НОСТРОЙ
Модератором сессии с участием представителей органов законодательной и исполнительной власти, а также профессиональных сообществ и бизнеса выступил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. В качестве привлеченного эксперта в мероприятии принял участие вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз. Также участие в мероприятии принял заместитель министра по строительству и ЖКХ РФ Сергей Музыченко.
В поиске внебюджетных источников
Член генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», председатель совета директоров ООО «Группа ПОЛИПЛАСТИК» Лев Гориловский озвучил ряд инициатив, позволяющих уменьшить стоимость платежей застройщикам на площадках с низкой степенью готовности в плане инфраструктурного обеспечения. Он привел пример строительства тепломагистрали протяженностью свыше 10 км в Хабаровске. В течение восьми лет региону никак не удавалось найти решение по реализации этого проекта, и запустить его получилось благодаря сочетанию нескольких механизмов. Так, регион стал первым, получившим инфраструктурный бюджетный кредит. Высокий темп финансирования позволил сократить срок строительства с восьми до четырех лет, а благодаря переносу производства труб на территорию области увеличились доходы региональной казны в виде налоговых отчислений. Планируется, что до конца 2025 года объект будет сдан в эксплуатацию.
Лев Гориловский отметил, что количество подобных проектов может быть увеличено при желании регионов продолжать комплексное развитие территорий. На рынке есть для этого внебюджетные источники финансирования, вопрос только в готовности субъектов к реализации имеющегося механизма.
Перспективы КРТ
Еще одним эффективным инструментом повышения инвестиционной привлекательности в строительстве является комплексное развитие территорий. Антон Глушков заметил, что в этой части изменения в российском законодательстве идут опережающими темпами по сравнению даже с самыми прогрессивными странами, где хорошо развиты градостроительные нормы. В России создан стандарт КРТ, принципиально меняющий подход к созданию современной комфортной городской среды. Подробно об этом рассказала главный архитектор проектного отдела Фонда «ДОМ.РФ» Аделина Шайбакова.
Она отметила, что стандарт, над разработкой которого трудились свыше 200 экспертов из 14 стран, представляет собой готовый набор решений и позволяет создать компактный город, отвечающий всем современным подходам к развитию территории. Также стандарт подразделяется на целевые модели в зависимости от локации, типологии и запросов — малоэтажная, среднеэтажная и центральная модели. В каждой из них регламентируются плотность застройки, доля общественной деловой инфраструктуры, этажность, размер кварталов, плотность уличной дорожной сети и другие параметры.
Целевые модели стандарта представлены гибким конструктором, из которого буквально можно создать будущий комплексный район. В стандарте учтены габариты, плотность, высотность, максимальная длина, интервалы размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей. Конструктор жилого дома, который представлен в стандарте и устанавливает параметры для домов, напрямую влияет на качество девелоперского продукта и спрос на жилье.
В продолжение темы исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента Роман Берсон привел положительный пример государственно-частного партнерства при реализации проектов с использованием механизма КРТ, когда муниципалитет берет на себя расселение аварийного жилья, что позволяет снизить нагрузку на инвестора и быстро выйти на площадку. Также, сказал спикер, чтобы развивать большие и крупные территории, необходимо совместно с ресурсоснабжающими организациями выработать механизм предоставления льготных тарифов на подключение к сетям.
Еще одной полезной мерой, по мнению главы ассоциации, может стать выплата стоимости права на землю в бюджет не деньгами, а вложениями в инфраструктуру в этих же объектах на той же земле. Дополнительным фактором привлекательности земельного участка с точки зрения инвестиционных вложений Роман Берсон назвал сокращение сроков и административных барьеров. Помимо этого, у девелоперов есть возможность объединяться с владельцами земельных участков и совместно, по инициативе правообладателя, осваивать территорию. Это позволяет вовлекать в строительство территории, которые ранее не были предусмотрены для этого, и возводить новые комфортабельные жилые комплексы.
Диверсификация портфеля
Антон Глушков обратил внимание участников и гостей сессии на вопрос, с которым зачастую сталкиваются девелоперы на этапе формирования инвестиционного проекта. Что должно появиться раньше: инфраструктура, пока нет жилого фонда, или прежде необходимо построить жилье, а уже потом создать инфраструктуру? Помочь разобраться с этой дилеммой президент нацобъединения попросил генерального директора DSS Consulting Services Дарью Каневу.
Отвечая на обозначенный вопрос, она сказала, что лучше начинать с инфраструктуры. При этом существует ряд проблем, которые необходимо решить, а также возможности повышения маржинальности. Помимо социальной функции по развитию инфраструктуры, перед бизнесом стоит задача зарабатывать. Поэтому важной составляющей является коммерческая инфраструктура — сервисные апартаменты помимо жилых домов, офисы, ретейл и так далее.
Большим потенциалом для развития и диверсификации портфелей девелоперов, являющихся бенефициарами на рынке жилищного строительства, обладают коллективные средства размещения. Помимо многоквартирных домов, речь также и о гостиницах, загородных комплексах. Дарья Канева сообщила, что по всей России наблюдается огромный дефицит качественных средств размещения. Для девелоперов здесь открываются большие возможности.
