Пока цены на жилье в Москве продолжают плавно расти, площади самих квартир также плавно продолжают сокращаться. Об основных тенденциях на рынке жилья «Стройгазете» сообщила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах октября в массовом сегменте в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В октябре 2021 года в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы было представлено 92 проекта. Общий объем предложения составил порядка 15,7 тыс. квартир суммарной площадью 766,8 тыс. кв. метров. За прошедший месяц количество лотов в экспозиции выросло на 2,6%, метраж – на 0,2%.
Как вели себя цены?
По итогам октября 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 262,1 тыс. рублей. За месяц данный показатель вырос на 2,2%, с начала 2021 года – на 26,3%, за год – на 32%.
В целом в разрезе округов наблюдалась равномерная динамика. Наибольший прирост в октябре 2021 года зафиксирован в ЮВАО (+3,7%) из-за повышения стадии строительной готовности проектов. В свою очередь, в ЮЗАО средняя цена «квадрата» снизилась на 1,4% в связи с выходом нового ЖК «Никольские луга» от ГК ПИК.
Средневзвешенный бюджет предложения по итогам октября 2021 года в новостройках массового сегмента составил 12,8 млн рублей, что на 0,2% ниже, чем в сентябре 2021 года. Подобный тренд объясняется сокращением средней площади квартиры в экспозиции, которая достигла 48,9 кв. м. (-1,2 кв. метра за месяц, - 6 кв. метров с начала года, -7,2 кв. метров за год).
Какие изменения произошли в структуре предложения?
Лидером по объему предложения по-прежнему остается ЮВАО (27,6%), доля которого за месяц снизилась на 1,9% из-за активного вымывания лотов. Минимальное количество вариантов сосредоточено в ЮЗАО (3,4%; +0,2%): старт продаж в ЖК «Никольские луга» не оказал существенного влияния, так как в реализацию был выведен ограниченный пул квартир.
В разбивке по стадиям строительной готовности наблюдается рост доли корпусов на этапе монтажа (52%; +6,1%) с одновременным сокращением доли проектов на котловане (27,7%; -7,5%).
Структура предложения в массовом сегменте по стадиям строительной готовности за месяц не претерпела существенных изменений. Ее большую часть по-прежнему составляют одно- (35,3%; -0,6%) и двухкомнатные (29,4%; -0,5%) квартиры. Доля студий на месяц выросла на 1,7% (до 21%).
В октябре 2021 года продолжилось увеличение доли квартир с отделкой: на варианты с финишным ремонтом пришлось 71,5% рынка (+3,3%), с отделкой white box – 12,8% (+0,5%). Доля квартир без отделки составила 15,8% (-3,7%), что является рекордно низким показателем за всю историю наблюдений.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
По предварительным данным, в октябре 2021 года на первичном рынке Москвы было зарегистрировано порядка 4,9 тыс. договоров долевого участия. По сравнению с предыдущим месяцем рост составил 3%, аналогичным периодом 2019 года – 15%. В свою очередь, в октябре 2020 года наблюдался аномально высокий уровень спроса (почти 8 тыс. ДДУ), вызванный тем, что программу льготной ипотеки изначально планировалось завершить в ноябре 2020 года.
Выделите основную тенденцию октября на рынке новостроек массового сегмента.
В октябре 2021 года фиксировалась тенденция к плавному увеличению объема предложения, при этом их совокупная площадь осталась практически неизменной. Это свидетельствует о продолжении тренда на наполнение экспозиции наиболее компактными и доступными лотами, а также снижении среднего метража представленной на рынке квартиры. Более того, подобные меры позволяют сдержать рост бюджета предложения, который с июня 2021 года не претерпел значительных изменений, даже несмотря на повышение средней стоимости «квадрата».