На новые рекорды: президент НОСТРОЙ обозначил пути решения отраслевых задач

Антон Николаевич, каковы, на ваш взгляд, основные итоги уходящего года для стройки и что сулит нам грядущий Год дракона?

Невзирая на все вызовы, год для стройки заканчивается позитивно. Стройка идет на новый рекорд по вводу жилья: уже по итогам 11 месяцев мы приблизились к показателям прошлого года, и очевидно, что прошлогодний рекорд будет преодолен. Наличие стабильного спроса на рынке очень хорошо для строительного комплекса, но главное — это важно для населения. Можно по-разному считать доступность жилья: с одной стороны, как доходы семьи, деленные на стоимость квадратного метра (или наоборот), и тут нам, к сожалению, хвастаться нечем. А с другой стороны, доступность — это количество сделок, и раз их число на первичном рынке растет, то это показатель повышения реальной доступности.

Если говорить про НОСТРОЙ, есть ряд позитивных моментов, которыми мы можем быть удовлетворены по итогам года. Так, все очень боялись независимой оценки квалификации, однако заявок на прохождение экзамена на 20 декабря подано 99 378, в том числе уже прошли профессиональный экзамен по квалификации главный инженер проекта (специалист по организации строительства) (7-й уровень квалификации) более 82 тыс. специалистов, из них порядка 70 тыс. подтвердили свою квалификацию (84%).

Многие скептически относились к нашей способности справиться и удержать такой объем работы – даже с точки зрения технической организации процесса, доступности экзамена. Сейчас у нас организовано большое количество центров оценки квалификации, экзаменационных площадок – вся карта для сдачи экзаменов создана за этот год. Главное – полученные результаты: мы понимаем, что в состоянии с таким объемом работать.

Мы активно занимаемся импортозамещением и строительными материалами, административными процедурами, техническим регламентом безопасности зданий и сооружений.

На последнем Совете нацобъединения я попросил кураторов каждого из направлений (руководителей комитетов, вице-президентов) отчитаться о проделанной работе. Получилась разнообразная палитра: ценообразование, ресурсообеспечение, цифровизация и безопасность стройки, миграция трудовых ресурсов, производительность труда… Мы попытались все планы, что у нас были с точки зрения строительного отрасли и роли общественной организации именно в бизнесе, начать реализовывать. Сейчас это конкретные шаги, программные продукты – и мне очень хочется надеяться, что в 2024 году те продукты, которые у нас были только в зачаточной стадии, наконец-то будут доступны и с ними начнут работать наши членские организации.

Каковы перспективы преодоления дефицита кадров на стройке? Это решаемая (и как быстро) проблема?

Ситуация, безусловно, сложная, проблем тут несколько. В целом, мы оказались менее привлекательны для рынка сложившихся трудовых ресурсов (Узбекистан и Таджикистан). Происходит это по нескольким причинам.

Первая очевидна: эти страны тоже развиваются, там свой строительный бум, уровень зарплат специалистов стал конкурентоспособен. Если раньше мы находились вне конкуренции, то сегодня, поскольку они живут в зоне свободно конвертируемых валют, где доходы по-прежнему исчисляют в долларах, нам стало с ними сложнее соперничать. Вторая – появление новых рынков приложения труда вроде Саудовской Аравии и ОАЭ, предлагающих более выгодные условия. В результате количество въехавших в Россию с целью заработка иностранцев в этом году, по официальным данным, уменьшилось вдвое. Эта цифра неочевидная: по ощущению, на стройке падение, конечно, не такое, но тем не менее порядка 30%.

На мой взгляд, 2023 год был корректирующим. Нам удалось, в первую очередь, путем повышения зарплат забрать часть активного населения из других отраслей. Но на будущее резерв конкуренции с другими отраслями за счет повышения заработной платы у нас почти исчерпан.

В этой связи речь может идти о продолжении экстенсивного развития и поиске новых рынков труда. Есть еще долгий и сложный путь – подготовка собственных кадров. Если говорить о контрольных цифрах наборов в ссузы, это вопрос вообще долгий, если о переподготовке – что-то можно сделать оперативно.

Сейчас бизнес даже готов это делать за свой счет, переподготавливать ребят с другим среднеспециальным образованием для работы на стройке, но в качестве не разнорабочих, а квалифицированных специалистов, нехватку которых мы начали наблюдать в крупных городах, даже в Москве, когда застройщик оказывается в зоне риска по исполнению обязательств по договору долевого участия. И происходит это не из-за отсутствия финансирования или спроса — здесь как раз все у нас очень хорошо, – а по причине того, что на фоне увеличившихся масштабов строительства объем рынка труда не только не прирос, а местами даже уменьшился.

