Shutterstock/FOTODOM
И останавливаться на этом не планируется: задача, стоящая перед российскими строителями на 2022 и 2023 годы, — обеспечить последовательное увеличение объема ввода жилья.
Реализация этих амбициозных планов станет возможна в том числе за счет комплексного развития территорий (КРТ). И минувший год был важным в этом отношении: вступивший в силу закон о КРТ позволяет осваивать новые и обновлять застроенные городские территории по всей стране. Минстроем России проведена работа по утверждению федеральных нормативных актов. На данный момент 83 субъекта РФ уже приняли локальные законодательные акты, необходимые для реализации проектов КРТ, с общим градостроительным потенциалом на уровне 700 млн «квадратов».
Однако были в прошлом году и антирекорды, одним из которых стал рост стоимости строительства, произошедший из-за существенного увеличения цен на стройматериалы и «кадрового голода», усилившегося на фоне пандемии. Решать эти проблемы предстоит в наступившем году. В частности, по словам Марата Хуснуллина, уже в январе может быть объявлено о новом комплексе мер господдержки, призванных удешевить производство стройматериалов.
Еще одним из самых важных событий 2021 года стал тренд на развитие проектов индивидуального жилого строительства (ИЖС). Как показал проведенный «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ опрос, за год число семей, которые хотели бы жить в частном доме, выросло на 1,7 млн — до 45,4 млн (73% всех домохозяйств). В правительстве и других структурах такому желанию пошли навстречу, решив развивать ИЖС комплексно, со строительством инженерной и социальной инфраструктур — коммунальных сетей, школ, детских садов, больниц и т. д. Дискуссий на этот счет было много, как и конкретных действий. Минстрой России совместно с «ДОМ. РФ» и Минпромторгом провел открытый всероссийский конкурс на разработку типовых проектов жилых домов и социально-культурных объектов с использованием деревянных несущих строительных конструкций и других материалов. Итогом стал каталог из 40 лучших типовых проектов и запуск пилотного проекта комплексного развития территории ИЖС с технологиями заводского prefab-производства под Петербургом.
Важные изменения произошли и в сегменте ипотечного кредитования: только в рамках льготных программ был выдан почти 1 млн жилищных займов на сумму около 3 трлн рублей. По предварительным данным, в общей сложности за 2021 год банки выдали на покупку квартир 2 млн кредитов на 5,5 трлн рублей.
Кроме того, в прошлом году были значительно сокращены обязательные требования в строительстве в целом. В этом году региональным властям еще предстоит «порезать» число процедур согласования в строительстве до 32 мероприятий. Ранее, напомним, нормой для отрасли были 90 процедур согласования, а с дополнительными ведомственными требованиями их количество могло достигать 136.
Само собой, «правили» бал в стройке-2021 рост цен на новостройки, ожидание закона о статусе апартаментов, изменение роли общественных пространств и т. д. С вопросом, какие из этих или других событий можно считать самыми значимыми в прошлом году и что будет взято в год начинающийся, «СГ» обратилась к участникам рынка. Ответы мы разделили на несколько направлений.
Плоды нормотворчества
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
«Отрадно, что в 2021 году продолжилась политика по снятию для строительных компаний административных барьеров. Основная новация в этом направлении также датирована началом года и стала называться «Регуляторной гильотиной», под которую попали десятки устаревших нормативных актов, что в немалой степени облегчило застройщикам работу. В сфере развития государственного контроля основные усилия законодателей были направлены на решение проблемы недостроев. Здесь можно отметить два серьезных нововведения — появление в России Единого госзаказчика и дальнейшее развитие полномочий Фонда дольщиков в процедуре банкротства застройщика.
Помимо положительных изменений, стоит упомянуть о двух серьезных несбывшихся прошлогодних надеждах: законодатели так и не смогли продвинуться в вопросе определения статуса апартаментов, а также не была решена проблема потребительского терроризма в области долевого строительства. Причем в обоих случаях законопроекты появлялись, но, к сожалению, ни один из них не дошел до рассмотрения в Госдуме РФ. Таким образом, данное «наследство» плавно перетекает в 2022 год».
Влад Сурков, партнер юридической фирмы Platforma. Legal:
«Вступление в силу новой главы 10 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ, касающейся КРТ, — важная новелла, особенно актуальная для крупных городов, в которых имеются значительные массивы ветхой недвижимости. На основании новых норм ГрК РФ уже были начаты десятки проектов, проведены первые торги на право заключения договоров комплексного развития территорий. В ближайшие два года именно этот закон будет во многом определять российский правовой, да и бизнес-ландшафт».
