Рецепты успеха: КРТ меняет экономику российских городов

На площадке Национального центра «Россия» эксперты Минстроя России, Единого института пространственного планирования (ЕИПП) РФ, региональных властей и крупнейших застройщиков страны обсудили, как перевести мастер-план на язык цифр и удержать экономику КРТ на плаву в условиях сворачивания массовой льготной ипотеки.

«Главная задача строительной отрасли — перейти от работы с документами к управлению данными, — заявил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Константин Михайлик. — Сейчас 90% существующих систем — это лишь цифровые репозитории для хранения оцифрованных документов. Информация в таких файлах быстро устаревает, и при выезде специалиста в регион никто не гарантирует ее актуальность». Основой будущей работы должен стать переход от цельных документов к их разделению на «атомы» данных с возможностью последующей пересборки.

Константин Михайлик привел в пример Тюменскую область, где анализ «тепловых карт» перемещения людей в новом парке позволил скорректировать дорожки уже после благоустройства, опираясь на реальные данные, а не на проектные чертежи. Подытоживая, замминистра отметил, что главная задача сегодня — систематизировать работу по переводу документов в цифровой формат и предоставить недостающие слои данных. Необходима унификация процессов, все регионы должны работать по единым базовым правилам, а начальный этап договоренностей требуется четко прописать.

Как принципы работают на практике, рассказала зампред правительства и министр по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Лариса Ведерникова. Секрет успеха, по ее мнению, заключается в системном диалоге. В 2021 году, когда градостроительные полномочия передали с городского уровня на региональный, в первую очередь была создана рабочая группа с застройщиками, что позволило наладить прямую и открытую связь. Затем в регионе обновили законодательную базу: теперь при реализации КРТ изменения в Генплан и правила землепользования и застройки вносятся без проведения общественных обсуждений. Сокращение бюрократических процедур заметно ускорило запуск проектов, а их экономическую эффективность регион поддерживает благодаря гибкому управлению контурами территорий.

Яркий пример — площадка «Тихий Компрос». Модель проекта КРТ изначально состояла из двух контуров. Однако из-за того, что первые торги не состоялись, власти добавили третий контур для формирования более устойчивой экономической модели. Расселение ветхого фонда здесь идет по двум сценариям — бюджетному и инвестиционному: первые две площадки расселили за счет бюджетных средств, а третью — силами инвесторов. При возникновении споров о цене власти разделяют процедуру изъятия недвижимости и процедуру определения его стоимости. На сегодняшний день по первой очереди уже получено разрешение на строительство, а объем продаж у застройщика достиг 45%.

Второй проект отличается колоссальной социальной нагрузкой. Инвесторы возводят дороги, школу на 1 000 мест, детский сад на 350 мест, а также акватермальный комплекс, аквапарк с гостиницей и парк развлечений площадью более пяти гектаров. Чтобы сбалансировать затраты на перенос картодрома, регион разделил расходы с девелопером. Все доходы от торгов по КРТ — более 2 млрд рублей — целевым образом направляются на расселение аварийного жилья. При этом застройщики демонстрируют высокую социальную ответственность, самостоятельно обустраивая скверы и выходя за рамки стандартных обязательств.

Для девелопера КРТ — это не только возможность строить масштабно, но и зона высокой неопределенности. Управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК «ФСК» Алексей Алмазов подчеркнул, что проекты комплексного развития должны формировать идентичность города, делая его узнаваемым, самостоятельным и уникальным. Однако главной болью отрасли остается непредсказуемость входа в проект. Основной вопрос для девелопера — сколько инвестиций нужно вложить до получения первого разрешения на строительство. В качестве примера Алексей Алмазов привел опыт Читы: цена входа в договор составляла 38 млн рублей, однако затраты на расселение в итоге достигли 849 млн рублей, что в 22 раза превысило стоимость самого лота.

Именно из-за таких рисков девелопер требует жесткого разделения ответственности между всеми участниками проекта. Ключевая проблема — неопределенность с подведением магистральных сетей и их стоимостью, из-за чего девелопер может начать расселение, не имея гарантий подключения. Алексей Алмазов настаивает на едином графике обязательств для всех участников договора КРТ, так как сейчас ответственность лежит в основном на инвесторе. При выборе площадки компания учитывает цену локации, объем инвестиций до получения разрешения на строительство, предсказуемость согласований и объем выкупа на старте.

Чтобы проекты КРТ стали более предсказуемым и массовым инструментом, отрасли срочно необходим закон о мастер-планах, содержащий инструменты для перехода от планирования города к планированию конкретной территории и непосредственно проектов КРТ. Сейчас этой законодательной рамки не хватает. Кроме того, существует вопрос уровня ответственности: в момент заключения договора застройщик берет на себя практически все риски по проекту. Администрация региона или города готовит большой объем исходно-разрешительной документации, но качество этой документации и дальнейшие подтверждения параметров порой не совпадают.

