Экспертиза решает: почему заключения экспертов в нише ИЖС после внедрения эскроу становятся решающими для застройщиков и клиентов

Ольга МОЧАЛОВА, член Союза архитекторов России (СССР):

Вопросы строительно-технической экспертизы в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) начинают становиться принципиально важными: в текущих реалиях активного внедрения эскроу-счетов это может привести к существенным временным и финансовым рискам застройщика, особенно в случаях потребительского экстремизма, про которые в последнее время неоднократно говорили в СМИ представители отрасли и руководство Федерации ИЖС.

Обратимся к текущей нормативно-правовой базе. Проектная экспертиза для объектов ИЖС сейчас не требуется и проводится исключительно по инициативе застройщика. Разрешение на строительство также не требуется — все происходит в уведомительном порядке.

И вот объект построен, готов к приемке заказчиком и актированию. Этого момента с нетерпением ждут как новоиспеченный домовладелец, так и застройщик, ведь последний все еще работает на заемные средства: эскроу-счет раскроется только после подписания актов и сдачи дома заказчику.

Тут и могут начаться проблемы. Клиент, не обладая профессиональными знаниями, руководствуется исключительно своими желаниями и ожиданиями, которые могут трансформироваться во время строительства и в порыве разыгравшейся фантазии «улететь» за рамки договора строительного подряда, а могут быть продиктованы желанием «продавить» застройщика на неотделимые дополнительные улучшения, спекулируя неподписанием акта приемки дома.

Как поступить в таком случае и надлежащим образом определить, ошибся ли застройщик, которому придется в регламентированный срок устранять недостатки, или же претензии заказчика необоснованны и все выполнено в соответствии с нормами? И если да, то какими именно? Если стороны не достигают мирового соглашения и спор переходит в судебную плоскость, главным действующим лицом становится привлеченный эксперт, ведь судья не обладает профессиональным техническим или строительным образованием, поэтому вынужден обратиться к компетентной организации и ее сотрудникам. При этом встает вопрос компетенций и их определения на законотворческом уровне. Разберем этот вопрос на примере резонансного судебного дела, которое 8 октября 2024 года перешло в апелляционный корпус Московского городского суда.

Согласно материалам дела, заказчик хочет получить от строительной компании компенсацию в размере 6 млн рублей за дом, строительство которого обошлось ему в 5 млн. При этом в ходе работы над проектом заказчик реализовал часть работ собственными силами с привлечением сторонних строителей-одиночек и бригад, однако утверждает, что текущий ущерб был причинен именно действиями ответчика.

Какая специальность должна быть у эксперта

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался техническим заключением, которое было предоставлено негосударственной АНО с соответствующими полномочиями. Документация была подготовлена сотрудником с высшим техническим образованием (специальность 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»), соответствующим теме проводимого исследования.

В то же время все процессуальные кодексы указывают только одно основание (требование) для назначения лица судебным экспертом — наличие специальных знаний (ст. 57 УПК РФ, ст. 85 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ). Но среди предоставленных экспертом данных об образовании отсутствуют документы о прохождении курса повышения квалификации по предмету «Судебная строительно-техническая экспертиза», а это существенное упущение. Кроме того, компетентность судебного эксперта сейчас подтверждается в системах добровольной сертификации. Поскольку большинство негосударственных экспертов пока не имеют высшего профессионального образования по специальности «Судебная экспертиза», повышение квалификации и сертификация этих судебных экспертов проводятся силами их работодателей в «Системе добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов», являющейся на сегодня единственной подобной организацией в стране.

Стоит отметить, что обучение и сертификация проводятся на базе одного из центров независимых экспертиз, который и является единственным куратором данной системы. При этом требований о внесении специалистов таких организаций в единые реестры Национального объединения строителей или Национального объединения изыскателей и проектировщиков пока нет, что опять же повышает риски некомпетентности.

Какие ошибки бывают у эксперта

Незнание терминологии. Обратимся к цитате разбираемого нами заключения эксперта: «необходимые сведения об исследуемых работах подлежат определению на основании исполнительной документации, а именно актов выполненных работ, актов скрытых работ, подписанных обеими сторонами». Акты выполненных работ не являются исполнительной документацией, незнание этого поднимает вопрос о профессиональной компетенции эксперта.