Екатерина Котова, партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners:
«К ключевым прошлогодним изменениям строительного законодательств а также можно отнести вступление в силу новой статьи 5.2. ГрК РФ «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства», которая четко установила этапы реализации таких проектов (приобретение прав на земельный участок, инженерные изыскания и проектирование, предшествующие им согласования, само строительство, постановка на кадастровый учет и государственная регистрация прав). Кроме того, взамен понятия «экономически эффективная проектная документация» было введено понятие «типовая проектная документация». Также в ГрК РФ было добавлено понятие «рабочей документации» — несмотря на широкое использование данного вида документации, его определения ранее в кодексе не было.
Нельзя не отметить и утверждение правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов (постановление правительства РФ от 27.09.2021 №1628). Указанные нормативы вступят в силу уже с 1 марта 2022 года и рассчитаны на 6 лет применения».
Константин Лебедев, заместитель управляющего директора Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект»:
«Одним из наиболее значимых событий 2021 года стало принятие постановления правительства РФ №331, устанавливающего обязательное формирование и ведение информа-ционной модели при подготовке проектной документации для строительства и реконструкции объектов капитального строительства, финансируемых из бюджетной системы. Документ мотивировал участников рынка (как со стороны исполнителей, так и со стороны заказчиков) на активное освоение технологии информационного моделирования (ТИМ)».
Занять на жилье
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
«Главным событием, которое предопределило развитие рынка новостроек на вторую половину прошлого года и ближайшее будущее, стало изменение условий программы льготной ипотеки и фактическое завершение господдержки для Московского региона. Последствия такого решения не заставили себя долго ждать — уже в первые месяцы после изменения размера лимита (в Москве с 12 млн до 3 млн рублей) и повышения ставки (с 6% до 7%) объемы выдачи кредитов по этой программе снизились на 30-40%. Помимо этого, рынок ипотечного кредитования охладил и рост базовых ипотечных ставок.
Вторым по значимости событием стало изменение условий программы семейной ипотеки. Включение в программу семей с одним ребенком (если он родился после 1 января 2018 года) значительно расширило пул потенциальных клиентов, соответствующих требованиям программы. Так, буквально спустя несколько месяцев после нововведения доля семейной ипотеки в общем объеме продаж у ведущих банков увеличилась (например, в «ДОМ.РФ» до 25%). В будущем этот показатель продолжит расти. У семейной ипотеки есть все шансы стать основным драйвером развития рынка в 2022-2023 годах».
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
«В прошлом году разработан законопроект о распространении проектного финансирования на рынок ИЖС (то есть покупатели частных домов будут также использовать эскроу-счета). Это вкупе с возможностью оформить льготную ипотеку на ИЖС может повысить спрос на дома и участки, прежде всего в регионах».
Константин Пороцкий, председатель комитета Российского союза строителей (РСС) по малоэтажному жилищному строительству, управляющий партнер ГК «Омакульма»:
«Важнейшее событие для всей страны — это запуск пилотного проекта комплексного развития территории ИЖС с технологиями заводского prefab-производства. На базе этого проекта отработаны все механизмы и инструменты для создания продукта «проектное финансирование комплексного развития территории ИЖС». Кроме того, нам удалось создать два ипотечных продукта, которые открыли возможность заключения контрактов на строительство частного дома. Ничего подобного до этого года в России не существовало».
Александр Брега, генеральный директор «Мегалит — Охта Групп»:
«В связи с вымыванием ликвидного предложения и ограниченным выбором интересных проектов в наступающем году тенденция к росту стоимости жилья все же замедлится и прогнозируется в пределах 5-8%. Вследствие этого предполагаю, что будут появляться новые программы кредитования, девелоперы совместно с банками-партнерами будут разрабатывать спецпредложения, чтобы стимулировать интерес покупателей к своим объектам».
Когда размер имеет значение
Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы»:
«Традиционно жилье в массовом сегменте ассоциировалось с маленькими квартирами — в силу их ценовой доступности. В 2021 году эта тенденция стала сдвигаться. Программа господдержки семей была настолько расширена, что многие семьи получили возможность улучшить условия жизни и приобрести большую квартиру (три и более комнат). Такая тенденция повлияла на показатели спроса. Так, по рынку Московской области спрос на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры за год вырос на 27%. Произошла смена предпочтений и в планировках: от студий и классики в сторону формата «евро», сочетающего в себе большое общее пространство для совместного времяпрепровождения и компактные изолированные зоны для уединения. В частности, в наших подмосковных проектах за год спрос на студии сократился на треть (34%), на «двушки» и «трешки» на 14% и 21% соответственно. Зато на 47% увеличился спрос на «евро» двухкомнатные, на 20% — на «евро» трехкомнатные квартиры».
