Shutterstock/FOTODOM
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ, который направлен на обеспечение своевременного кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в Едином государственном реестре недвижимости («ЕГРН»). Ключевой целью закона является своевременное наполнение ЕГРН сведениями и исключение ситуаций, когда, из-за отсутствия данных в реестре, в отношении существующих и используемых объектов недвижимости не уплачиваются налоги.
Руководитель Росреестра Олег Скуфинский пояснял, что принятие закона вызвано прежде всего необходимостью защиты имущественных прав россиян. «Необходимо понимать, что, если человек не зарегистрировал право на объект, он не является его собственником. Это определенная угроза защиты имущественных прав, которая становится очевидной при наступлении ЧС, изъятии земельного участка для государственных нужд или в ходе земельного или имущественного спора. В таких ситуациях доказать наличие права на недвижимость становится серьезной проблемой. Законом вводится принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления», - указал Олег Скуфинский. О том, зачем на самом деле потребовался новый закон и о его ключевых новеллах «Стройгазете» рассказал юрист, основатель и руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», преподаватель МГЮА имени О.Е. Кутафина Алмаз Кучембаев.
В настоящее время в нашей стране много недвижимости, которая могла бы быть источником уплаты налогов, но пока не оформлена должным образом. В частности, не зарегистрированы постройки и помещения после завершения строительства не определены границы земельных участков. Собственники зданий и сооружений не приобретают права на участки, на которых они расположены. Также не уточнены виды разрешенного использования земли.
Так, по самым скромным подсчетам на территории каждого субъекта РФ находится от 1 до 5 тыс. незарегистрированных стройобъектов. По состоянию на 1.01.24 в ЕГРН отсутствовали сведения о правообладателях 9,3 млн. помещений (из них 5.9 млн – помещения в многоквартирных домах), что составляет 5,4 % от общего количества объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН.
При этом в 2022-2023 году Росреестр выявил 4328 случаев расположения на земельных участках под «индивидуальным жилищным строительством» объектов, не соответствующих виду разрешенного использования (торговые, туристические и др.).
А все это фактически несобранные налоги, которые могли бы наполнить дефицитный российский бюджет. При этом рассчитывать на добросовестность владельцев недвижимости и земли не приходиться.
Чтобы исправить ситуацию 26 декабря 2024 года и был принят закон № 487-ФЗ, который с 1 марта 2025 года вступил в силу.
Теперь в соответствие с новыми требованиями регистрировать здания, сооружения и машино-места нужно будет теперь сразу после их строительства или реконструкции. За неисполнение этой обязанности предусмотрена административная ответственность.
Наказанием может быть штраф в размере от двух тысяч до пяти тыс. рублей для граждан и от пятисот тыс. до одного млн рублей для юридических лиц.
Учитывая, что в законе № 487-ФЗ предусмотрено нововведение, что возведение объектов, для строительства которых нет обязанности получить разрешение на строительство (уведомлять о начале строительства) юридически заканчивается постановкой на кадастровый учет, можно предположить, что за эксплуатацию таких объектов без кадастрового учета тоже будут штрафовать.
К таким объектам относятся как хозяйственные постройки на территории домовладений (гаражи, бани и др.), так и некоторые линейные объекты.
Еще одно новое положение говорит о том, что теперь застройщики подают заявления о регистрации права собственности дольщиков на помещения и места на автостоянках в многоэтажках и оно вызывает некоторые опасения.
Достаточно распространена практика односторонних актов передачи со стороны застройщиков, когда дольщики, не явившееся вовремя на приемку квартир, предъявляют претензии по качеству и оспаривают такую одностороннюю передачу. Теперь и по таким односторонним актам застройщику смогут не только передать квартиру, но и зарегистрировать ее за дольщиком. Что усложнит защиту потребителей, так как надо будет оспаривать акт, который уже стал основой возникновения права собственности.
В отношении помещений и машино-мест, которые строились без привлечения средств дольщиков, застройщик обязуется зарегистрировать свое право собственности в течение шести месяцев с даты осуществления кадастрового учета многоквартирного дома.Во-вторых, регистрация сделок с земельными участками, границы которых не уточнены в ЕГРН, приостанавливаются.
Считается, что отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка фактически не позволяет государству обеспечить надлежащий учет земельных ресурсов, прежде всего в части площади земель, принадлежащих частным лицам и находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Однако, как правило, при определении местоположения площади почти не меняется, зато найти после этого участки на публичной кадастровой карте (теперь НСПД - https://nspd.gov.ru) становится сильно проще.
