Сергей Зеленцов
Участники — девелоперская компания ПИК, проектная компания WildTeam, компания-производитель инновационной стали для строительства «Северсталь», компания «СМП», архитектурные бюро UNK design и MAD Architects — искали решение задачи, как сделать так, чтобы недвижимость не устаревала в процессе строительства. Кейсами стали инновационные подходы к работе на стройплощадке, использование современных материалов, позволяющие оптимизировать строительный процесс проектировочные решения.
Тон дискуссии задал модератор сессии — независимый обозреватель рынка недвижимости, автор «Строительной газеты» Антон Мастренков, обозначивший основные вызовы сегодняшнего дня — поиск инновационных, технических решений, позволяющих строить лучше, быстрее, красивее, качественнее, чтобы города становились комфорт нее для жизни, а конечный потребитель — горожанин — был доволен.
Подсчитали… и перешли на свое
Открыл сессию руководитель направления технического развития продукта ПИК Денис Букарев, предложивший вспомнить весну 2022 года. Тогда в компании остро ощутили уход с российского рынка более чем 50 производителей различных материалов и оборудования, в том числе лифтов. Были нарушены логистические цепочки, сухопутным путем из Европы доставить ничего нельзя, авиасообщение с Западом было закрыто. Ситуация привела к тому, что в стране аномально выросли цены на материалы — какие-то на 10%, какие-то на 15%, были и те, которые в моменте выросли больше, чем на 200%. Соответственно подорожало и строительство в расчете на квадратный метр.
Объем используемых в строительстве импортных материалов зависит от класса здания. Для проектов комфорт-класса, где импортная составляющая мала, эта ситуация оказалась наименее болезненной по сравнению с более высокими и «импортоемкими» сегментами недвижимости — бизнес- и премиум-классов.
С математической точки зрения проблема была, казалось бы, невелика — в альтернативе нуждалось примерно 5% импортных компонентов, но их закупщикам пришлось очень плотно работать, выстраивать новые цепочки, искать новых производителей, договариваться, писать гарантийные письма и т. д. Пример — лифты. «Допустим, мы производим свои лифты, у нас своя кабина, свои двери, противовесы, но в лифте есть плата управления лифтом, которая оказалась среди тех элементов, которые невозможно было сразу заместить: их никто не умел делать. Такие лифты устанавливаются в более высоких классах. В подобной ситуации оказались не только мы, но и другие застройщики», — подчеркнул Денис Букарев и выделил основные направления решения этой проблемы: параллельный импорт через Иран, Казахстан, Китай, Турцию и другие страныпартнеры, которые помогли справиться с трудностями в логистике; создание запасов материалов, чтобы на время переговоров с новыми поставщиками не останавливать стройку; максимальная «префабизация» — использование готовых элементов, производимых на заводе, для сокращения срока строительства.
Из-за удорожания материалов увеличилась себестоимость строительства: ламинат вырос в цене на 15%, бетон на 20% (а это 1020% себестоимости всего дома), подорожали сантехника, насосное оборудование. «Если бы мы в тот период закупали материалы по тем ценам, то у нас себестоимость дома выросла бы примерно вдвое, что убило бы экономику проекта. Люди бы такого не вытерпели, по крайней мере, было бы неприятно всем», — рассказал Денис Букарев.
Пик ситуации был пройден к концу лета, к сентябрю уже стало понятно, что себестоимость в целом подросла, но не в два раза, а гораздо меньше. Сегодня можно сказать, что ситуация сыграла на руку российским производителям, которые мотивированы и активно развиваются. Примеры — деревья и кустарники. «В довольно большом количестве дворов использовались крупномерные растения, которые закупались в Германии. Сейчас мы полностью переориентировались на наши питомники. Они и сами очень сильно изменились, расширили площади высадки, значительно увеличили свой ассортимент. С 2022 года мы получили от них уже больше 12 тыс. деревьев и почти миллион кустарников. Конечно, нужно время, чтобы их вырастить, необходимо разнообразить ассортимент», — поделился Денис Букарев. Такое же замещение произошло и в малых архитектурных формах (МАФ): ранее компания получала большую их часть из-за рубежа, сегодня же перешла на отечественных поставщиков.
Если сталь ржавеет, значит, это кому-то нужно
Отделочные материалы — боль девелоперов любого типа недвижимости. Сегодня российские производители успешно замещают импортные поставки отечественными материалами, аналогичными по свойствам и качеству. Образцовым продуктом можно считать погодоустойчивую сталь Forcera, производимую на ЧерМК компании «Северсталь», — она абсолютно идентична популярному финскому cor-ten. Физкультурно-оздоровительный комплекс в ЖК «VEREN VILLAGE стрельна» в Санкт-Петербурге, стелы «Город трудовой доблести» в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, строящаяся школа музыкального и театрального искусства, филиала РГИСИ, в Калининграде — примеры того, как можно использовать российский материал. «Мы давно работаем с отечественной атмосферостойкой сталью Forcera, производим из нее самые разные изделия — от фасадов до малых форм и элементов интерьера, и запросы только растут», — рассказал генеральный директор компании «СМП» (бренды Steelmasters и CorLab) Александр Пролетарский. Уникальность ФОК в ЖК «VEREN VILLAGE стрельна» в том, что при его изготовлении использовались и российская, и финская сталь. «Это своего рода натурные испытания, — комментирует Александр Пролетарский. — Многие архитекторы говорят, что по прошествии времени разница все более ощутима и она не в пользу иностранного продукта».
