Формула выживания: власти и бизнес обсуждают меры поддержки строителей и заемщиков

Конечно, такое резкое сокращение в определенной степени является следствием высокой базы 2023 года и начала 2024-го. Но сейчас более важно, что на рынок оказывает отрицательное влияние высокая ставка по кредитам, среднее значение которой составляет 29% (год назад ставка была 18%), а также некоторые другие факторы (рост уровня возмещения средств для банков и т. д.). С другой стороны, Банк России с 1 марта снизил ряд надбавок по ипотеке, в частности, по кредитам с первоначальным взносом больше 20%, выданным заемщикам с показателем долговой нагрузки меньше 70%. А это как раз тот сегмент клиентов, которые берут льготную ипотеку. Ожидается, что эта и другие меры должны привести к росту количества ипотечных займов на 15-20%. «Мы видим, что в последние недели объем выдачи кредитов продолжает расти, и в перспективе эта динамика позволяет к концу года выйти на 300-340 тыс. выданных кредитов. И, по нашему мнению, этого более чем достаточно, чтобы те жилищные проекты, которые сейчас запущены, были реализованы», — сказал Алексей Ниденс.

Он также отметил, что дома, которые введут в эксплуатацию в этом году, распроданы уже более чем наполовину. В следующем — более чем на четверть. А стройготовность объектов в текущем году — 70%, в следующем — треть. Такое соотношение продаж и готовности жилья говорит о равновесном состоянии рынка, и в моменте нет навеса предложения и нет дефицита. Правда, пока объемы запущенных новых проектов снижаются. Если в прошлом году их суммарная площадь составляла 48 млн кв. м, то в 2025-м этот показатель может снизиться до 30-35 млн «квадратов». И при дальнейшем ужесточении денежно-кредитной политики прогноз может ухудшиться еще больше.

Как считает Алексей Ниденс, простимулировать развитие ипотечного кредитования могло бы несколько мер. Во-первых, следует сблизить уровни требований Банка России к капиталу при выдаче ипотеки на новостройку и «вторичку». Во-вторых, необходимо активизировать использование цифрового профиля для подтверждения доходов заемщиков. А в-третьих, необходимо автоматизировать информационный обмен о факте перехода жилья из договора долевого участия (ДДУ) в договор купли-продажи, что позволит быстрее высвобождать капиталы и направлять средства на выдачу последующих ипотек.

Комментируя представленные данные, замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин отметил, что в ряде регионов перспективный уровень распроданности жилья в 2026-2027 годах действительно вызывает обеспокоенность. Однако в 2025 году рисков с точки зрения распроданности проектов нет.

Замминистра констатировал, что для обеспечения и запуска новых проектов и запланированного ввода в 2026-2027 годах при нынешней динамике рынка объема поступлений на счета эскроу не хватит. То есть в результате снижения темпов продаж эскроу-счета пополняются хуже, чем раньше, и рынок теряет баланс. «Если раньше банкам не надо было беспокоиться — денег от дольщиков с лихвой хватало для покрытия кредитов для застройщиков, то теперь ситуация меняется», — выразил сожаление Никита Стасишин.

Таким образом, для достройки домов после 2026 года придется реально привлекать какой-то капитал, денег от дольщиков уже недостаточно. В этой связи Минстрой во взаимодействии с другими структурами прорабатывает дополнительные меры поддержки рынка.

Выступивший на мероприятии вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз предложил увеличить спрос на покупку жилья посредством предоставления гибких условий рассрочки для клиентов. Также поддерживающими мерами являлась бы индексация денежных средств, хранящихся на эскроу-счетах на размер официальной инфляции и возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов при подтверждении определенной стадии готовности дома.

По его словам, избыточность некоторых требований, которые могут затруднять строительство, в современных условиях приводит к колоссальным финансовым потерям для компаний в силу того, что каждый день административной задержки ведет к ряду операционных издержек. Поэтому необходимо продолжение сокращения инвестиционно-строительного цикла, которое активно осуществлялось на протяжении последних лет посредством устранения дублирующих, необоснованных, нерезультативных и непоказательных процедур. «К настоящему моменту достигнут значительный результат — было произведено сокращение требуемых действий с 989 до 607. До 2027 года нам необходимо сократить еще не менее 257 действий — до 350», — подчеркнул Антон Мороз.

Говоря о проектах комплексного развития территорий, он отметил, что для инвестора участие в них должно быть понятным и прибыльным. Для достижения таких условий он предложил внести необходимые правки в законы о ГЧП и концессиях, а главное — поработать с законом о защите и поощрении капиталовложений. «Сегодня именно это требуется для реализации нового национального проекта «Инфраструктура для жизни», — полагает вице-президент НОСТРОЙ.

Подводя итоги заседания, Сергей Пахомов отметил, что депутаты глубоко погружены в рассматриваемую проблематику. Он также заверил присутствовавших, что все наиболее интересные из высказанных предложений после всестороннего анализа с коллегами из правительства будут положены в основу текстов законопроектов.

«В настоящее время надо больше думать не о финансовых инструментах поддержки, а о таких вопросах, как, например, гарантированные механизмы защиты дольщиков и аналогичные меры», — заключил Сергей Пахомов.

Никита СТАСИШИН, замминистра строительства и ЖКХ России: