Стратегия и результат: в Кирове обсудили проблемы комплексного развития территорий

Губернатор Кировской области Александр Соколов, приветствуя участников конференции, назвал механизм комплексного развития территорий будущим строительного комплекса. Он подчеркнул роль стройки как локомотива экономики и фактора повышения качества жизни населения всей страны, напомнив, что только в Кировской области уже заключено 40 договоров КРТ и реализовано шесть проектов.

Дискуссия, но и диалог

Хаотичная или точечная застройка давно не подходит для ответственных застройщиков. Об этом говорил руководитель компании «Железно» Юрий Захаров: «Наш первый проект в области многоквартирного жилья был начат на территории 20 гектаров, и уже тогда мы обнаружили много «подводных камней» на этом пути. Самое, наверно, досадное было в том, что не с кем посоветоваться, как этот путь пройти максимально комфортным образом».

Сейчас компания «Железно» вышла на федеральный уровень развития, когда более 50% реализуемых ею проектов — это проекты КРТ. «Они позволяют решить вопросы, которые мы не всегда могли решить до появления соответствующего федерального закона, когда обязательства застройщика суммируются с обязательствами региона либо муниципалитета по задачам, которые надо решить для успешной реализации какого-либо проекта», — отметил Юрий Захаров, приведя в пример собственный флагманский проект «Знак», который уже в процессе застройки приходилось неоднократно трансформировать. «Мы даже один раз остановили реализацию проекта, когда поняли, что надо поменять структуру планировки, потому что так будет лучше, — сказал он. — Переделали ее, когда поняли, что структура квартальной застройки должна быть несколько иной, лучше для наших жителей. И эта история уже не про архитектуру и не про озеленение, а про некие научные знания, связанные с тем, как люди себя чувствуют в той или иной среде».

О том, как власти воспринимают поставленные проблемные вопросы и предложения застройщиков, а также какие изменения в институте КРТ ожидаются до 2030 года, рассказала руководитель Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич. По ее словам, жилищное строительство вступило в новый пятилетний цикл нового федерального проекта по развитию инфраструктуры в опорных населенных пунктах в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни».

Как отметила Мария Синичич, законопроект №467032-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и статью 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации» (уточнение положений в части защиты жилищных прав граждан при реализации проектов КРТ) был принят 18 июня. По этому закону Москва, Санкт-Петербург и Севастополь вправе начинать осуществление проектов КРТ после утверждения проекта планировки территории (ППТ) без обязательного приведения генерального плана (ГП) и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в соответствие в течение 90 дней.

При этом все субъекты РФ вправе такие требования к местоположению предусмотреть в региональном нормативно-правовом акте (НПА) в случае, если такие требования не будут ухудшать гарантии, установленные Жилищном кодексом РФ. В части КРТ по инициативе правообладателей по всей стране вводится запрет на утверждение документации по планировке территории (ДПТ) при несоответствии ГП и ПЗЗ. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе могут быть установлены требования к местоположению жилья, предоставляемого гражданам взамен освобождаемого. Законом субъекта РФ регулируются правила включения МКД в КРТ, в этих рамках обязательно проведение общего собрания для включения МКД в КРТ.

Руководитель Департамента КРТ Минстроя РФ также дала разъяснения по отдельным нормативно-правовым актам, касающимся комплексного развития территорий, отметив, что Минстрою России требуется поддержка регионов и общественных институтов для продвижения некоторых изменений в законодательной базе.

«ДОМ.РФ» — наше все

С особым вниманием участники конференции выслушали руководителя по параметрам развития территории АО «ДОМ.РФ» Анну Должанскую, выступившую с детальным докладом «Опыт реализации КРТ «ДОМ.РФ». По ее словам, «ДОМ.РФ» — это единый институт развития в жилищной сфере, компания «полного цикла» и партнер регионов в сфере развития института КРТ. «ДОМ.РФ» работает в сферах повышения эффективности использования федерального имущества, развития жилищного и иного строительства, цифровизации строительной отрасли и финансовой грамотности, а также развивает компетенции в проектировании, мастер-планировании, проектном финансировании, девелопменте, финансировании инфраструктуры и, конечно, комплексном развитии территорий.

По словам Анны Должанской, в реализации «ДОМ.РФ» проектов КРТ можно выделить три этапа. Первый — это целенаправленный поиск неэффективно используемых федеральных земель, подготовка предложений о вовлечении в оборот земельных участков для рассмотрения вопроса правительственной комиссией, решение комиссии о целесообразности осуществления агентских полномочий «ДОМ.РФ».

Второй этап начинается с предложения «ДОМ.РФ» об использовании земельного участка (ЗУ) для КРТ, согласования с субъектом РФ, принятия решения правительственной комиссии о целесообразности КРТ, проведения аукциона на право заключения договора КРТ.

Последний этап — разработка и утверждение ДПТ в соответствии с условиями договора, изменения в ГП и ПЗЗ в срок не позднее 90 дней со дня утверждения ДПТ. Далее следует освоение арендатором ЗУ в соответствии с графиком мероприятий и условиями договора и, наконец, ввод объектов в эксплуатацию.

В части реализации «ДОМ.РФ» проектов КРТ незастроенной территории в 2021-2024 годах было введено 32,4 млн кв. м жилья, в планах до 2030 года — построить с участием «ДОМ.РФ» более 100 млн кв. м. Эти планы вполне осуществимы, поскольку в работе находится 122 проекта КРТ общей площадью 5,8 тыс. гектаров в 51 субъекте РФ с градостроительным потенциалом 25,1 млн кв. м, уже получено согласие 47 субъектов на 104 проекта КРТ.

«ДОМ.РФ» предлагает рекомендуемые к применению модели стандарта КРТ, при этом целевые модели стандарта — эталонные образцы, к которым следует стремиться при разработке и реализации проектов жилой и многофункциональной застройки на свободных участках и преобразовании застроенных территорий.

Три целевых модели призваны обеспечить собственникам и нанимателям выбор жилья в соответствии с их жизненными приоритетами.

В заключение Анна Должанская рассказала о реализованных и реализуемых «ДОМ.РФ» проектах КРТ на территории Кировской области.

Как реагирует власть на местах?

Исполняющая обязанности директора ГБУ НО «Институт развития агломерации Нижегородской области» Александра Богатенкова отметила, что главная задача КРТ — создание качественной городской среды, обеспеченной необходимой инфраструктурой, в том числе с привлечением денежных средств инвестора. В этом свете в регионе заключено семь договоров КРТ по инициативе правительства со сроком реализации от 5 до 10 лет. По этим договорам в области появится пять новых дошкольных детских учреждений (ДДУ) вместимостью от 125 до 320 мест, три школы от 800 до 1 100 мест, поликлиника на 100 посещений за смену.

Также заключено 10 договоров КРТ по инициативе правообладателя со сроком реализации от 10 до 20 лет, включающих строительство 14 ДДУ от 44 до 280 мест, четырех школ на 100-320 мест и двух поликлиник на 100 и 170 посещений.

Такая работа с КРТ позволяет соблюсти баланс экономических интересов региона и инвестора. В числе условий, включаемых в договор о КРТ, есть такие обязательства региона, как предоставление субсидии инвестору на возмещение расходов по переселению граждан из аварийного жилищного фонда со способом расселения с участием средств ППК «Фонд развития территории» в целях реализации решения о КРТ жилой застройки в случае включения МКД в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.