Проведение оценки по фотоматериалам. В соответствии с требованиями ст. 8 федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», «заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных».

На стр. 9 разбираемого заключения эксперта указано: «Для определения объемов фактически выполненных работ были использованы фотоматериалы, представленные в материалах гражданского дела». Но согласно методическому пособию «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» А. Ю. Бутырина, методика определения выполненных объемов работ (с точностью до сотых долей) при помощи фотоматериалов не является общепринятой при проведении строительно-технической экспертизы, исходя из чего делаем логичный вывод: проводить экспертизу по фотоматериалам, особенно предоставленным заинтересованной стороной, недопустимо.

Поверхностный подход к оценке сметы. Эксперт в анализируемом заключении использует только территориальные нормы и единичные расценки, «исходя из среднерыночных цен в Московском регионе». Однако для определения рыночной цены должен применяться сравнительный (рыночный подход), подразумевающий сравнение с информацией об аналогичных реальных сделках. Для определения средней рыночной цены необходимо запрашивать цены на виды работ, подлежащих оценке, у нескольких компаний, действующих в данный момент в регионе, и после этого, сравнивая цены предложений, вывести среднюю рыночную стоимость.

В исследуемом заключении эксперта отсутствуют данные о проведении мониторинга стоимости работ и строительных материалов, ссылка на источник, сборник расценок, а также сканы страниц сборника с теми расценками, которые эксперт считает необходимым применить при составлении сметы по устранению недостатков. Все это говорит о том, что средняя цена берется в лучшем случае из авторитетного статистического источника без учета конкретных временных и локационных факторов заключения контракта.

Такие случаи оптимизации временных и трудовых затрат негосударственных бюро независимых экспертиз не являются редкостью. Процедура предельно формализована и заточена скорее на подтверждение имеющихся результатов, чем на самостоятельный и глубокий анализ ситуации.

Вывод

В условиях текущего внедрения эскроу-сделок на рынке ИЖС остро встает вопрос не только регламентации оценки, экспертизы и технического надзора, о которой говорят профессионалы малоэтажного строительства, но и подготовки кадров, которые будут проводить экспертизу от лица негосударственных организаций: на их плечи ложится результирующая роль при возникновении споров по приемке объекта, и именно их мнение будут принимать во внимание суды соответствующей юрисдикции.

Поэтому подготовка экспертов и получение ими дополнительного профессионального образования или повышение квалификации вне стен государственных образовательных учреждений должны быть комплексными и эффективными, чтобы снизить вероятность возникновения описанных в данной статье ситуаций.

Мамед АЛИЕВ, главный юрист юридического бюро «Палюлин и партнеры»:

«Проблема поверхностного подхода при проведении судебных экспертиз становится все более актуальной, поскольку даже при наличии сомнений судьи далеко не всегда решаются на проведение повторной или дополнительной экспертизы. На эту проблему в очередной раз обратил внимание Верховный суд Российской Федерации (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 04.04.2023 №18-КГ22-163-К4), напомнив судьям, что «заключение эксперта не имеет особого доказательственного значения», и расценив уклонение суда апелляционной инстанции от назначения повторной экспертизы как «неисполнение обязанности по полному и всестороннему рассмотрению дела, результатом чего является вынесение решения, не отвечающего признакам законности и обоснованности».

Проблемы возникают также в связи с тем, что право выбора судебно-экспертного учреждения, где будет проведена экспертиза, принадлежит суду, который не обязан указывать мотивы своего выбора. В исследуемом деле именно суд первой инстанции выбрал указанное экспертное учреждение (ни одна из сторон его не заявляла), руководствуясь собственными мотивами.

Почему же на практике судьи не всегда тщательно исследуют результаты экспертиз? Я связываю это в том числе с перегруженностью судебной системы. Судьям в таких условиях легче сослаться на наличие у эксперта «специальных знаний» и целиком использовать заключение эксперта (часто просто цитируя его) в судебном решении. Даже при подаче подробных ходатайств о проведении повторных экспертиз при наличии сомнений в правильности и обоснованности выводов, полученных в результате экспертных заключений, суды ограничиваются формулировкой «суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертов», дабы не затягивать и без того затянувшееся дело».