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
«Застройщики продолжают активно работать над качеством своих проектов, предлагая уникальный продукт с яркой архитектурой, насыщенной инфраструктурой и передовой инженерной начинкой, включая систему «умный» дом. Покупатели, в свою очередь, продолжают переориентироваться в сторону высококачественных вариантов с максимально продуманными, функциональными и эргономичными планировками. Кроме того, сегодня клиенты пристальнее изучают концепцию самого проекта, качество благоустройства территории и наличие каких-то «фишек», а также чаще смотрят в сторону лотов с возможностью обустройства отдельного кабинета или с собственной террасой».
На все готовенькое
Александр Есипенко, директор по маркетингу ГК Insigma:
«Доля предложений с отделкой на рынке увеличивается во всех сегментах. И в этом отношении Москва идет по пути всех крупных мировых городов, где практически 100% новостроек предлагаются готовыми к проживанию, иногда даже с мебелью и техникой. Увеличивается доля предложений с финишной отделкой от застройщика и в элитном сегменте: сегодня она составляет уже свыше 60%. Наиболее распространенный в этом отношении подход — предоставить покупателю выбор приобрести квартиру без отделки или готовую к проживанию. При этом застройщики все чаще предлагают несколько вариантов отделки на выбор».
Умные стали
Алексей Южаков, сооснователь компании «Юникорн»:
«Одна из главных тенденций рынка жилой недвижимости — значительный рост жилых комплексов (ЖК) с «предустановленными» системами «умного» дома. Если еще год-два назад только отдельные девелоперы премиального сегмента изначально обеспечивали свои ЖК теми или иными элементами, то сейчас это распространяется на бизнес-класс и даже на комфорт. Более того, ряд девелоперов делает внедрение цифровых решений при строительстве обязательными для всех своих проектов. Таким образом, есть все предпосылки к тому, что в 2022 году цифровизация новых ЖК станет must have для сегмента бизнес-класса и для сегмента комфорт».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Диджитализация рынка недвижимости продолжается. Онлайн-сделки на платформах ведущих банков стали привычным процессом купли-продажи. В качестве маркетингового хода отдельные застройщики выходят на маркетплейсы, демонстрируя свою приверженность цифровой среде».
Юлия Сапор, руководитель аналитического отдела «Главстрой»:
«Цифровизация проникает во все процессы реализации девелоперского проекта. Это и ТИМ при проектировании, и внедрение систем «умного» дома на этапе строительства, и онлайн-оформление ипотеки и сделки купли-продажи, и электронные сервисы управляющих компаний. Пандемия 2020 года дала дополнительный импульс развитию этих технологий, и 2021-й стал «годом цифровизации в недвижимости». По сути, наличие в проекте «умных» технологий сейчас является одним из важнейших критериев в списке предпочтений покупателей. Естественно, девелоперы стали активно внедрять подобные решения в свои проекты».
За порогом квартиры
Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:
«Мы видим ускорение динамики распространения концепции «город в городе», увеличение количества и улучшение качества общественных пространств в Москве. Если говорить об этом явлении в контексте рынка жилья, то наиболее востребованными оказываются проекты, органично совмещающие в себе компактность и сомасштабность. Большую популярность приобретают именно локальные пространства, создание которых помогает сформировать сеть качественных районных центров для общественных активностей. В будущем они могут стать базой для системы безопасных альтернатив крупным площадкам. Разветвленная сеть таких локаций поможет избежать частых массовых скоплений людей. Но и в обычное время эти места будут полезными для поддержания социального баланса в различных частях столицы. В целом построение децентрализованных самодостаточных городских кластеров — один из главных урбанистических трендов. За право застраивать знаковые и наиболее перспективные промзоны часто разворачивается настоящая борьба. Результатом становится создание по-настоящему интересных и концептуальных проектов, к разработке которых привлекаются лучшие российские и зарубежные архитекторы. На таких территориях появляются современные арт-объекты, развлекательная и спортивная инфраструктуры, нестандартные элементы благоустройства».
Номер публикации: №01 14.01.2022