Неприкосновенное наследие

Неприкосновенное наследие

Неприкосновенное наследие

Эксперты сдержанно оценивают перспективы программы «Рубль за метр» в Петербурге

До конца марта администрация Санкт-Петербурга объявит первые торги на право льготной аренды объектов культурного наследия по программе «Рубль за метр». Первым объектом, выставленным на аукцион, станет «Дом Ф. Н. Челищева» — здание с мансардой на Вознесенском проспекте. Победитель получит объект в долгосрочную аренду на 49 лет для размещения там трехзвездочной гостиницы. В первые 7 лет аренды инвестор должен будет провести работы по восстановлению памятника. По завершении ремонта льготная арендная ставка составит 1 рубль за 1 кв. м в год. По данным Смольного, в городе домов-памятников насчитывается почти две тысячи, 1376 из них нуждаются в ремонте.

Экономика не просчитывается

Впрочем, эксперты восприняли новость о старте программы «Рубль за метр» с осторожностью. По словам генерального директора Knight Frank SPb Николая Пашкова, Петербург — уникальный город с огромным историческим наследием. Но именно здесь любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне острую реакцию общественности. «С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию — это прекрасно, с другой — не дает использовать здания-памятники», — отмечает он. Николай Пашков утверждает, что в Северной столице работать с историческими памятниками сложно еще и потому, что внутренние планировки зданий сильно ограничивают возможности современного использования. «Поэтому такие объекты либо реализуются очень медленно, либо совсем не продаются, — говорит он. — А если инвестор и находится, то граница экономической целесообразности при покупке им дома-памятника находится на уровне 40 тыс. руб. за квадрат, все, что выше, переводит проект в разряд неокупаемых».

А директор архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов затруднился ответить на вопрос: под какие современные функции можно приспособить историческое здание? По его словам, в Петербурге сегодня сложилось самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими ему довелось встречаться. «В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости, в частности, там над двориком была установлена крыша, — рассказал он. — Проект в целом оказался успешным, сейчас объект очень востребован, там проходит много мероприятий различной направленности, но по нынешнему законодательству этот проект не мог бы быть реализован». По мнению экспертов, крайне жесткие требования по охране памятников привели к обратному эффекту: исторические здания не вызывают интереса у потенциальных инвесторов и постепенно приходят в упадок.

Аналитики говорят, что даже крупный исторический объект в центре Северной столицы представляет собой проблему с точки зрения окупаемости. Так, например, недавно после реконструкции открылись Никольские ряды на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов: Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. «Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен — вместо руин в центре города появился востребованный объект, но вот относительно экономической выгоды я не настолько уверен, поскольку застройщик вложил сюда больше, чем получает», — говорит Рафаэль Даянов.

«Мы не любим рассказывать о том, какие инвестиции делаем в исторические объекты», — комментирует директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов — «СГ») Владислав Юрковский. По его словам, в проектах с реставрацией памятников не стоит надеяться на краткосрочную доходность. «Зато у исторических объектов есть одно важное преимущество — ориентация на долгосрочную перспективу, — считает он. — Отели не самой большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и в «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта».

Очередей не будет

Одним словом, инвестору надо быть готовым и к тому, что при работе с памятниками может возникнуть множество сложностей, связанных с охранным законодательством. И для того чтобы работать с такими объектами, бизнесу приходится придумывать особые решения, например, включать их в состав различных коммерческих проектов, в том числе жилищных.

Так, по словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, компания Setl City разрабатывает проект восстановления и реконструкции двух объектов культурного наследия на Васильевском острове — здания канатного цеха завода «Красный гвоздильщик» с водонапорной башней. Ведется также работа по реставрации особняка Веге на Октябрьской набережной. Все эти объекты входят в состав жилых комплексов, которые появятся в результате редевелопмента промышленных территорий. По мнению Ольги Трошевой, реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки — это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, а затраты на нее покрываются из доходов, полученных при реализации коммерческих объектов. «Реставрация — это своего рода социальная «нагрузка», особенно если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а на отшибе», — отмечает она.

Директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин отмечает, что сам факт присутствия исторического объекта в составе жилого комплекса может повысить ценность возводимого жилья. Он считает, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, может повысить цены на жилье на 10%. «По сути, это создает легенду для проекта, и получается, что присутствие памятника в составе ЖК — это преимущество», — говорит Гущин. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса. Однако и представитель RBI признает, что проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». Это скорее проявление ответственности перед обществом и городом, возможность создать необычный продукт. А потому для того чтобы привлекать частные инвестиции в реконструкцию объектов культурного наследия, город должен для начала создать условия, которые бы сделали это выгодным предприятием. Пока этого нет, вряд ли за памятниками, даже по символической цене, выстроится очередь из инвесторов.


1376 петербургских домов-памятников нуждаются в ремонте, и многие из них могут попасть в программу «Рубль за метр»