Бывает, что при оценке финансовой модели расходная часть составляет миллиард рублей, а на следующей стадии она вырастает до двух миллиардов, что затягивает сроки и отягощает модель девелоперов. Тяжелой задачей остается и вопрос сетей: мощности часто не хватает, а конкретной законодательной нормы, регулирующей сроки реализации проекта и строительства головных сооружений, пока нет.

Алексей Алмазов подчеркнул, что должна быть законодательно закреплена рамка, определяющая, кто и за какой момент отвечает и как проект реализуется от начала до конца. Тогда проблем не будет, так как именно неопределенность создает риски для банков, изза чего они поднимают ставки. До момента получения всех разрешений девелопер несет финансовые риски годами.

Эксперт отметил, что сейчас несколько девелоперов не могут одновременно зайти на одну территорию для создания конгломерата. В то же время, один застройщик на крупной площадке часто не способен раскрыть весь ее потенциал в ограниченный срок. Решением может стать инструмент мастер-девелопмента: одна компания подготавливает территорию и инфраструктуру, а затем распределяет фазы реализации проекта между другими игроками рынка.

Научную базу дискуссии подвела директор ЕИПП РФ Дина Саттарова. Она разделила экономику любого КРТ на три части: доходы девелопера, доходы города и общую социально-экономическую эффективность. Эксперт предупредила об опасности создания «спальных гетто»: в таком районе рабочие места будут приносить 600 млн рублей, а ежегодные затраты на содержание территории составят миллиард, поэтому проект никогда не станет самоокупаемым. Сбалансированный сценарий с рабочими местами меняет ситуацию. Если перевести всего 10 тыс. кв. м жилья в общественно-деловую функцию, создав места приложения труда, территория станет прибыльной в долгосрочной перспективе. Дина Саттарова призвала связывать мастер-план с бюджетом города как можно раньше. Хороший генплан — это не ограничение, а «дорожная карта» для инвестора.

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе спустил экспертов с небес цифровой трансформации на землю реального спроса: «Все обязательства застройщика перед городом по КРТ оплачивает обычный покупатель через розничный рынок — все это уже заложено в цену квадратного метра. Главным вызовом 2024-2026 годов стала полная отмена массовой льготной ипотеки (до конца 2025 года доля таких программ в общем объеме ипотеки, по данным ЦБ РФ, составляла около 80%), что неизбежно ведет к сжатию рынка: сначала сократится количество сделок, а затем застройщики станут выводить меньше новых проектов, так как строить то, что продается долго, просто невыгодно».

Однако проекты КРТ демонстрируют высокую устойчивость. Благодаря качественному продукту срок реализации остатков в них составляет менее двух лет, что считается оптимальным показателем для рынка. В рамках комплексного развития девелопер предлагает не просто жилье, а готовую городскую среду с инфраструктурой в 15-минутной доступности. Такой комплексный подход делает продукт максимально востребованным у покупателей.

КРТ успешно работает и за пределами мегаполисов. Это доказал гендиректор ГК «ННДК» Михаил Иванов, представив первый в России проект КРТ в закрытом городе Сарове. Девелоперы оптимизировали исходный мастер-план: сократили число фасадов, объединили объекты и расширили подземные паркинги. В результате плотность застройки сохранилась, а продаваемая площадь квартир выросла на 5%.

Экономика проектов в закрытом административно-территориальном образовании традиционно сложная из-за специфической геологии и жесткого режима безопасности. Например, для допуска подрядчика на площадку недостаточно выиграть тендер — списки рабочих месяцами проверяют все силовые ведомства. Тем не менее жилой комплекс бизнес-класса общей площадью 34,5 тыс. кв. м распродан на 20% еще на стадии котлована.

В финале сессии эксперты сформулировали рецепт успеха. Сергей Лобжанидзе предложил дробить проекты на небольшие очереди, чтобы точнее контролировать объемы и иметь доступ к дешевому проектному финансированию для ипотеки. Алексей Алмазов призвал к партнерству, подчеркнув, что предсказуемость и реальное взаимодействие всех сторон сделают КРТ наиболее эффективным. Лариса Ведерникова добавила, что власти должны вести открытый диалог с девелоперами и не оставлять инвестора один на один с проблемами. Дина Саттарова вернула фокус на расчеты: необходимо найти баланс между доходностью для инвестора и соблюдением всех нормативов. Михаил Иванов подвел черту, выделив два главных фактора реализации любого проекта — конструктивный диалог между органами власти и инвестором, а также скорость прохождения экспертиз и согласований.

Комплексное развитие территорий перестало быть просто стройкой. Сегодня это сложнейший симбиоз больших данных, макроэкономического планирования, архитектурной идентичности и жесткого финансового менеджмента. И от того, насколько слаженно шестеренки этого механизма будут работать в каждом конкретном регионе, зависит облик России середины XXI века.