Крыша течет? Крыша цветет! Могут ли экокровли стать обыденностью в российских условиях

С точки зрения городской экологии, озелененные кровли — большой плюс. Зеленые насаждения на крышах интенсифицируют фотосинтез, позитивно влияют на микроклимат и способны улучшать качество воздуха. «Зеленые крыши в жарком климате, например, снижают температуру кровли на 20-40 градусов от стандартных значений, что, в свою очередь, помогает сократить охлаждение помещений искусственными средствами», — говорит о пользе такого решения директор департамента Генерального проектирования BLANK Дане Клякович. Поэтому, безусловно, эксплуатируемые кровли с озеленением становятся выгодным решением для жителей и пользователей объектов. Насколько это важно именно для нашей страны — зависит от региона.

Ближе к небу

Впрочем, экология — не главная особенность, стимулирующая девелоперов создавать зеленые пространства на высоте. «Эксплуатируемая кровля — это очень хорошая опция, добавляющая стоимости каждой квартире в доме. На кровле может быть видовая терраса для всех жителей дома или сад с ландшафтным дизайном, сейчас также востребованы лаунж-зоны или пространства для занятий спортом, к примеру, йогой. Создание таких мест помогает организовать дружное комьюнити в жилом комплексе, резиденты начинают ценить не только собственную квартиру, а буквально «влюбляются» в свой дом», — рассказывает о преимуществах такого решения директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.

В отдельных проектах (и не только в Москве) премия при наличии хорошего вида с такой террасы может быть существенной. Так, указывает коммерческий директор «ГК Алькор» Людмила Рева, крыша ЖК «Кронфорт» в Кронштадте станет идеальной смотровой площадкой для созерцания Балтийского моря. «Это влияет и на цену недвижимости — в среднем она на 20% выше идентичных вариантов без морской/зеленой панорамы за окном. Вид на воду — самый востребованный. В зависимости от класса проекта премия за привлекательный пейзаж будет составлять от 5% до 30%», — утверждает эксперт.

Если «опоры на пейзаж» нет, возможны и другие решения. Например, на крыше дома бутик-класса «Булычёв» в Кирове девелопер «Железно» установил астрономический купол с телескопом для наблюдения за звездами. Также на крыше расположена терраса для вечеринок с возможностью обслуживания. «При этом важно понимать: такая опция доступна только для резидентов, внешние клиенты такой возможности не имеют. При данном сценарии управляющая компания может получать определенный доход. Но мы понимаем, что это лишь дополнительный источник дохода», — говорит руководитель сервисной службы ЖК «Булычёв» Ольга Файб.

Чем выше сегмент, тем у девелопера больше возможностей для реализации архитектурных фантазий. «Например, в премиальном квартале ТАТЕ появится галерея на уровне 39 этажа, откуда жители смогут смотреть на город», — рассказывает директор по продукту ГК «КОРТРОС» Ольга Кавжарадзе. При этом, считает эксперт, общественные террасы также выполняют экономическую функцию: наличие таких пространств с доступом для всех жителей позволяет клиентам не переплачивать за собственные террасы в квартирах.

Правда, полагает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов, крутых эксплуатируемых кровель в Москве толком и нет. Главные причины отсутствия — СНиПы, которые включают и вопросы безопасности, и ограничения по эксплуатации и строительству различного рода. Второй барьер — климат: открытый ландшафтный сад только на пять теплых месяцев — история неубедительная. Третий — колоссальные расходы на сопутствующую инженерию: это системы и сливов, и полива, если речь о зелени, и вопросы соблюдения порядка, тишины, пожарной безопасности и пр. «Да и в целом, если организация коммерческих этажей в здании — история всем понятная, то тут организация досуговых пространств может стать для покупателей минусом, особенно если учесть, что верхние этажи клубных домов — это самые дорогие лоты, часто — пентхаусы. Все с удовольствием покупают квартиры с террасами, но вот платить высокую коммуналку за лишнюю инфраструктуру на крыше желающих будет меньше», — говорит Виктор Садыгов.

