Можно, если осторожно

Все знают, что Санкт-Петербург — это «музей под открытым небом». Также хорошо известно, что в городе очень строгое законодательство в сфере защиты наследия. Тем не менее, девелоперы находят возможности строить в историческом центре, где действуют зоны охраны, а также в непосредственной близости от зданий-памятников. Хоть порой это бывает и непросто.

Взято под охрану

«Петербург построен по единому плану, который составлял в том числе сам Петр I. Город формировался на основании определенных постепенно сложившихся градостроительных правил, благодаря которым он и получил свой уникальный облик. В настоящее время сохранение исторической среды регулирует региональный закон №820-7 «О границах объединенных зон охраны…». Можно сказать, что это — свод норм, которые действовали и в период формирования города, но с учетом современных реалий», — подчеркивает заместитель главы комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Санкт-Петербурга Алексей Михайлов.

Отказ от такого подхода, по его словам, невозможен: «Всегда есть люди, которым было бы проще, если бы город был свободен от каких-либо ограничений. Петербуржцем становятся по праву отношения, а не рождения, и я думаю, что любой житель прекрасно понимает, что если в городе не будет регламентации, то мы потеряем историческую среду».

При этом чиновник отмечает, что за годы действия закона №820-7 девелоперы привыкли к тем правилам, которые действуют в городе, и стали относиться к ним осознанно. «Поэтому каких-то конфликтных ситуаций мы не наблюдаем. Часто перед тем, как начать реализацию проекта, инвесторы стараются получить какие-то разъяснения, чтобы учесть все правила. Есть компании, как правило, из других регионов, которые задают вопрос: можно ли что-то построить, например, на Заячьем острове, так как место очень инвестиционно привлекательное… Это, в основном, происходит от непонимания специфики Петербурга», — говорит Алексей Михайлов.

По статистике, КГИОП выдает порядка 400 заключений о соответствии проектов режимам зон охраны в год. Но это, конечно, не только новое строительство, но и элементы благоустройства, локальные изменения фасадов, и пр.

По инстанциям

Опрошенные участники рынка в целом согласны с тем, что в городе сформировано достаточно четкие «правила игры» для работы с объектами культурного наследия (ОКН) и, следуя им, реально пройти необходимые согласования и реализовать проект. Но считают, что это довольно непросто, не говоря уже о возникающих периодически «подводных камнях».

«Требования ведомств удовлетворить можно. Например, два года назад мы приобрели в центре проект. Ранее он уже пересматривался, то есть прошел несколько этапов согласований. Дальше проблем не возникало. Но вообще застройщик вполне может оказаться в ситуации, когда ему нужно будет заново доказывать возможность строительства на участке или пересматривать проект. То есть экспертные заключения, обследования и разрешения на ведение работ, выданные ранее, могут быть поставлены под вопрос. Это, кстати, принципиальное отличие от европейских стран. Если кому-то придет в голову в условном Стокгольме организовать митинг и мешать строительству согласованного городскими властями проекта, то он очень быстро окажется в фокусе внимания полиции», — говорит коммерческий директор группы компаний (ГК) «ПСК» Сергей Софронов.

По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, при работе в историческом центре Петербурга особенно важны грамотное проектирование, создание качественной архитектуры, умение гармонично включить новое здание в окружающую историческую застройку. «Но, к счастью, в городе хватает талантливых зодчих, и все перечисленное сегодня не является первоочередной сложностью. А вот разместить в рамках проекта то количество зелени и парковочных мест, которое предусмотрено текущими нормативами градостроительного проектирования, или, например, соблюсти требования по инсоляции, — вот это, действительно, бывает проблематично. Ведь нормативы создавались без учета специфики центра», — отмечает он.

Все дело в технологии

Особые требования к сохранению исторического наследия вызывают необходимость использования технологий, оказывающих минимальное влияние на окружающую застройку. «Нужно обязательно учитывать состояние грунтов, соседних исторических построек, обременения и множество других факторов. Например, элитный клубный дом на Воскресенской набережной — самый сложный наш объект с технической точки зрения. Некоторые технологии при создании двухуровнего подземного паркинга применялись в истории гражданского строительства в Петербурге впервые. Нулевой цикл длился почти два года из-за того, что работа велась как на минном поле. По обеим сторонам от небольшого объекта расположены два дома XIX века. Размеры участка и историческое соседство не позволяли использовать крупную технику, мы применяли специальную технологию струйной цементации — jet-grouting», — рассказывает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.

С ней соглашается Эдуард Тиктинский. «В центре действуют строгие охранные требования к окружающей исторической застройке, еще более строгие — к сохранению зданий, признанных ОКН. Если у «обычного» дома допустимая осадка не может превышать, к примеру, 20 мм, то для зданий-памятников эта цифра в разы меньше — считанные миллиметры. Поэтому часто, работая в центре, мы имеем дело с технологически сложным нулевым циклом. Хороший пример — наш проект на Барочной улице, где мы на определенных участках применяли и особую технологию погружения шпунта, и так называемые «грунтовые анкера», и струйную цементацию грунта — технологии, в которых за пределами исторического центра обычно не возникает необходимости», — говорит он.

«Кроме того, застройщик сам оплачивает обследование расположенных рядом старых зданий, о фактической работоспособности которых доподлинно неизвестно ничего. В таком случае по выводам принимаются решения о постоянном мониторинге прилегающей застройки, той или иной технологии производства работ нулевого цикла и даже об укреплении этих зданий. И все это — за счет строительной компании», — добавляет Сергей Софронов.

Градонападающие

Есть и еще один фактор, способный серьезно осложнить реализацию любого проекта в центре города. «По меткому заявлению одного из представителей девелопмента в Петербурге, строительство в историческом центре — это билет на войну с градозащитниками. Вокруг проектов часто возникают популистские заявления о том, что застройщику ничего не дадут строить, устроят протесты и затаскают по судам», — констатирует Сергей Софронов.

По его словам, при всей сложности и многоэтапности согласований, городские власти понимают, что новое строительство Петербургу необходимо. «Это ключевая позиция, с ней можно работать. Но есть в Петербурге и проекты, судьба которых решается с активным участием градозащиты. Яркий пример — Конюшенное ведомство, к которому инвесторы подступаются уже давно, но получают отказы в согласовании проектов обновления этих зданий и территории. В результате такие объекты оказываются поставлены на грань полного разрушения», — отмечает эксперт.

Эдуард Тиктинский убежден, что радикальное неприятие девеломпента в центре — удел меньшинства. «Кого мы понимаем под «градозащитным сообществом»? Есть узкий круг граждан, которые выступают против любых инвестиционных проектов, но их мнение не является отражением мнения большинства горожан. Как правило, они представляют только собственные интересы», — отмечает он.

«Создать проект, который бы сразу устроил все стороны, непросто. Поэтому и нужен открытый диалог», — говорит Оксана Кравцова. «Хотелось бы, чтобы общественность, власти и СМИ прислушивались в первую очередь к авторитетным горожанам, чья экспертиза в области истории, культуры, архитектуры и градостроительства не вызывает сомнений. И у нас есть такой позитивный опыт. Представляя общественности наш проект реконструкции Левашовского хлебозавода, мы общались с историками, депутатами, краеведами, журналистами, блогерами, даже приглашали на объект Всемирный клуб петербуржцев во главе с Михаилом Пиотровским. В итоге подавляющее большинство экспертов положительно оценили наш проект. Мы видим, что и горожане позитивно относятся к новым красивым домам, когда они становятся частью городского ландшафта», — подчеркивает Эдуард Тиктинский.

Со своей стороны, Сергей Софронов считает, что целесообразна некоторая либерализация отношения к ОКН. «Сейчас все объекты, построенные в Петербурге до 1917 года, не подлежат сносу. По факту какие-то из них могут не представлять исторической ценности и находиться в аварийном состоянии. Возможным представляется путь, по которому нужно провести инвентаризацию всей недвижимости центра города, определить реальную ценность зданий и наметить приемлемые варианты реновации того, что не имеет уникальности», — полагает он.

Алексей Михайлов, заместитель главы КГИОП Санкт-Петербурга:

«Строительство в центре Северной столицы всегда вызывало споры и имело ограничения. Например, на месте нынешнего дома компании «Зингер» — одной из «визитных карточек» Невского проспекта — в начале ХХ века собирались возвести небоскреб, но получили отказ. Затем согласовали строительство существующего здания в стиле модерн. И это опять же вызвало негативное отношение в обществе. Ну, а теперь дом охраняется как объект культурного наследия федерального значения»