Shutterstock/FOTODOM
Однако не все девелоперы, для которых КРТ открывает возможность прийти в Москву, учитывают плату за ВРИ в своих расчетах. По запросу юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Минстрой РФ и Департамент градостроительной политики правительства Москвы дали разъяснения, как считать плату за ВРИ в проектах КРТ.
Эксперт «Строительной газеты» Алмаз Кучембаев, член рабочей группы общественного совета при Минстрое РФ и помощник депутата Госдумы действующего созыва, дал развернутый комментарий разъяснений Минстроя.
Плата за ВРИ в Москве и Московской области
Изменение ВРИ земельных участков — бесплатная услуга во всех регионах России. Исключение сделано лишь для Москвы и Московской области. В этих регионах на основании Федерального закона №43-ФЗ была предусмотрена плата за изменение ВРИ земельного участка. Ее введение было связано с присоединением к городу территорий Новой Москвы.
Присоединение новых территорий к Москве предполагало рост многоквартирного жилья там, где это прямо не запрещалось. Например, в территориальных зонах малоэтажного строительства по факту были индивидуальные жилые дома, но с присоединением к Москве вполне мог случиться бум малоэтажного, но многоквартирного жилья.
Замена ИЖС на МКД это всегда нагрузка на социальную и коммунальную, в том числе дорожную инфраструктуру. Предполагается, что плата за ВРИ компенсирует затраты города на строительство новых дорог, дополнительных тепло-, электросетей, сетей водо-, газоснабжения и так далее, а также обеспечит возведение в новых микрорайонах школ, детских садов и больниц.
Практика взимания с застройщиков специального платежа широко распространена за рубежом. В ситуации, когда налоговых доходов городов недостаточно для финансирования развития инфраструктуры , специальный сбор с девелоперов позволяет закрывать растущие потребности в дорожных, коммунальных и общественных объектах и обеспечивать устойчивое развитие территорий.
Сбор на строительство инфраструктуры в разных странах может поступать в городской бюджет, в бюджеты государственных корпораций или специальные городские фонды. Его аналоги есть в Австралии, Бразилии, Великобритании, Индии, Канаде, Сингапуре и США. Размер инфраструктурного сбора в этих странах варьируется от 0,6 до 25,6% от средней стоимости строительства 1 кв. метра жилья и зависит от потребности в строительстве инфраструктуры, размера города, интенсивности застройки и особенностей градостроительного развития.
Вместе с тем положения о платности изменения вида разрешенного использования в Москве и области формально противоречат как минимум четырем федеральным кодексам Российской Федерации.
Так, согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а владение, пользование и распоряжение землей, осуществляются ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Плата за изменение ВРИ противоречит и ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ также позволяет выбирать любой ВРИ из предусмотренных зонированием территорий самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований. Предполагается, что устойчивое развитие обеспечивается самим зонированием территорий.
Плата за изменение ВРИ рассчитывается с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка. Однако такой сбор не установлен Налоговым кодексом РФ, а за увеличением кадастровой стоимости не обязательно следует увеличение дохода налогоплательщика.
Несмотря на все эти противоречия Конституционный суд в определении от 26.03.2020 № 574-О защитил нормы о плате за изменение ВРИ, отказавшись рассматривать жалобу на неконституционность ст. 22 Федерального закона 43-ФЗ (о введении платы и присоединении Новой Москвы) и ст. 51 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области».
Заявитель по этому делу указывал на несоответствие вышеуказанных законов статье 57 Конституции РФ, которая устанавливает обязанность платить только законно установленные налоги и сборы.
Конституционный суд указал, что в законе Московской области повторяется положение федерального закона о том, что плата за изменение вида разрешенного использования рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью участка до и после изменения ВРИ (однако при этом в Постановлении Правительства Мособласти предусмотрена плата даже при нулевой разнице).
Суд также указал, что плата за изменение вида разрешенного использования — это парафискалитет (платеж в бюджет не предусмотренный налоговым кодексом), и определил, что она рассчитывается:
1. В целях компенсации затрат органов публичной власти, сопряженных с регулированием земельных отношений.
2. И на основе изменений в кадастровой стоимости в результате изменения вида разрешенного использования такого земельного участка.
В то же время, несмотря на позицию Конституционного суда, не только не были внесены поправки в кодексы, но и инициативы предусмотреть возможность платы за ВРИ в других регионах не проходят парламентский фильтр.
В 2024 году Государственное Собрание - Курултай Республики Башкортостан вносили в Государственную думу законопроект. Однако, в нижней палате парламента выдали те же возражения, что такие платежи надо предусмотреть в Налоговом и Бюджетном кодексах.
Плата за ВРИ в КРТ Москвы
Плата за изменение ВРИ земельного участка определяется в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы №69-ПП от 24 февраля 2015 года с учетом разницы между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.
По мнению экспертов, в Москве в среднем плата за изменение вида разрешенного использования участка составляет 30 тыс. рублей за 1 кв. метр ГНС планируемых к строительству объектов (суммарной поэтажной площади, измеряемой в габаритах наружных стен по внешнему обмеру).
Учитывая, что по данным Союза инженеров-сметчиков, полная себестоимость строительства 1 кв. м жилья в МКД массового спроса в Москве на 1 августа 2025 года составила 176 798 рублей, можно предположить, что плата за ВРИ в среднем добавляет 17% к расходам девелопера на строительство.
При этом войти в проект КРТ можно всего тремя способами: через торги, путем создания с Москвой оператора и как правообладатель недвижимости на территории КРТ.
Когда объявляются торги на право застраивать территорию в рамках КРТ, начальная цена торгов в Москве уже по региональным нормам рассчитывается как однократная плата за ВРИ.
При этом впоследствии при заключении договора аренды земли по результатам торгов застройщик платит еще раз однократную ставку платы за ВРИ как арендную плату, согласно проектам планировки и межевания.
При создании оператора также заключается договор аренды и платится соответственно плата за ВРИ как дополнительная ставка аренды в первый год. Но кроме того, и плата за вхождение в оператора и выкуп стоимости доли Москвы также представляет собой однократную плату за ВРИ.
Таким образом, и застройщик, зашедший в проект с торгов, и застройщик, заключивший соглашение с Москвой о вхождении в оператора, в любом случае платят дважды плату за ВРИ.
И только если проект КРТ может быть запущен по инициативе правообладателя плата за ВРИ платится только раз. Правообладатели в территории КРТ, и собственник и арендаторы, заплатят инфраструктурный платеж в любом случае, но только один раз.
Важно обратить внимание, что Минстрой РФ, отвечая на запрос юридического агентства «Кучембаев и партнеры», в письме от 26 июня 2025 года разъяснил: платить за изменение ВРИ, в том числе при реализации проектов КРТ, должны только собственники земельных участков. Но не указал, что в Москве инфраструктурный платеж налагается и на арендаторов.
Поэтому девелоперам из регионов важно при всей привлекательности проектов КРТ в Москве учитывать плату за изменение ВРИ в себестоимости строительства. В конце концов, это важно нам всем, так как территории КРТ - это специально выбранные большие участки города, нуждающиеся в развитии, и застройщики могут только ухудшить деградацию таких территорий