Торговля меняет лицо

Быстрая смена потребительских предпочтений заставляет владельцев ТРЦ изменить их концепцию

Эксперты в сфере коммерческой недвижимости считают, что средний срок жизни концепции торгового центра составляет 5-10 лет, однако в последнее вре­мя этот срок имеет тенденцию к сокра­щению: рынок меняется очень быстро, и владельцам ТЦ все чаще приходится проводить редевелопмент объектов. За последнее время два крупных торговых центра в разных районах страны — «МЕГА Химки» (на фото) и Hyper CITY в Кургане — представили обновленные площади и в цифрах показали, что из­менилось в экономике проектов.

В «МЕГА Химки» изменился дизайн торгового центра, открылись новые ма­газины и рестораны, появились совре­менные общественные пространства. Инвестиции составили более 3 млрд рублей. Особое место в проекте ренова­ции занимали вопросы экологии. В 2019 году центру «МЕГА Химки» был присвоен сертификат BREEAM In-Use уровня «Very good». Это означает, что здание экономно расходует ресурсы и «бережет» окружающую среду.

В результате проведенных работ среднее время посещения «МЕГИ Хим­ки» выросло с 95 минут до 115 минут. Число посещений на каждого гостя уве­личилось до шести в месяц. Посетители также высоко оценили новые гастроно­мические и досуговые возможности. Если три года назад ради развлечений в торговый центр приходили 12% посе­тителей, то сейчас их доля составляет уже 34%. После релокации, обновления форматов и кластеринга многие кате­гории магазинов показали рост. В част­ности, продажи косметики выросли на 10%, аксессуаров и ювелирных украше­ний — на 18%, нижнего белья — на 19%, доступной моды — на 15%. При этом за счет новых технологий и опти­мизации процессов удалось сократить общее энергопотребление торгового центра на 13,9%.

Инвестиции в редевелопмент круп­нейшего в Кургане ТРЦ Hyper CITY вы­глядят скромнее — около 980 млн ру­блей, но и здесь удалось добиться суще­ственного прироста доходности — на 70%. ТРЦ был приобретен девелопер­ской компанией DARS Development на аукционе в декабре 2016 года, и новые владельцы сделали основной акцент на расширении площадей. До преобразо­ваний центр представлял собой двухэтажное здание общей площадью 45 тыс. кв. м с наземным паркингом на 1000 машин. После редевелопмента, который продлился семь месяцев, об­щая площадь объекта превысила 61 тыс. кв. м, емкость паркинга увеличи­лась до 1344 автомашин. Как отмечают в компании DARS, стартовые условия были не слишком вдохновляющими: 70% вакантных площадей, состояние банкротства, низкая посещаемость, ре­путационные риски. «Из-за трагедии в Кемерове пришлось вносить в проект существенные изменения, связанные с ужесточением пожарных требований», — рассказала управляющий директор компании Анна Хлызова. — Но в ре­зультате нам удалось сформировать концепцию, соответствующую потреб­ностям жителей города и области. И, несмотря на влияние негативных фак­торов — слабую экономическую ситуа­цию и отток населения в крупные горо­да, комплекс стал одним из наиболее популярных в городе». По расчетам де­велопера, срок окупаемости инвести­ций составит около 10 лет.

Старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов считает те­му обновления торговых центров од­ной из самых актуальных. «Мы собрали данные о торговых центрах, которые остро нуждаются в реконцепции, проа­нализировав объекты площадью более 15 тыс. кв. м, построенные до 2010 года, — рассказал он. — До этого времени в России было построено 267 ТЦ общей площадью 16,9 млн кв. м, более четвер­ти из них находится в Москве — 75 объ­ектов, еще 32 ТЦ в Санкт-Петербурге, в ближайшее время им потребуется ре­новация».

Конечно, многое зависит от текуще­го состояния объекта и масштабов из­менений. «Если сегодня центр находит­ся в глубоком операционном убытке, имеет низкие показатели трафика и конверсии, а арендных сборов не хва­тает даже на операционные расходы, то успешный редевелопмент может уве­личить его стоимость в разы», — счита­ет руководитель отдела ритейл-консал­тинга компании JLL Полина Жилкина. — Например, реконцепция или редеве­лопмент может повысить чистый опе­рационный доход с уловных 100 рублей до 250 рублей, а ставку капитализации понизить с 16% до 11%. Вопрос заклю­чается только в потенциале конкретно­го проекта и желания собственника инвестировать в реконцепцию».

Однако директор департамента тор­говой недвижимости Knight Frank Евге­ния Хакбердиева напоминает, что в то же время редевелопмент — рискован­ное предприятие. «Помимо инвести­ций в обновление торгового центра, финансовых потерь на время ремонт­ных работ и арендной кампании, ошиб­ка в выборе позиционирования может привести к фиаско, — говорит эксперт. — Поэтому в текущей экономической ситуации собственники без особого восторга воспринимают необходи­мость изменений и чаще принимают решение о «мягких» изменениях в пуле арендаторов и планировках объекта».

Справочно:

По данным компании Knight Frank, в Москве девелопер Crocus Group приступил к реновации ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРЦ «Перово Молл», приобретенного в декабре 2018 года. ГК «Ташир» до конца этого года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, Fort Group проводит комплексную реновацию ТРЦ «Золотой Вавилон».