Положение, что собственники зданий и сооружений, не имеющие прав на участки, на которых они расположены, должны приобрести эти участки в собственность или в аренду тоже есть. Но тут срок пока не устанавливается. При этом по действующему законодательству регистрация права итак невозможна без оформления местоположения границы участков.
В-третьих, теперь постройки и участки нужно эксплуатировать не только с соблюдением целевого назначения, но и разрешенного использования.
Целевое назначение является критерием для выделения категорий земель. То есть, например, отличие сельскохозяйственных земель от земель населенных пунктов. И его часто путали с разрешенным использованием.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412.
Классификатор при этом содержит не только виды разрешенного использования земельных участков, но и описание деятельности, допускаемой на земельных участках в соответствии с такими видами разрешенного использования.
Таким образом, контроль за использованием недвижимости становится более детальным.
В четвертых, организации представляют заявления о кадастровом учете, регистрации прав и прилагаемые к ним документы только в электронном виде.
Расширяется перечень, когда поставить на кадастровый учет может и кадастровый инженер от имени правообладателя объекта недвижимости без доверенности, в случае если договор подряда на выполнение кадастровых работ содержит соответствующее условие (речь идет про объекты, на создание которых не требуется разрешение на строительство при наличии прав на землю у создателя такого объекта).
В-пятых, все эти меры не было бы смысла прописывать в законе, если не усилить контроль над их исполнением.
Федеральный государственный земельный контроль (надзор) осуществляют Росреестр и его территориальные органы, а на местном уровне осуществляется муниципальный земельный контроль.
В рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) и муниципального земельного контроля используются средства фото-, видеофиксации и инструментальных измерений, которые могут проводиться без взаимодействия с контролируемыми лицами.
Теперь предусматривается возможность выдачи предписания об устранении выявленного нарушения по результатам проведения контрольного (надзорного) мероприятия в форме наблюдения без участия контролируемого лица.
С одной стороны, это положение усиливает надзор за нарушениями в этой сфере, с другой стороны, под горячую руку проверяющего могут попасть и не виновные. При этом защищать себя придется уже в суде. Есть большая вероятность, что в судах сложится практика по аналогии с делами по ДТП, когда 99 % выносится не в пользу привлеченных к административной ответственности.
Автор: Алмаз Кучембаев
Руководитель Росреестра Олег Скуфинский пояснял, что принятие закона вызвано прежде всего необходимостью защиты имущественных прав россиян. «Необходимо понимать, что, если человек не зарегистрировал право на объект, он не является его собственником. Это определенная угроза защиты имущественных прав, которая становится очевидной при наступлении ЧС, изъятии земельного участка для государственных нужд или в ходе земельного или имущественного спора. В таких ситуациях доказать наличие права на недвижимость становится серьезной проблемой. Законом вводится принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления», - указал Олег Скуфинский. О том, зачем на самом деле потребовался новый закон и о его ключевых новеллах «Стройгазете» рассказал юрист, основатель и руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», преподаватель МГЮА имени О.Е. Кутафина Алмаз Кучембаев.
В настоящее время в нашей стране много недвижимости, которая могла бы быть источником уплаты налогов, но пока не оформлена должным образом. В частности, не зарегистрированы постройки и помещения после завершения строительства не определены границы земельных участков. Собственники зданий и сооружений не приобретают права на участки, на которых они расположены. Также не уточнены виды разрешенного использования земли.
Так, по самым скромным подсчетам на территории каждого субъекта РФ находится от 1 до 5 тыс. незарегистрированных стройобъектов. По состоянию на 1.01.24 в ЕГРН отсутствовали сведения о правообладателях 9,3 млн. помещений (из них 5.9 млн – помещения в многоквартирных домах), что составляет 5,4 % от общего количества объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН.
При этом в 2022-2023 году Росреестр выявил 4328 случаев расположения на земельных участках под «индивидуальным жилищным строительством» объектов, не соответствующих виду разрешенного использования (торговые, туристические и др.).
А все это фактически несобранные налоги, которые могли бы наполнить дефицитный российский бюджет. При этом рассчитывать на добросовестность владельцев недвижимости и земли не приходиться.
Чтобы исправить ситуацию 26 декабря 2024 года и был принят закон № 487-ФЗ, который с 1 марта 2025 года вступил в силу.