К чему это ведет?

Надо признать, существует негативный тренд: растет объем жилья, сдаваемого с черновой отделкой. Еще два года назад был тренд на чистовую отделку: люди охотнее с ней покупали, потому что большая часть сделок – это ипотечные кредиты. Сейчас же у многих застройщиков очень сложно с подрядчиками по инженерным системам, электрике, сантехнике. Поэтому происходит изменение проектно-сметной документации для упрощения и исключения ряда работ.

Есть мировой тренд – максимальное использование изготовленных в заводских условиях строительных элементов – префаб. Если мы говорим об армировании, то это какая-то рулонная сетка, уже на заводе изготовленная, чтобы экономить трудовые ресурсы. Если это перегородки, то полностью готовые для монтажа в полную высоту. Поэтому префаб — еще один остающийся резерв, и 2024 год, наверное, станет свидетелем массовой организации подобных производств даже тех компонентов, которые исторически префабами не являлись.

Когда нанимают субподрядчика, он завозит огромное количество металла, гипсокартона, начинает собирать, выбрасывать, объект обрастает мусором, обрезками… А высокотехнологичные компании заказывают уже нарезанное под размер, на стройку все приезжает подготовленное, чтобы была безотходная технология с минимумом производства работ. Мы вспоминаем позитивный советский опыт, но используем современные технологии. Снижение трудозатрат на стройке за счет использования продукции заводской готовности – это тоже наше будущее, причем уже наступившее. Другое дело, что не везде оно еще прижилось: стройка консервативна, привыкла работать по сложившейся технологии, с известными подрядчиками, по понятной проектной документации – и любые изменения вызывают определенное сопротивление.

Вместе с тем экономика всегда возьмет верх в споре между удобством и экономией.

Но префаб работает только при условии высочайшего качества производства, любое отклонение – и все посыпалось.

Это вопрос допуска. Можно префаб делать с большим допуском, можно с меньшим. Мы только сейчас стали отказываться от советских допусков в стройке, которые к нам перешли в силу имеющихся технологических ограничений.

Еще лет шесть назад при производстве крупнопанельных домов межпанельный шов был 40 мм, отсюда было промерзание. Сейчас огромное число предприятий изменило подход. И хотя пришлось переделывать оснастку, качество монтажа, когда допуск гораздо меньше, резко повысилось.

Что касается качества стройки в регионах, по моему субъективному мнению, среди городов-миллионников лучшие объекты – точно не в Москве. И дело даже не в цене, при том, что Москва – очень удачный рынок: если в других регионах жилье сегментов «комфорт» и «бизнес» практически отсутствует (один-два объекта в год строится, все остальное – «эконом» в различных вариациях), то в Москве – рынок всего, любой категории, на любой спрос, включая уникальные объекты. Но с точки зрения комфорта для проживания какими-то приятными мелочами большая часть московских объектов похвастаться не может, а региональные – могут. Вероятно, в силу того, что у региональщиков иное отношение: чем меньше масштаб, тем больше ответственности, и люди не перегорели.

В прошлом году по вводу жилья был рекорд, в этом тоже рекорд… А что будет с рынком в перспективе? Как будет меняться ситуация в 2024 году?

Если мерить рынок 2024-го объемом ввода, никакого фатального падения не произойдет: весь ввод 2024-го уже распродан в 2022-2023 годах. Объекты строятся, и цифры ввода 2023 и 2024 годов будут соизмеримы. Но есть и другие показатели, например, количество выданных разрешений на строительство. А этот показатель не растет, и это тревожный факт. Кроме того, на фоне сокращения бюджетных ассигнований возникает другой острый вопрос — ответственность за формирование социальной и транспортной инфраструктур. За это отвечают органы местного самоуправления, но большая часть субъектов привыкла строить такие объекты за счет средств федеральных субсидий. Понятно, там были задействованы и региональные средства, и средства муниципальных бюджетов, но 60-70% в каждой школе в регионе — доля федеральных средств. Однако программа «Стимул» закончилась, программа сноса ветхого аварийного жилья заканчивается в 2024-м. А это, по большому счету, была помощь федерального бюджета, к которой все привыкли.

Единственный тогда вариант для мэра любого крупного города – поиск внебюджетных источников. А какой может быть внебюджетный источник, кроме застройщика? И сейчас идет очень активное обсуждение на всех уровнях, на последнем президиуме Госсовета эту тему поднимал Марат Хуснуллин: мы должны сделать выбор – либо признать, что в ближайшее время у бюджета не будет возможности создавать социальную инфраструктуру, поспевающую за жилищным строительством, поправить закон и честно сказать бизнесу, что правила теперь такие, либо все-таки понять, какие возможности бюджета есть, и вернуться к сложившемуся миропорядку последних шести-семи лет. Это вопрос очень важный — в ряде субъектов выдача разрешений на строительство сейчас приостановлена не потому, что нет интереса со стороны застройщиков, а потому, что вырабатываются новые подходы перекладывания этих затрат на бизнес.

Средний срок строительства стандартного многоквартирного дома – около 20 месяцев. Соответственно, в середине 2025 года мы реально сможем ощутить последствия такого промедления (пока не замедления), до этого, думаю, и потребитель, и строительные компании радикального изменения в своей загрузке и предложении не увидят.

А то, что власти перекладывают затраты строительства соцобъектов на застройщиков, и в ближайшем будущем этот процесс еще больше усугубится, не приведет к тому, что девелоперы будут вынуждены вводить режим жесткой экономии? Не скажется ли это на качестве и безопасности?

На качестве, безопасности — нет. У нас регламентация стройки очень высокая, и по-прежнему государство никуда не уходит, вся процедура строительства МКД – под контролем региональных государственных архитектурных и строительных надзоров. А вот как скажется на потребительских свойствах, к которым мы все привыкли, — не знаю.

Стены станут тоньше?

Толщина стен — тоже нормированная величина, потому что она шумами меряется. А вот комфорт среды, элементы благоустройства, элементы отделки, малые архитектурные формы, соотношение площадей общего пользования и частного жилого использования – это все пойдет к оптимизации.

Конечно, все будут пытаться искать какие-то оптимальные решения. И пример с нехваткой рабочей силы тому подтверждение: в этих условиях бизнес вынужден приспосабливаться к экономическим реалиям — на то он и бизнес.

А экономика стройки будет приспосабливаться к постоянно повышающейся ставке ЦБ?

Скажу непопулярную для строителей вещь: стабильный спрос влияет на экономику строительства гораздо больше, чем ключевая ставка. Невзирая на повышение ключевой ставки – а мы весь 2023 год живем в этом тренде, – ни объем предложения, ни объем строительства не упали.

Поясню: кредит на новые дома с учетом последней ключевой ставки давался под 22% годовых – космическая, казалось бы, цифра, совершенно неподъемная. И вроде при 22% годовых рентабельность должна быть больше 22%. Иначе как обслуживать кредит? Но когда начинаешь выстраивать модель, понимаешь, что обслуживание кредита напрямую зависит от темпа продаж, так что наполнение эскроу-счета доводит ставку по кредиту до 3,5-3,6%.

Если спрос стабильный, эскроу-счета наполняются быстро, порой опережающими темпами, потому что если застройщик с репутаций, объект хороший, то буквально через 3-4 месяца наполнение эскроу обгоняло в последние два года выборку кредитов по проекту, и как следствие – ставка начинала падать и высокий стабильный спрос съедал повышение ключевой ставки.

Поэтому, если оценивать экономический эффект, то это, наверное, самый малозначимый фактор 2023 года среди влиявших на повышение себестоимости строительства. Тот же металл повлиял гораздо радикальнее — мы стартовали с 40 тыс. рублей за тонну, сейчас – в зависимости от объемов поставки – это 63-64 тыс. То есть один металл на 57% подорожал, и он из стройки никуда не делся. Так что изменение цены металла повлияло гораздо больше на себестоимость строительства, чем повышение ключевой ставки ЦБ.

А что с ценой на стройматериалы в целом? Рычаги, которые использует государство, получается, плохо работают? Или вообще надо отдать все на волю рынка, пока не установится равновесие?

Административные меры на конкурентном рынке вдолгую никогда эффективными не были. Они могут быть антикризисными, где-то политическими, но вдолгую они работать не могут.

Причины колебания цены металла объясняют аналитические статьи: сначала закрытие рынков, потом высокий спрос в России вместе с повышением промышленного производства. Так что спрос на металл стабильный, и проблема не в том, что цена растет, а в том, что стройка находится в прокрустовом ложе ограничительных мер. Если говорить о госзаказе, там фиксированные цены, и изменение себестоимости — это твои риски. В долевом строительстве то же самое: заключается договор без права пересмотреть цену сделки.

Повышение цены — самый большой предвиденный риск. Раньше мы жили в стабильных показателях инфляции, и можно было обсуждать с банком гарантированную рентабельность в 15%, сейчас же на нестабильном рынке единственный способ нивелировать повышение цены – перекрываться дополнительной потенциальной рентабельностью. Единственный механизм страховки — быстрые сроки строительства: быстро строишь – меньше риска.

