшей цифровизации: «Трехмерная модель города — это будущее, но нужно синхронизировать всех участников рынка».

Сергей Кузнецов подчеркивает, что нынешние изменения — лишь начало. Транспортные и инженерные объекты тоже должны стать частью архитектурного ансамбля. Простых решений больше не будет — только те, что украшают столицу. «Городская среда становится сложнее, но и интереснее. Это вызов для нас всех, но именно так рождается настоящая архитектура», — утверждает Александр Стариков.

Год спустя ясно одно: Москва делает ставку на качество, а не на скорость. И хотя путь к идеальной городской среде еще долог, новые правила уже заставили всех участников процесса мыслить иначе — не как застройщиков, а как соавторов будущего города.