Государство, со своей стороны, поддерживает строительство коллективных средств размещения, выделяя субсидии, дополнительные льготы и преференции. Однако охватить все регионы в России сложно, констатировала спикер: нужны рыночные инструменты, обладающие гибкостью форматов и много функциональностью.
Фокус на молодежь
Дальнейшее развитие жилищного строительства требует применения новых, отличных от традиционных подходов, заметил Антон Глушков. О креативной экономике как инструменте увеличения строительства он попросил рассказать руководителя образовательного направления Лаборатории креативных индустрий Московской школы управления «Сколково» Валентину Ильину. Она остановилась на том, как креативный класс и молодежь формируют новые тренды в строительстве и влияют на его экономику, и рассказала о движущих силах потребительских трендов.
На вопрос Антона Глушкова, что нужно делать инвесторам и девелоперам, чтобы быть привлекательными для креативного класса и молодежи, Валентина Ильина назвала три ключевых пункта. Прежде всего, нужно ориентироваться на «человекоцентричность» — не просто строить жилье, а формировать среду для работы, творчества и отдыха, создавать некие сценарии жизни, понимая, для кого это строится. Второе — наполнять новые строительные объекты смыслами, чтобы в них был «зашит» идейный или культурный смысл, заставляющий жителей этим гордиться, приглашать туристов и гостей. И, наконец, третье — нужна смена парадигмы управления строительством, необходимо «соучаствующее» проектирование, когда к решению, что строить, привлекаются будущие жители и местные художники.
Модульное преимущество
Преимуществам префаб-технологий для инвесторов было посвящено выступление руководителя агентства BtProduct Азамата Исянчурина. Он отметил, что после 2020 года объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) показали стремительный рост, обогнав по количеству квадратных метров многоквартирные жилые дома. Спикер связал эту тенденцию в том числе с особенностями строительства такого типа недвижимости: сегодня в секторе ИЖС часто используется модульное домостроение.
Он отметил несколько преимуществ применения префаб-технологий для девелоперов: во-первых, существенно сокращается цикл согласования документации на строительство; во-вторых, за счет сборных конструкций сроки возведения объекта уменьшаются на 50%; в-третьих, снижаются затраты на строительство.
Азамат Исянчурин рассказал об опыте применения префаб-технологий за рубежом. По его мнению, сейчас Россия — перспективное направление для развития этого сегмента, поскольку такая технология удешевляет строительство, что особенно актуально с учетом возросшей стоимости строительных материалов, и не требует много рабочей силы.
Президент НОСТРОЙ заметил, что индустриальное домостроение объектов ИЖС способно гарантировать ожидаемое качество покупателю. Он уточнил также, что в пропорциональном соотношении ИЖС «забирает себе» долю рынка у МКД в силу ряда причин, к которым относятся доступность жилья, а также изменение структуры жизни населения.
А что у соседей?
В рамках сессии также выступил председатель Комитета по строительству и архитектуре Ассоциации «Деловой Центр экономического развития СНГ», председатель Гильдии креативных индустрий при Московской торгово-промышленной палате Константин Авагимов, представивший обзор того, что происходит сейчас в Центральной Азии в части привлечения инвестиций в строительство, в том числе в жилищное. Основными трендами являются либерализация, цифровизация и межгосударственные проекты.
В частности, в Киргизии происходит радикальное упрощение регуляторики: количество документов для получения разрешений на строительство за четыре года сократилось с 23 до 6. Кроме того, в стране разрешено использовать иностранные СНиП (кроме сейсмических норм) для проектов инвесторов из ЕС, США, Китая, РФ и стран Персидского залива.
Узбекистан сосредоточился на цифровизации строительной сферы и мегапроектах. В прошлом году в республике все строительные контракты, а также 16 государственных услуг в сфере строительства и ЖКХ переведены в цифровой формат. Как и в Киргизии, здесь сокращены сроки получения разрешений на строительство — с 39 до 24 дней. Активно реализуется большое количество крупных инфраструктурных проектов. В стране ждут российских девелоперов: власти открыто приглашают компании из РФ, чтобы «разбавить» доминирование турецких игроков.
В Казахстане в 2024 году приняли концепцию инвестиционной деятельности республики, рассчитанную до 2029 года, большое внимание в которой уделяется строительному сектору. В частности, предлагаются значительные налоговые преференции для зарегистрированных в стране компаний. Существенной опорой развития служат китайские инвестиции — Поднебесная вкладывает свыше 600 млн долларов в строительство более сотни экодеревень.
Российские инвесторы пробуют свои силы в странах Центральной Азии, но больше не в жилом строительстве, а в логистике и строительстве деловых центров. Межгосударственные проекты реализуются практически во всех странах СНГ, стройка становится площадкой для сотрудничества. В качестве примеров Константин Авагимов привел российско-белорусские жилищные проекты, а также «перекрестные» Казахстана и Белоруссии. «Тренд на взаимную интеграцию в рамках СНГ усиливается, открывая новые возможности для девелоперов и инвесторов», — такой вывод сделал он.
Антон Глушков добавил, что для стран Центральной Азии также будет полезен опыт национальных субъектов РФ, жители которых исповедуют ислам. На сегодняшний день популярен такой вид жилищного кредитования, как «исламская ипотека», которая не нарушает религиозных норм.
Номер публикации: №18 23.05.2025