Да, президент может строго посмотреть на металлургов – и они сразу примут меры и изменят цены. Но не может президент строго посмотреть на всех производителей строительных материалов на рынке. Есть тренд, с которым не нужно бороться, – нужно приспосабливаться. Но поиск здравого компромисса, чтобы индексировать стоимость, конечно, нужен.

А реестр добросовестных поставщиков может как-то помочь в решении этой проблемы?

Я очень на это надеюсь. Приведу наглядный пример с такси. Сколько было противников, считавших, что цифровой сервис с заказом такси будет неудобным. Однако введение такого инструмента реально привело к снижению цен, потому что эффективнее стали загружаться автомобили, доход на автомобиль, заработная плата стала расти.

Поэтому задача нашего реестра – равномерно загрузить запертые мощности и за счет оптимальной организации производства строительных материалов снизить их себестоимость, сделать их конкурентоспособными, дать возможность производителям понизить отпускную цену.

Надеюсь, наша программа позволит эти вещи сделать более прозрачными, открытыми, исключить перекосы, возникающие в результате недостоверной информации, где-то ценового сговора, где-то человеческого фактора.

Это может сказаться на импорте стройматериалов, в том числе и из дружественных стран?

Полная замена импорта отечественными производителями невозможна – это же рынок. Но важно, чтобы та продукция, пусть ее немного, которая попадает в нашу страну, была гарантированного качества. Многие страны, прежде всего Казахстан, заинтересованы стать транзитом для поставок материалов из Китая. Конкуренция — это хорошо, но конкуренция должна быть честной и понятной. Вопрос контроля импорта крайне важный. Мы решаем этот вопрос путем подключения лабораторий, лабораторного кластера, но вместе с тем понятно, что даже если у нас все удастся, риски все равно существуют. Отказаться от взаимодействия с дружественными странами мы точно не хотим, но выстроить понятные отношения, гарантирующие качество по нормам и правилам, по котором мы работаем, нам очень нужно и важно.

В этой связи – как происходит взаимодействие с законодателями?

Мы направляем на корректировку законодательства значительные усилия, у нас много инициатив. К нам с большим уважением относится профильное министерство, и все наши начинания, будь то постановление №1315 или Каталог импортозамещения, никогда бы не реализовались, если бы не полная поддержка и разделение нашей позиции со стороны Минстроя. Кроме того, некоторые вещи требуют взаимодействия с Госдумой, Советом Федерации для того, чтобы их реализовывать, потому что без этих поправок нам будет очень сложно.

Мы ведем реестр специалистов и ужесточаем правила включения, но пока не реализовали процедуру исключения из него. Уже в этом году вопрос об исключении людей, не прошедших независимую оценку, будет решен. Процесс, понятно, технически связан с действующим законодательством. Хотелось бы организовать обратную связь, в первую очередь с органами государственного архитектурно-строительного надзора, чтобы выявлять нарушения, допущенные физлицами, включенными в реестр, установить контроль за наличием у них необходимой квалификации. Нашу инициативу поддержал Минстрой России. Надеюсь, в следующем году эта система ответственности заработает.

Насколько решена задача эффективного действия механизма КРТ?

КРТ — это логичное продолжение развития современных городов, поэтому без КРТ сейчас нельзя. Но КРТ пока больше востребовано органами исполнительной власти нежели бизнесом.

К сожалению, механизм КРТ однобокий — все риски ложатся на застройщика, так что КРТ — безусловно, механизм важный, но требующий донастройки. КРТ федеральных земель классно работает (потому что там нет физических лиц и их прав), по инициативе крупных правообладателей тоже хорошо работает. А КРТ ветхой застройки – это очень сложный социальный механизм, и здесь надеяться, что бизнес в одиночку все решит, все возьмет на себя, сложно. Поэтому мы сосредоточиваемся на этой третьей группе. Очень непростой вопрос – как в регионах найти «формульную цену» контракта КРТ? Это задача 2024 года — соотношение затрат застройщика и их обременения.

НОСТРОЙ скоро 15 лет. Каковы главные итоги работы нацобъединения и его задачи?

Мы сумели найти достойное место в федеральной повестке, участвуем во всех законодательных инициативах, во всех проявлениях регулирования на федеральном уровне. Нам хочется, чтобы региональные саморегулируемые организаций заняли такую же активную позицию в своих субъектах, стали реальным элементом взаимоотношений между бизнесом и властью. Можно назвать это профессиональным омбудсменом, можно — центром консультирования, но это должен быть действительно профессиональный участник, который повышает эффективность подрядных организаций. Большая часть из них — субъекты малого предпринимательства, и самостоятельно стать более эффективными им сложно. Поэтому основная задача СРО — повышение экономической привлекательности строительного бизнеса, подрядного бизнеса, и в первую очередь, в регионах.