Баланс интересов: на форуме «Движение» выясняли, будет ли государство поддерживать девелоперов

Открыл дискуссию замруководителя аппарата президента Максим Орешкин, рассказавший о мастер-плане как ключевом инструменте в долгосрочном развитии российских городов, объединяющим экономические тренды и пространственное планирование. Первые проекты, реализованные на Дальнем Востоке, показали эффективность подхода, и теперь практика масштабируется на всю страну. Роль девелоперов в этой работе Максим Орешкин назвал критически важной. «Никто лучше застройщика не понимает ситуацию на земле», отметил он, но подчеркнул необходимость баланса между локальным видением и глобальными трендами.

«Смотря из космоса, можно оторваться от реальности, а с земли — не заметить экономические подвижки», — напомнил Максим Орешкин. При этом он призвал бизнес активнее участвовать в диалоге с администрациями. «Если будешь ждать, вряд ли что-то изменится. Надо настойчиво предлагать решения», считает замруководителя аппарата президента.

Несмотря на сложности рынка, он советует девелоперам сохранять рациональность «Деревья не растут до неба — считайте экономику проектов и не надейтесь на халяву». По его мнению, кризисы — естественная часть цикла, а грамотное планирование и синергия государства, бизнеса и населения позволят городам развиваться устойчиво.

Унификация КРТ

Вопрос, как унифицировать правила комплексного развития территорий стал наиболее дискуссионным. Самые острые темы в этой сфере — формализация процедур, регулирование финансовой нагрузки и решение вопроса с залогом земельных участков.

Сейчас процедура введения КРТ даже по инициативе правообладателя занимает не менее 14-15 месяцев, причем в каждом регионе свои правила. «Федеральный закон есть, но субъекты принимают подзаконные акты, и в итоге получается, что каждый идет своим путем», — отметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Это создает неопределенность и затягивает процесс. Решение, которое предлагает НОСТРОЙ, — четко прописать на федеральном уровне единые сроки и этапы, включая инициативу правообладателя. Кроме того, НОСТРОЙ предлагает провести аудит региональных норм, чтобы выявить избыточные требования. «В регионах бывает «творчество», которое затягивает процедуры. Им нужно помогать, особенно в нынешних условиях», — подчеркнул Антон Глушков.

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин поддержал идею, пообещав вынести вопрос на обсуждение с губернаторами.

Изначально институт КРТ создавался для улучшения городской среды, но на практике во многих городах-миллионниках он превратился в обязательную финансовую нагрузку для застройщиков. «Ты вкладываешься в подготовку проекта, а потом получаешь дополнительные требования — и никак не можешь на них повлиять. Либо соглашаешься, либо уходишь», — объяснил сложности работы Антон Глушков. Чтобы исправить ситуацию, предлагается закрепить на федеральном уровне четкие правила по соцобъектам и инфраструктуре, а также предусмотреть механизмы диалога между бизнесом и властями. Это поможет сохранить баланс интересов и не допустить, чтобы КРТ стало лишь фискальным инструментом.

Еще одна серьезная преграда — запрет на залог земельных участков, включенных в КРТ. Из-за этого застройщики не могут привлекать банковское финансирование на ранних этапах и вынуждены полагаться на рискованные схемы: бридж-кредиты, займы под будущую прибыль или собственные средства. «Это большая проблема для старта проектов, особенно в текущих условиях», — отметил Антон Глушков. Решение — внести изменения в законодательство и нормативы ЦБ, разрешив использовать земли в КРТ в качестве залога. Это откроет доступ к долгосрочным кредитам и снизит зависимость от дорогих краткосрочных инструментов. Предложения НОСТРОЙ получили поддержку Минстроя. Никита Стасишин заявил, что вопрос будет вынесен на обсуждение с регионами, а затем — на федеральный уровень. Если инициативы реализуют, это ускорит запуск проектов КРТ, сделает их более прозрачными и снизит финансовые риски для застройщиков.

Главная цель — превратить КРТ в эффективный инструмент развития городов, а не в бюрократическое препятствие. Как отметил Антон Глушков, «хотели как лучше — теперь нужно сделать так, чтобы действительно получилось лучше».

