Руководствуясь практикой: инвестиционные, концессионные и договоры долевого участия через призму саморегулирования

Несмотря на устоявшуюся практику саморегулирования в части определения видов договоров в строительстве, которые требуют обязательного членства в саморегулируемой организации (СРО), в отдельных случаях все же возникают вопросы, требующие более внимательного рассмотрения. О современных подходах к таким нетиповым случаям «Стройгазете» рассказала заместитель руководителя Научно-консультативной комиссии (НКК) Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), заместитель руководителя аппарата по правовым вопросам Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Марина ШАЦКАЯ:

«Безусловно, государственные и муниципальные заказчики строительных работ при формировании документации о закупке ориентируются на четкие законодательные критерии, по которым можно без труда квалифицировать договор строительного подряда и определить его участников (заказчика, технического заказчика, застройщика). При этом подрядчик, являющийся членом саморегулируемой организации, ограничен в своем праве строить объекты стоимостью, превышающей подтвержденный ему этой саморегулируемой организацией уровень ответственности по обязательствам. Строительство как многогранный процесс включает и такие взаимоотношения участников, которые регулируются инвестиционными договорами, договорами участия в долевом строительстве, а также концессионными соглашениями. Вот именно эти виды договоров зачастую вызывают наибольшие затруднения у их участников в части решения вопроса о том, требуется ли для заключения таких договоров членство в СРО и нужно ли будет потом отчитываться об этом договоре, декларируя его стоимость в отчете перед саморегулируемой организацией.

Говоря о договорах долевого участия, необходимо прежде всего иметь ввиду следующее. Хотя предметом такого договора и является строительство объекта капитального строительства, однако в силу ряда причин указанный договор не может быть отнесен к договору строительного подряда. Прежде всего по договору участия в долевом строительстве участник такого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, а присоединяется к тем условиям, что определил застройщик.

Кроме того, предметом договора является передача соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства, то есть жилого или нежилого помещения, машиноместа (но не всего многоквартирного дома/объекта недвижимости). Следовательно, при допущении квалификации такого договора как договора подряда предметом договора должно являться именно помещение/машиноместо, что противоречит законодательству о долевом строительстве. Ведь не случайно в настоящее время в научной литературе и судебной практике закрепились две обоснованные позиции касательно квалификации договора участия в долевом строительстве — как договора купли-продажи будущей вещи, а также как самостоятельного вида договора, прямо непоименованного в Гражданском кодексе РФ среди других видов договоров.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве заключается между застройщиком и участником, который, исходя из данных в законодательстве определений, не является ни техническим заказчиком, ни лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, ни региональным оператором.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве, даже если он был заключен конкурентным способом в соответствии с законодательством о закупках, ни по своему субъектному, ни по предметному составу не отвечает признакам договора, который декларируется членом в саморегулируемой организации при подтверждении совокупного размера своих обязательств по установленному уровню ответственности.

Аналогичный вопрос возникает и в отношении так называемых «инвестиционных договоров». Здесь, конечно, сразу необходимо отметить, что в законодательстве нет прямой нормы об инвестиционных договорах в строительстве, а на практике их квалификация осуществляется в зависимости от их содержания. Разъяснения об этом неоднократно давались Пленумом Высшего Арбитражного суда РФ. В частности, необходимо иметь ввиду, что суд будет определять вид такого договора не по тому, как его назвали стороны, а по тому, какие существенные условия они в него вложили. Главным ориентиром будет служить предмет договора — то есть то, что в данном договоре имеет цену и является основой договоренности. Такие договоры могут квалифицироваться как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (если в договоре присутствует лишь описание объекта, который на момент заключения договора еще не существует). Также такие документы могут квалифицироваться как договоры строительного подряда, иногда смешанного характера, если в качестве оплаты по договору инвестирования выступают не денежные средства, а имущество, например, помещения в построенном здании.

Научно-консультативной комиссией при проведении аналитической работы был изучен ряд инвестиционных договоров, заключенных членами саморегулируемых организаций, и по правовой природе это были договоры купли-продажи будущей вещи. Они соответствовали всем признакам договора строительного подряда, сведения о заключении и исполнении которого с использованием конкурентных способов должны предоставляться членом в СРО для учета в расчете совокупного размера обязательств. Предметами таких договоров были строительство, реконструкция, капитальный ремонт, а заключались они заказчиками-инвесторами, имеющими статус застройщиков.

Еще одним договором, представляющим интерес, является концессионное соглашение, при заключении и исполнении которого происходит передача государственного либо муниципального имущества частному инвестору с целью его реконструкции, проведения иных строительных работ и дальнейшей эксплуатации. Здесь необходимо иметь в виду, что если предметом концессионного соглашения являются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а сторона договора соответствует признакам застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, и данный договор заключен конкурентными способами, то такой договор попадает в сферу саморегулирования и учитывается при подсчете совокупного размера обязательств члена СРО.

Понимание этих вопросов является важным для подрядчика, который не вправе превышать установленный ему стоимостный предел для заключения новых договоров. Для саморегулируемой организации правильное определение предмета и сущности договоров, заключаемых ее членами, напрямую влияет на возможность привлечения ее к ответственности за своего члена из средств компенсационных фондов. Ответственность СРО будет наступать только по договорам, являющимся договорами строительного подряда в том смысле, который закреплен частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Из средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств выплаты возможны только по тем договорам, которые подлежат учету при подсчете совокупного размера обязательств члена в саморегулируемой организации».