Спад объемов, рост ставок

Что ожидает рынок ипотечного кредитования в 2019 году?

В 2019 году российскому ипотечному рынку, скорее всего, не удастся повторить рекорд 2018 года, считают аналитики агентства «Экс­перт РА». По их оценкам, объем ипотечных выдач по итогам года может снизиться на 10-15%. Базо­вый сценарий экспертов исходит из того, что основные драйверы роста ипотеки — низкие ставки и относи­тельно стабильные цены на жи­лье — исчерпаны.

В 2018 году ипотечный рынок вы­рос до 3 трлн рублей, установив но­вый исторический максимум. При­рост по сравнению с 2017 годом со­ставил 49%. Совокупный ипотечный портфель вырос на 24%, до 6,4 трлн рублей, обогнав по темпам прироста другие сегменты розничного креди­тования. Причиной роста в 2018 году стал спрос на жилье, активизировав­шийся в условиях низких процентных ставок по ипотеке и относительно стабильных цен на недвижимость.

При этом заемщики предпочита­ли кредиты с первоначальным взно­сом менее 20% — за 2018 год их доля выросла с 38 до 45%. Низкие ставки и сокращение первоначального взноса привели к росту среднего раз­мера ипотечного кредита. Чтобы в условиях стагнации реальных дохо­дов населения платежи не станови­лись слишком тяжелыми, банки уве­личили сроки кредитования в сред­нем более чем на год — до 16,7 лет.

Цены на первичное жилье показа­ли активный рост в 2018 году, и в 2019-м рост ускорится. Увеличиваю­щийся разрыв в ценах на первичную и вторичную недвижимость, а также снижение числа новых объектов на рынке привели к опережающему ро­сту спроса на приобретение «вторич­ки». Выдачи кредитов на готовое жи­лье прибавили 54% против 39% в сегменте новостроек. Однако агент­ство отмечает, что в долгосрочной перспективе новый механизм фи­нансирования долевого строитель­ства повысит доверие к рынку пер­вичного жилья, что позитивно отразится на спросе на ипотеку в этом сегменте. Поддержку «первичке» также будут оказывать постепенный износ вторичного жилищного фонда и смещение интереса покупателей в сторону нового жилья.

Большинство игроков на рынке активно наращивали объемы ипотеч­ного кредитования. Наибольшую ак­тивность традиционно проявили гос­банки — их совокупный объем выдач вырос на 52% против 41% у частных игроков. Доля банков с госучастием в общем объеме ипотечных выдач вы­росла с 85,6 до 86,5%, хотя доля лиде­ра рынка — Сбербанка — немного снизилась (с 53 до 51%). Лидером по темпам прироста среди топ-20 бан­ков из-за эффекта низкой базы стал «Альфа-банк» (+1177%), который вернулся в ипотечный сегмент в кон­це 2017 года. В тройку лидеров по темпам прироста вошли также Банк «ФК Открытие» (+172%) и «СМП Банк» (+120%).

Согласно базовому сценарию рей­тингового агентства «Эксперт РА», в 2019 году ипотечному рынку не удастся повторить показатели 2018 года. Объем выдач не превысит 2,5-2,6 трлн рублей. Перелом тенденции к снижению ставок во второй поло­вине 2018 года стимулировал заем­щиков активнее брать кредиты. Это привело к досрочной реализации ча­сти спроса, который в ином случае мог быть предъявлен в 2019 году. Воз­можности неценовой конкуренции за счет более низкого первоначального взноса в 2019 году также уменьши­лись из-за повышения регулятором риск-весов по таким кредитам. До­полнительное давление на рынок окажет растущий разрыв между цена­ми на первичное и вторичное жилье в сочетании со снижением количества новых объектов в ожидании введе­ния нового механизма финансирова­ния долевого строительства.

В целом агентство ожидает замед­ления темпов прироста ипотечного портфеля до 17-18% с текущих 24%. Средневзвешенная ставка по ипоте­ке превысит 10% уже в первом квар­тале 2019 года и останется на этом уровне, по крайней мере, до середи­ны года.

2,5-2,6 трлн рублей составят выдачи ипотечных кредитов в 2019 году (прогноз «Эксперт РА»)

Кроме того:

Банк ДОМ.РФ запускает новый ипотечный продукт — кредит на покупку готового или строящегося дома с земельным участком. По кредиту не требуется дополнительного залога, в качестве обеспечения принимаются приобретаемый дом с земельным участком или права требования на строящийся жилой дом. Ставка по кредиту составит от 12,5% годовых, минимальный первоначальный взнос — 40%, сумма — от 500 тыс. до 30 млн рублей (для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) и до 10 млн рублей в других регионах. Срок кредита — от 3 до 30 лет. Как известно, в последние годы в России вводится 75-80 млн кв. метров жилья ежегодно, в том числе 32-33 млн кв. метров в индивидуальных жилых домах. Однако, по экспертным оценкам, выдача ипотеки для приобретения или строительства дома составляет всего около 1% от общего количества выдаваемых кредитов (не более 15 тыс. кредитов в год).