Объем предложений на рыке квартир бизнес-класса увеличился
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка рассказала в блиц-интервью «СГ-Онлайн» об итогах первого квартала 2021 года на столичном рынке новостроек бизнес-класса. Как выяснилось, спрос продолжает стимулировать рост цен. Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в первом квартале 2021 года повысилась на 7% и достигла 321,8 тыс. рублей.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах года в бизнес-классе в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
На столичном рынке новостроек бизнес-класса по итогам первого квартала 2021 года было представлено 93 проекта, в которых покупатели могли выбирать из 12 тыс. лотов общей площадью 856,4 тыс. кв. метров. За счет выхода новых ЖК объем предложения увеличился на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%. При этом завершилась реализация квартир в ряде объектов, находящихся в высокой степени строительной готовности.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
Из-за увеличения объема экспозиции на рынке почти на четверть (23,3%) динамика доли округов в структуре предложения может не совпадать с темпами увеличения количества квартир в абсолютном выражении. Так, за прошедший квартал доля ЮАО в общей структуре предложения в новостройках бизнес-класса снизилась на 1,2%, но при этом количество квартир на территории округа выросло на 17%. Аналогичная тенденция наблюдается и в ЗАО, где количество квартир увеличилось на 14%, а доля уменьшилась на 1,1%. В двух округах (СВАО и СЗАО) на рынок вышли значительные объемы нового жилья, что повлекло за собой изменение структуры предложения. Так, на северо-востоке количество квартир в абсолютном выражении увеличилось в 2,2 раза, на северо-западе – в 1,7 раз.
Благодаря появлению на рынке нового объема предложения более половины квартир (51,7%, рост за квартал – 18%) сосредоточены в корпусах на начальном этапе строительства. В домах, где ведутся отделочные работы, сосредоточено 20,4% (+1,8%) всех лотов. До 16,7% (-14,5%) снизилась доля вариантов в новостройках на стадии монтажа. При этом количество лотов в уже введенных в эксплуатацию домах достигло 11,2% (-5,3%), это минимальное значение за четыре года.
Значительных изменений в структуре предложения по типам квартир за квартал не произошло. Однако не стоит сбрасывать со счетов плавное увеличение сегмента однокомнатных квартир за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшую часть рынка занимают предложения двухкомнатных квартир (38,4%), которое сократилось незначительно (на 0,2%) по сравнению с предыдущим периодом. Затем следуют однокомнатные квартиры (25,8%), доля которых немного выросла (на 3,1%). Трехкомнатные квартиры составляют 25,5% всего объема предложения (-2,1%). Замыкают наш список многокомнатные квартиры, составляющие 5,9% рынка (-1,2%) и студии (4,4%), доля последних увеличилась на 0,4%.
Стоит отметить тенденцию увеличения предложения с выполненным ремонтом, за квартал доля таких объектов выросла на 2,5% и достигла 26,4%. Однако, объем вариантов без отделки, даже несмотря на небольшой спад (-2,4%), продолжает составлять большую часть предложения (58,6%). Доля квартир с отделкой white box – 15%, за квартал она практически не изменилась (-0,1%).
Как вели себя цены?
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года достигла 321,8 тыс. рублей. За квартал рост составил 7%, за год – 24,7%. Причин увеличения стоимости несколько: начало реализации новых объектов с высокой относительно рынка стартовой ценой «квадрата», увеличение покупательской активности и вымывание наиболее бюджетных предложений. Все это повлекло за собой увеличение стоимости практически по всем проектам.
Динамику данного показателя по округам можно охарактеризовать как разнонаправленную. Больше всего стоимость увеличилась в тех округах, где появлялись новые проекты с высокими ценами на старте. К ним относятся СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%). При этом в ЦАО и ВАО квадратный метр подешевел на 8 и 0,8% соответственно из-за изменения экспозиции и постепенного вымывания небольших лотов с высокой стоимостью 1 кв.м. Стоит отметить, что массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения не было зафиксировано. В остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра за квартал выросла в диапазоне 1,4-5,7%.
Средний бюджет предложения в бизнес-классе составил 23 млн рублей, за квартал данный показатель вырос на 2,7%, за год – на 16,8%. Отметим, что рост затронул абсолютно все типологии квартир. Так, средняя цена студии по итогам первого квартала достигла 10,4 млн рублей (+0,1% за три месяца), однокомнатной квартиры – 15 млн рублей (+2,5%), двухкомнатной – 22,3 млн рублей (+8%), трехкомнатной – 30,1 млн рублей (+6,2%), многокомнатной – 41,9 млн рублей (+2,1%).
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
По итогам первого квартала 2021 года в бизнес-классе было зарегистрировано около 5,6 тыс. сделок, что на 14% выше аналогичного периода 2020 года, доля ипотеки составила 56%. Стоит отметить, что на рынке все еще присутствует высокая покупательская активность, что оказывает поддержку текущему уровню цен.
Можете выделить основную тенденцию на рынке новостроек бизнес-класса?
В качестве основной тенденции на ближайшую перспективу можно выделить увеличение активности девелоперов в границах «старой» Москвы. Тем более для этого имеются все предпосылки. Так, уже через три месяца завершится действие льготной ипотеки, в связи с чем в следующем квартале стоит ожидать высокий уровень спроса на новостройки. Поэтому в ближайшие месяцы имеются все условия для роста цен и плавного увеличения объема предложения.