От промзон к комфортным кварталам: комплексный подход помогает мегаполисам становиться удобнее для жизни

Мировая урбанизация ставит перед мегаполисами сложную задачу — как сделать жизнь горожан удобнее, при этом сохранив город компактным, не расширяя слишком сильно его границ. Ответом стал тренд на редевелопмент промзон — преобразование старых заводских территорий в современные кварталы с жильем, офисами и парками. Этот процесс идет от Берлина до Шанхая и решает сразу несколько задач — улучшает экономику и экологию города, его связанность, формирует новые точки притяжения, да и просто делает жизнь комфортнее. Давно и активно в эту трансформацию включилась и Москва, переосмысливая свои промзоны с помощью механизма КРТ — комплексного развития территорий, подразумевающего строительство жилья, коммерческих и социальных объектов, развитие транспортной и инженерной инфраструктур, создание зеленых зон и общественных пространств, внедрение «умных» технологий и экологичных решений.

Опыт разных стран

Один из самых масштабных проектов редевелопмента в Европе — лондонский район King’s Cross на месте бывших железнодорожных депо и складов, превратившийся в смешанный квартал с офисами Google, университетами, парками и каналами.

Еще более знаковый пример — символ индустриального Лондона — старая угольная электростанция Battersea Power Station, где после реконструкции появились апартаменты, бутики, рестораны и даже офис Apple.

В Германии эталон редевелопмента — Рурский бассейн, где шахты и металлургические комбинаты уступили место музеям, велодорожкам и технопаркам. Например, коксохимический завод «Цольферайн» в Эссене превратили в культурный центр с панорамными смотровыми и концертными площадками, и он получил статус памятника Всемирного наследия ЮНЕСКО.

В Барселоне бывший промышленный район Побленоу трансформировали в инновационный кластер 22@; здесь теперь расположились IT-компании, университетские кампусы, жилье и зеленые зоны.

В Азии впечатляет район М50 в Шанхае: бывший текстильный комбинат стал арт-кластером с галереями и кафе. А в Сингапуре на месте верфи Кеппель-Бэй создали элитный жилой комплекс с яхтенной мариной, доказав, что редевелопмент может быть коммерчески успешным.

В австралийском Мельбурне реализован проект Docklands — бывшие доки и склады на берегу залива перестроили в деловой и жилой район с небоскребами, парками и первым в Австралии колесом обозрения. Проект критиковали за избыток коммерции, но сейчас это динамичная часть города.

В США когда-то центр сталелитейной промышленности Питтсбург переориентировался на технологии; на месте заводов US Steel создают экоквартал Hazelwood Green с научными центрами, стартапами и зелеными зонами.

Не копия, но синтез

В Москве один из участников программы КРТ — Группа «Аквилон», развивающая сегодня два больших проекта реорганизации промышленных зон в разных частях города — в Ясенево (КРТ №62 «Тёплый Стан») и в районе Выхино-Жулебино (КРТ №53 «Выхино»). «Важно понимать: Москва — не Нью-Йорк и не Берлин. Наши проекты, будь то «Тёплый Стан» или «Выхино», учитывают лучшие мировые практики, но создаются с оглядкой на российские реалии и потребности горожан», — отмечает генеральный директор Группы Аквилон Москва Дмитрий Рогатых. — При этом российские КРТ — это не копирование, а синтез: мы берем проверенные решения, но добавляем собственные технологии и градостроительные подходы».

Москва, например, делает ставку на сохранение идентичности районов. «В том же КРТ «Выхино» мы не строим «с нуля», а переосмысливаем существующую ткань города, — объясняет Дмитрий Рогатых. — Это наша особенность: даже самые амбициозные проекты должны оставаться «московскими» по духу».

Сегодня в столице уже можно говорить о формировании своей российской школы редевелопмента, ориентированной на специфику московского урбанизма. «Мы не просто перенимаем опыт — мы создаем собственные стандарты, которые, возможно, скоро станут примером для других городов», — говорит Дмитрий Рогатых.

Новая экология

В эпоху урбанизации комплексное развитие территорий становится не просто инструментом реновации, а настоящим экологическим реаниматором городского пространства. Проекты КРТ «Тёплый Стан» и «Выхино» демонстрируют, как бывшие промышленные зоны превращаются в экологически сбалансированные районы, где производство, жилье и природа существуют в гармонии.