Теперь в соответствие с новыми требованиями регистрировать здания, сооружения и машино-места нужно будет теперь сразу после их строительства или реконструкции. За неисполнение этой обязанности предусмотрена административная ответственность.
Наказанием может быть штраф в размере от двух тысяч до пяти тыс. рублей для граждан и от пятисот тыс. до одного млн рублей для юридических лиц.
Учитывая, что в законе № 487-ФЗ предусмотрено нововведение, что возведение объектов, для строительства которых нет обязанности получить разрешение на строительство (уведомлять о начале строительства) юридически заканчивается постановкой на кадастровый учет, можно предположить, что за эксплуатацию таких объектов без кадастрового учета тоже будут штрафовать.
К таким объектам относятся как хозяйственные постройки на территории домовладений (гаражи, бани и др.), так и некоторые линейные объекты.
Еще одно новое положение говорит о том, что теперь застройщики подают заявления о регистрации права собственности дольщиков на помещения и места на автостоянках в многоэтажках и оно вызывает некоторые опасения.
Достаточно распространена практика односторонних актов передачи со стороны застройщиков, когда дольщики, не явившееся вовремя на приемку квартир, предъявляют претензии по качеству и оспаривают такую одностороннюю передачу. Теперь и по таким односторонним актам застройщику смогут не только передать квартиру, но и зарегистрировать ее за дольщиком. Что усложнит защиту потребителей, так как надо будет оспаривать акт, который уже стал основой возникновения права собственности.
В отношении помещений и машино-мест, которые строились без привлечения средств дольщиков, застройщик обязуется зарегистрировать свое право собственности в течение шести месяцев с даты осуществления кадастрового учета многоквартирного дома.Во-вторых, регистрация сделок с земельными участками, границы которых не уточнены в ЕГРН, приостанавливаются.
Считается, что отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка фактически не позволяет государству обеспечить надлежащий учет земельных ресурсов, прежде всего в части площади земель, принадлежащих частным лицам и находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Однако, как правило, при определении местоположения площади почти не меняется, зато найти после этого участки на публичной кадастровой карте (теперь НСПД - https://nspd.gov.ru) становится сильно проще.
Положение, что собственники зданий и сооружений, не имеющие прав на участки, на которых они расположены, должны приобрести эти участки в собственность или в аренду тоже есть. Но тут срок пока не устанавливается. При этом по действующему законодательству регистрация права итак невозможна без оформления местоположения границы участков.
В-третьих, теперь постройки и участки нужно эксплуатировать не только с соблюдением целевого назначения, но и разрешенного использования.
Целевое назначение является критерием для выделения категорий земель. То есть, например, отличие сельскохозяйственных земель от земель населенных пунктов. И его часто путали с разрешенным использованием.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412.
Классификатор при этом содержит не только виды разрешенного использования земельных участков, но и описание деятельности, допускаемой на земельных участках в соответствии с такими видами разрешенного использования.
Таким образом, контроль за использованием недвижимости становится более детальным.
В четвертых, организации представляют заявления о кадастровом учете, регистрации прав и прилагаемые к ним документы только в электронном виде.
Расширяется перечень, когда поставить на кадастровый учет может и кадастровый инженер от имени правообладателя объекта недвижимости без доверенности, в случае если договор подряда на выполнение кадастровых работ содержит соответствующее условие (речь идет про объекты, на создание которых не требуется разрешение на строительство при наличии прав на землю у создателя такого объекта).
В-пятых, все эти меры не было бы смысла прописывать в законе, если не усилить контроль над их исполнением.
Федеральный государственный земельный контроль (надзор) осуществляют Росреестр и его территориальные органы, а на местном уровне осуществляется муниципальный земельный контроль.
В рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) и муниципального земельного контроля используются средства фото-, видеофиксации и инструментальных измерений, которые могут проводиться без взаимодействия с контролируемыми лицами.
Теперь предусматривается возможность выдачи предписания об устранении выявленного нарушения по результатам проведения контрольного (надзорного) мероприятия в форме наблюдения без участия контролируемого лица.
С одной стороны, это положение усиливает надзор за нарушениями в этой сфере, с другой стороны, под горячую руку проверяющего могут попасть и не виновные. При этом защищать себя придется уже в суде. Есть большая вероятность, что в судах сложится практика по аналогии с делами по ДТП, когда 99 % выносится не в пользу привлеченных к административной ответственности.
Автор: Алмаз Кучембаев
Теги: