Помогут, но в меру: Минстрой России озвучил ключевые меры поддержки и контроля рынка недвижимости

В условиях экономической нестабильности и высоких ставок по ипотеке строительная отрасль России стоит перед необходимостью адаптации к новым реалиям. Как власти и бизнес ищут баланс между государственной поддержкой и самостоятельным развитием, чтобы сохранить динамику роста и обеспечить граждан доступным жильем, обсуждалось за круглым столом «Выжить, чтобы развиваться», состоявшемся на площадке Урбан Хаб на ПМЭФ.

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин обозначил задачи Минстроя. Главная цель — выполнение указа президента о вводе 120 млн кв. метров жилья в год — остается прежней, но акценты сместились с количественных показателей, и приоритетами стали улучшение качества жизни на 30% и обновление жилищного фонда на 20%. Если раньше ориентировались на квадратные метры и число улучшивших жилищные условия семей, то теперь в фокусе — комплексное развитие: новая застройка, модернизация коммунальной инфраструктуры, благоустройство, экология и социальная сфера.

Однако ситуация в строительной отрасли неоднородна: в некоторых регионах темпы жилищного строительства остаются низкими, несмотря на выполнение планов. Для выравнивания дисбаланса Минстрой планирует использовать прямые бюджетные вливания, инфраструктурные кредиты и облигации, субсидирование проектного финансирования в малых городах. Одновременно с этим Минстрой работает над нефинансовыми мерами поддержки, детали которых согласовываются с Минфином и ФНС. «Мы видим инструменты, которые помогут застройщикам оптимизировать свои затраты без прямого федерального, регионального и муниципального «вливания». Мы сейчас доформируем подходы и в ближайшее время выйдем с некоторыми инициативами», — сообщил Никита Стасишин.

Также он отметил, что во исполнение решений Госсовета подготовлена программа по субсидированию проектного финансирования в сделках с вводом 2026 года в городах с численностью населения меньше 100 тыс. с распроданностью жилья менее 20%, чтобы поддержать такие регионы.

Мониторинг и контроль

Благодаря Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) ведомство отслеживает ситуацию в каждом городе и у каждой компании, видит распроданность, закредитованность, денежные потоки застройщиков, что позволяет оперативно выявлять риски и предотвращать срывы обязательств перед дольщиками. «По некоторым компаниям возникают опасения. Но будем смотреть очень внимательно за каждой, насколько они качественно обслуживают свои кредитные портфели и насколько отдают себе отчет в том, к чему они подойдут к моменту ввода объекта в эксплуатацию, раскрытия эскроу, что у них будет с объемом денежных средств на счетах, необходимых для покрытия взятого проектного кредита, капитализированных процентов. Будем точечно реагировать на те вещи, которые могут привести к невыполнению обязательств застройщиков перед гражданами», — сказал Никита Стасишин.

Председатель правления «Банка ДОМ.РФ» Максим Грицкевич отметил, что, по оценкам банка, около 5% банковского портфеля (с учетом схожести параметров с другими банками) могут оказаться в ближайшие годы в зоне риска. Опрос среди 62 крупных застройщиков выявил неоднородность ситуации в секторе: 41% компаний чувствуют себя уверенно, планируют новые инвестиции и расширение, другие временно приостановили запуск проектов, а третьи столкнутся с необходимостью реструктуризации долгов. Банки готовы к такому развитию событий, заранее формируя резервы. Максим Грицкевич подчеркнул, что подобные кризисы — не новость для отрасли, а текущая ситуация носит временный характер. Если ключевая ставка будет снижаться и в 2026-м средний уровень будет хотя бы 14-15%, в целом ситуация может выровняться. В долгосрочной перспективе кризисные события поменяют отрасль в ближайшие 5-10 лет.

Анализ ЕИСЖС показывает, что если полтора года назад лишь 3% застройщиков работали со средней ставкой выше 20% (с учетом субсидий — 16%), то сегодня таких проектов стало значительно больше, причем далеко не все из них обладают рентабельностью, достаточной для покрытия таких затрат. Банки осознают, что часть проектов не будет реализована в первоначальном виде, однако уверены, что жилье будет достроено, а квартиры — переданы дольщикам. Тем не менее, процесс потребует реструктуризации, переговоров и формирования резервов.

Несмотря на краткосрочные трудности, Максим Грицкевич отметил и позитивные изменения. Например, развитие цифровых инструментов — информационных систем учета земельных участков, градостроительных статусов, моделирования объектов — повысит прозрачность и эффективность рынка. Кроме того, меняется структура финансирования: если пять лет назад доля ипотеки в продажах новостроек не превышала 20%, то сегодня в отдельные периоды она достигает 90%. В будущем стоит ожидать роста роли альтернативных инструментов: облигаций, коллективных инвестиций, индексированных продуктов.

В долгосрочной перспективе, по мнению Максима Грицкевича, кризисные явления в отрасли останутся позади, а внедрение новых технологий и финансовых механизмов изменит рынок, как когда-то это сделало проектное финансирование. Главное — не замыкаться на текущих проблемах, а параллельно работать над стратегическими решениями, которые обеспечат устойчивое развитие на годы вперед.

Ипотека и арендное жилье

Хотя Минстрой напрямую не регулирует ипотеку, ведомство взаимодействует с ЦБ и Минфином, чтобы смягчить последствия ужесточения кредитной политики — рост ставок, повышение коэффициента риска, лимиты на выдачу кредитов. Основная задача — удержать объемы ввода жилья на уровне прошлого года, повысить его доступность и стабилизировать ипотечный рынок. Однако успех зависит не только от действий власти, но и от готовности бизнеса адаптироваться к новым условиям. «Главное — не мешать бизнесу, но и не допускать ситуации, когда компании надеются только на господдержку», — резюмировал Никита Стасишин.

Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев предложил два ключевых механизма поддержки отрасли. Первый — выкуп государством непроданного жилья по приемлемой для бюджета цене, что сохранит финансовую устойчивость застройщиков и поможет расселять аварийный фонд. Второй механизм — развитие арендного жилья. «Сейчас этот сегмент не развивается без господдержки, так как инвесторы не видят экономики при высокой ключевой ставке», — отметил парламентарий. Он привел пример Татарстана, где себестоимость квадратного метра для рабочих КАМАЗа составляет 114 тыс. рублей, что позволяет устанавливать аренду 354 рубля за «квадрат» в год.

Для массового строительства доходных домов нужны льготные кредиты, субсидии и налоговые преференции. «Без этого арендное жилье останется экзотикой», — заявил Владимир Кошелев, сославшись на успешный опыт «ДОМ.РФ» и арктических проектов. Он подчеркнул, что только комплекс мер сможет стабилизировать рынок и обеспечить граждан доступным жильем в текущих экономических условиях.

Несмотря на текущие вызовы, стройотрасль демонстрирует потенциал для устойчивого развития. Однако успех зависит от слаженных действий государства, бизнеса, финансовых институтов и их способности адаптироваться к меняющимся экономическим условиям. А кризисные явления, хотя и временные, могут стать катализатором позитивных преобразований, если параллельно решать текущие проблемы и инвестировать в стратегические инициативы.