Коллегу поддерживает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова. От создания террас в своих проектах «Мармакс» не отказывается, однако в рамках строительства такая опция является очень затратной и сложной — например, необходимы использование специальных и дорогих мембран, установка специального ограждения, проектирование эвакуационных выходов, дополнительные ливневые стоки, устройство систем вентиляции.

Для управляющей компании это дополнительная нагрузка на содержание комплекса, и не только финансовая: пространство требует постоянного клининга, чистки снега, а также контроля за порядком. Большое внимание уделяется уходу за растениями, так как они высаживаются в специально подготовленные кубы с землей. Содержание эксплуатируемой кровли, безусловно, ложится и на собственников жилья в части тарифов, так как это место общего посещения.

«В наших проектах мы предусматриваем правила пользования террасой. Это касается режима работы, проведения шумных мероприятий, использования легковоспламеняющихся предметов, курения, а также порчи имущества. Доступ в пространство осуществляется только собственниками через диспетчера или Face ID», — объясняет Анна Терехова.

Ни высоко, ни низко

Более практичный формат дворов и общественных пространств «не на земле» — стилобат. Этот вариант распространен не только в элитном сегменте, но и в более демократичных, вплоть до комфорт-класса.

«Если участок ограничен по размерам, то дворовая территория с озеленением и благоустройством вполне может быть частично «перенесена» на крышу дома или стилобат, но при условии, что кровля изначально запроектирована как эксплуатируемая», — говорит управляющий партнер сервисной УК Horwitz Ирина Алёшина. «Это чаще всего озелененная, насколько это возможно, территория с детскими площадками и малыми архитектурными формами, компенсирующая дефицит общественного внутридворового пространства», — добавляет начальник отдела аналитики и маркетинговых исследований компании «Главстрой» Елизавета Родина.

Размещение двора на кровле стилобата регламентируется документом «Свод правил 118.13330.2022. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России от 19.05.2022 №389/пр: «На эксплуатируемых кровлях общественных зданий допускается размещать озеленение, площадки детские игровые, для занятий физкультурой и отдыха взрослых при условии обеспечения безопасности пользования, с устройством ограждений и контроля доступа»).

Есть и еще один регламентирующий документ — «Свод правил кровли СНиП II-26-76, п. 5.3. Эксплуатируемые кровли». Например, напоминает Елизавета Родина, в нем указаны следующие требования: при проектировании эксплуатируемых кровель крыша должна быть проверена расчетом на действие дополнительных нагрузок от оборудования, транспорта, людей и т. п. в соответствии с СП 20.13330; по периметру эксплуатируемой кровли, в том числе используемой для садов на крышах и размещения архитектурно-ландшафтных объектов, должен быть предусмотрен парапет высотой не менее 1,2 м, а в местах детских и спортивных площадок — сетчатое ограждение над ним высотой не менее 1,0 м. На верхней грани парапета следует предусматривать защитный фартук или парапетные плиты в соответствии с п. 5.1.23.

«Также, — говорит Елизавета Родина, — необходимо помнить, что заранее должен быть предусмотрен доступ к инженерному оборудованию, наличие эксплуатируемой кровли указывается в проектной документации. Конечно же, обязательны исполнение противопожарных требований, наличие эвакуационных выходов и ограждений».

Есть у эксплуатируемых стилобатов и существенные недостатки. Ольга Кавжарадзе напоминает, что крыша должна выдерживать большую нагрузку, а растениям обеспечены необходимые условия для комфортного существования.

Предполагать, что общественные пространства на стилобатах вскоре могут заменить привычные дворы на уровне земли, преждевременно. С таким утверждением согласна основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio Анастасия Пугачевич: «На мой взгляд, эксплуатируемая кровля — не аналог благоустроенной территории, а дополнительная площадка для отдыха. Сравнивать ее с зеленым двором некорректно. В случае с эксплуатируемой кровлей мы ограничены в выборе растений и не сможем посадить крупномер с развитой корневой системой. Зато это прекрасное место для патио, спорта и отдыха с детьми». А вот что есть у стилобата, и чего нет у сада, так это вид, открывающийся с крыши, считает архитектор. Здесь вы смотрите на город с другого ракурса, а это формирует новые впечатления. Иногда именно панорама — главное преимущество такого пространства.