Нефинансовая поддержка

Довольно много на «Движении» говорилось о поддержке отрасли. Российский рынок жилья вступает в новый этап, где льготные ипотечные программы уходят в прошлое, а поддержка отрасли будет оказываться через нефинансовые механизмы. Об этом заявили и депутат Госдумы Сергей Пахомов, и замглавы Минстроя Никита Стасишин. «Время сегодня непростое», — объяснил ситуацию Сергей Пахомов, и подчеркнул, что даже при нулевой ипотечной ставке целевая аудитория не сможет позволить себе жилье из-за высоких цен за квадратный метр. «Если мы хотим говорить о поддержке, в первую очередь надо говорить о нефинансовых механизмах», — отметил депутат. Речь идет о снижении издержек строительства: стоимости земли, энергоресурсов, логистики и инфраструктурных расходов.

Возврата же к массовым льготным программам не предвидится. «Нынешние правила будут действовать как минимум года два-три. Но в целом льготной общей инвестиционной ипотеки, конечно, больше не будет. С этим надо жить», — заявил Сергей Пахомов. Вместо льготной ипотеки возможны точечные решения для разных категорий населения. Основной акцент будет сделан на альтернативные инструменты: развитие ИЖС, деревянного домостроения, арендного жилья и комплексного освоения территорий.

Никита Стасишин предупредил застройщиков, что ждать от государства таких же мер спасения, как когда-то было с рядом обанкротившихся компаний, не стоит. «Когда бизнес превращается в некую матрешку и идет перекредитование будущих проектов, как было с СУ-155 или Urban Group, когда государство за счет бюджета спасало — не будет такого больше», — сказал замминистра. Ведомство теперь видит всю финансовую структуру компаний через единую систему с «ДОМ.РФ» и налоговый мониторинг.

Кроме этого, замминистра призвал застройщиков не злоупотреблять мораторием на нарушение сроков ввода, несмотря на его продление до конца 2025 года. «Пожалуйста, внимательно относитесь к срокам ввода своих проектов», — предупредил он, намекая на жесткий контроль и отсутствие «спасательных» дотаций.

ЗПИФ, облигации и другие возможности

Финансовый блок был представлен «Банком ДОМ.РФ». Вице-президент — директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» «Банка ДОМ.РФ» Александр Чобан напомнил, что в связи с изменением структуры покупки жилья в рассрочку сейчас приобретается порядка 13% жилья. С увеличением рассрочек снижается покрытие задолженности счетами эскроу, сегодня это 71%. Представитель банка подчеркнул, что за этой тенденцией надо следить, так как счета эскроу обеспечивают устойчивость строительного рынка. Благодаря их наполнению снижается ставка проектного финансирования для застройщиков.

Также банкир назвал средневзвешенную ставку по проектному финансированию в России — она достигла 10,6%. При этом возросла доля кредитов со ставкой более 20%, их сейчас 16% в общем объеме. Это зона риска, и эти проекты нуждаются в поддержке. «Как следствие, сокращается запуск новых проектов. Запуски снизились на 20%, с 18,8 млн кв. м до 15 млн кв. м. По итогам года ожидается продолжение этого тренда. При таких темпах запуска ожидаем дефицит предложения на горизонте двух-трех лет», — прокомментировал Александр Чобан.

«Банк ДОМ.РФ» готовится вывести на биржу закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который позволит частным инвесторам участвовать в проектном финансировании строительства. «Это совершенно новый вид инвестирования для физических лиц. Инвесторы смогут приобрести долю в кредите застройщику и получать часть дохода», — рассказал старший вице-президент банка Александр Аксаков.

Пилотный фонд будет запущен в июле с объемом 1 млрд рублей.

Еще одним перспективным инструментом остаются инфраструктурные облигации. «Банк ДОМ.РФ» предлагает выделить отдельный лимит в 100 млрд рублей на субсидирование туристических объектов. «Этот механизм сочетает рыночное финансирование и господдержку, что дает высокий мультипликативный эффект», — отметил Александр Аксаков. Уже есть успешные кейсы, например, курорт «Арсеньев» в Приморье.