Появляется и новая продукция — недавно в «Северстали» освоили производство атмосферостойкой стали толщиной листа всего 0,7 мм, ее использовали для фальцевой кровли на проекте в скандинавском стиле. Реализуются и другие интересные проекты. К примеру, общественный центр в Казани, исторический геопарк в Башкирии, в месте, где родился национальный герой Салават Юлаев, — там изделия из Forcera использованы в геопластике — украшения, скамейки. Все секреты пока эксперты не раскрывают: открытие парка «Земля Салавата» намечено на июнь. Не менее интересна работа в Калининграде, где компания работает уже давно, — на острове Канта сталь использована для отделки подпорной стены, клумб, скамеек. Даже вендинговый аппарат облачен в рыжий металл. ПВЛ-сеткой из атмосферостойкой стали будут украшены и опоры моста, который сейчас в стройке — это первый объект, где будет использоваться сетка именно из атмосферостойкой стали.
Как рассказал эксперт направления продуктовых инноваций компании «Северсталь» Алексей Староверов, чтобы ответить на вопрос, какая сталь лучше — европейского производства или отечественная, в «Северстали» провели испытания cor-ten и Forcera в камере соляного тумана. Результат: состав стали Forcera обеспечивает более высокие эксплуатационные характеристики. «При образовании патины убыль металла под воздействием коррозии — более чем вдвое меньше. Таким образом, бо́льшая часть металла в Forcera остается «живой» и под защитой на момент стабилизации патины», — пояснил он.
BIM за столом переговоров
Актуален вопрос импортозамещения и при разработке цифровых технологий, особенно при их переносе из кабинета разработчиков на стройплощадку. О решении этой задачи рассказала генеральный директор проектной компании WildTeam Мария Болдырева.
Как сделать так, чтобы цифровые решения всех участников строительного процесса помогали, а не мешали друг другу? Присутствующих на любом строительном объекте немало: проектировщики разных уровней, клиент (инвестор, девелопер, заказчик), строители-подрядчики.
«Предположим, — сказала Мария Болдырева, — все участники обрели невероятные технологии, позволяющие им улучшить свою собственную работу. У проектировщиков это внутренние стандарты, шаблоны, плагины, скрипты, средства автоматизации своего личного проектного труда. У строителей это, скорее всего, некие системы автоматизированного документооборота, различный контроль поставок и закупок, другие вещи, связанные с контролем сроков или ресурсным планированием. У клиента это системы автоматизации контроля сроков, бюджета строительства, различные автоматизированные системы подсчета строительно-монтажных работ и т. д.».
Когда все технологии игроков рассматриваются по отдельности, элементы цифровизации работают, но решают свои внутренние задачи. Однако как только они встречаются на одном объекте, наступает хаос — системы не совмещаются друг с другом просто потому, что все компании разрабатывают внутренние цифровые инструменты исключительно для себя, для своих бизнес-процессов.
Для решения этой проблемы Мария Болдырева обозначила ряд возможностей. Технология должна иметь бесшовное внедрение от проекта до монтажа. Пример — проектировщик придумал какой-то невероятный скрипт, умеющий автоматически, самым лучшим, энергоемким, материалоемким образом расставлять колонны каркаса и сразу выдавать чертежи на завод.
«Сама по себе наработка прекрасна, это великолепный научный труд, однако клиенту это абсолютно не нужно, потому что он привык к типовым шагам конструкции, хочет большепролетные конструкции. А завод, который с ним сотрудничает, работает исключительно по бумажным чертежам. И прекрасная разработка улетает в утиль, так как как раз нет бесшовности внедрения технологии между разными потребителями, участниками цикла строительства», — пояснила Мария Болдырева.
Применение тех или иных технологий должно быть абсолютно прозрачно и понятно для всех сторон и участников процесса.
«Пример выдуманный, но показательный. Предположим, клиент хочет полностью цифровизованный проект, выдал техническое задание с учетом этого: проект в BIM, автоматизированный подсчет смет, контроль сроков и этапов монтажа с помощью BIMмодели. Заказчик провел долгий конкурс, нашел проектировщика, генподрядчика, однако и тот, и другой несколько умолчали о своих возможностях. Проектировщик, конечно, умеет делать проект в нужной детализации — но не по всем разделам, делать классификаторы — но не по тому шаблону, который нужен клиенту. Строитель, конечно, тоже в целом за цифру, но вообще-то требует только бумажные чертежи с графиком производства работ», — описала ситуацию Мария Болдырева.
Вывод — возможности каждого участника использования технологий крайне важны, потому что иначе схема вновь не работает, какими бы хорошими компании ни были по отдельности.
Автоматизация должна быть крайне простой и незаметной для абсолютно всех пользователей: если на создание автоматизации требуется огромное количество времени и сил — больше, чем на ручной труд, — это не имеет смысла. Технологии сами по себе не несут никакой добавочной ценности: незачем делать технологии ради технологий.
Мария Болдырева описала еще один кейс: «Однажды мы проектировали дата-центр для крупной IT-корпорации в России. Клиент-перфекционист попросил, чтобы замысел был реализован в полном соответствии с моделью. Это должна была быть идеальная стройка. Мы сделали это, не автоматизируя свою работу, не придумывая стандарты или шаблоны. Мы просто однажды заперлись со строителями и клиентом в бытовке в строительном городке и подумали, как мы вместе как команда можем это сделать. Задача решилась очень просто: мы провели ряд лекций для бригадиров, объяснили им, как пользоваться BIM-крутилками, поставили несколько компьютеров прямо на строительных площадках, и оказалось, что бригадиры — очень понятливые ребята, у них все получилось. При этом никаких супертехнологий мы не использовали, все решилось именно за столом переговоров, где три стороны процесса сели и договорились о том, как это нужно сделать».
Так что, по мнению эксперта, единственное, что мешает сейчас внедрению технологий, — это недостаток прозрачного и продуктивного диалога между всеми участниками процесса.
Архитектурный взгляд
Для архитекторов как людей творческих вопросы импортозамещения еще и смысловые. В изменившихся условиях они ищут опору в творчестве в историческом контексте и национальных традициях, переосмысливая их применительно к сегодняшнему дню, использованию современных материалов и потребностей города и общества.
Два интереснейших кейса были представлены руководителем UNK design Мариной Димовой и главой бюро MAD Architects Марией Николаевой.
Архитектурное бюро UNK недавно сменило адрес: новым домом компании стала городская усадьба Шервудов на Малой Калужской, 15 — историческое здание, объект культурного наследия. Фасад здания был тщательно восстановлен в той цветовой палитре, которая была задумана архитектором Николаем Бутусовым сто лет назад. Реставрация здания, работы по его приспособлению под офис компании пришлись на трудный 2022 год. «Наш бюджет сразу полетел, но мы понимали, что у нас нет точки возврата: это наше здание, мы хотим сюда переехать», — рассказала Марина Димова. Сначала возникла идея — оставить сказочный внешний облик здания, но создать внутри него современный минималистичный интерьер. При этом работа велась под строгим контролем столичного Департамента культурного наследия, с которым согласовывались все решения. Под стать полукруглым историческим сводам были скруглены все стены — в результате в интерьерах нет ни одного прямого угла.
Решилась и проблема импортозамещения — в отделке использовались исключительно российские материалы, включая керамогранит. Мебель тоже российских производителей. В здании теплые полы и нет отопительных приборов, чтобы максимально сохранить интерьер особняка, получившийся предельно нейтральным, но при этом уютным, современным и «европейским».
У компании корпоративный цвет — красный. Чтобы его поддержать, в здании красные перила у лестницы, причем перила установлены исторические — они были найдены в подвале.
Подвал тоже получил новое назначение — здесь сформировано пространство, которое может использоваться как общественное — для организации выставок, лекций, семинаров. «При проектировании рисовалась масса сценариев, как его можно использовать», — подчеркнула Марина Димова.
«Русская идея» звучит и в работе MAD Architects. Мария Николаева, вернувшись на два года назад, напомнила, что с 2022 года наступило время российских архитектурных бюро и архитектурных идей. «С февраля 2022-го огромное количество зарубежных архитектурных бюро, которые были привлечены на объекты проектирования, покинуло рынок. И для нас, сообщества российских и белорусских архитекторов, это стало, с одной стороны, вызовом, с другой — открыло новые возможности», — отметила она. При этом у российских зодчих сегодня наработан опыт, который они получили за долгие годы коллаборации с европейскими коллегами.
Пример отечественной идентичности и европейского опыта — бизнес-центр «Фактория». До «новой жизни» это была шелкопрядильная фабрика конца XIX века — 17 разноэтажных строений, за долгие годы пришедших в плачевное состояние. Помимо этого, разрозненные здания требовали «идеологического единства», которого архитекторы достигли с помощью типизации входных групп, дизайнерских МАФов. «Проект целиком и полностью сделан российскими силами, поэтому мы точно можем говорить об активном импортозамещении в отрасли», — подчеркнула Мария Николаева. По ее мнению, обязательно нужно проращивать во всех смыслах некую локальную историю, в том числе через культивацию в ландшафтном дизайне местных растений и трав. Такой подход, считает архитектор, с одной стороны, обеспечивает sustainability, то есть устойчивость и стабильность, с другой же, использование местной флоры важно для насекомых и птиц, чтобы среда оставалась естественной для них.
Использование локальных растений разумно и с точки зрения дальнейшей эксплуатации: они хорошо переносят зимы, не требуют постоянной замены, просты в уходе. Так что вместе с восстановлением облика зданий растения тоже дают локальную идентичность и связь с историческим контекстом.
Номер публикации: №20 31.05.2024