«Сегодня мы создаем не просто новые площади, будь то жилье или производство, а целые экосистемы, — подчеркивает Дмитрий Рогатых. — В «Тёплом Стане» мы специально разрабатываем «конструктор» помещений, где каждое производство сможет работать эффективно, не нарушая экологического баланса территории». Этот подход особенно важен для зон light industrial, где соседство разных производств требует особого внимания к экологическим аспектам.

Если в «Тёплом Стане» акцент делается на экологически безопасные производства, то в «Выхино» создается модель устойчивого жилого района. «Архитектурно-градостроительная концепция, которую мы готовим для проекта «Выхино», включает не только современное жилье, но и продуманную систему озеленения, — отмечает Дмитрий Рогатых. — Москва сегодня задает высокие стандарты экологичности застройки — и мы полностью разделяем этот подход».

Особое внимание уделяется выбору материалов и технологий. В обоих проектах применяются принципы «зеленого» строительства: от энергоэффективных инженерных решений до использования экологичных отделочных материалов. «Когда мы строим инфраструктуру — дороги, подстанции, котельные, — мы делаем это с расчетом на минимальное воздействие на окружающую среду», — говорит генеральный директор Группы Аквилон Москва.

По его словам, главное — сохранить баланс между развитием и экологией. «Мы видим, как меняется отношение к промышленным зонам: они превращаются в точки роста нового типа — чистые, технологичные и комфортные для жизни», — утверждает Дмитрий Рогатых.

Льготный подход

Москва создает уникальные условия для девелоперов, готовых вкладываться в масштабные проекты комплексного развития; предлагаемая система льгот и преференций делает экономически эффективными даже самые сложные проекты реновации промзон.

Для девелоперов ключевым стимулом участия в программе КРТ становятся льготы при изменении вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка за счет создания мест приложения труда (МПТ). Эта льгота может позитивно повлиять на экономику жилых проектов, так как изменение ВРИ в Москве — весомая статья в списке затрат у девелоперов. Возможность сократить эти издержки за счет создания рабочих мест делает проекты комплексного развития территорий особенно привлекательными для инвесторов.

«Без муниципальной поддержки многие проекты просто не состоялись бы, — признает Дмитрий Рогатых. — Особенно на территориях со сложной историей, где инфраструктуру приходится создавать практически с нуля».

Цифровые решения в КРТ

Современные проекты КРТ в Москве все чаще становятся полигоном для внедрения цифровых технологий и инновационных решений. На примере проектов «Тёплый Стан» и «Выхино» можно увидеть, как «умные» технологии меняют подход к реновации промышленных зон.

«В «Тёплом Стане» мы создаем не просто производственный кластер, а технологичную экосистему, — отмечает Дмитрий Рогатых. — Уже на этапе проектирования используются цифровые двойники территории, что позволяет оптимально спланировать размещение объектов и инфраструктуры».

Особое внимание уделяется digital-инструментам управления проектом. В «Тёплом Стане» на 16 гектарах планируется разместить 158 тыс. кв. метров производственных и офисных площадей, применяется система информационного моделирования, что позволяет координировать работу десятков подрядчиков и минимизировать сроки строительства.

В жилом проекте «Выхино» (7 гектаров, 150 тыс. кв. метров жилья) технологии работают на комфорт будущих жителей: здесь применяются системы «умного» квартала — от интеллектуального учета ресурсов до цифрового управления общественными пространствами.

«Москва задает высокие стандарты технологичности застройки, — подчеркивает Дмитрий Рогатых. — При подготовке архитектурно-градостроительной концепции для проекта «Выхино» мы активно используем современные инструменты проектирования, позволяющие создать по-настоящему комфортную среду».

Важным аспектом становится цифровизация взаимодействия с городом. «Все согласования по нашим проектам проходят в электронном формате, что значительно ускоряет процессы», — отмечает генеральный директор Группы Аквилон Москва.

Результат такого подхода — не просто новые здания, а технологичные городские пространства. Так, в «Тёплом Стане» цифровые решения помогают создать эффективную производственную экосистему, а в «Выхино» — комфортную жилую среду. «Технологии, — резюмирует Дмитрий Рогатых, — это не будущее, а настоящее КРТ».