Почему комнаты в Москве не пользуются спросом
В отличие от Санкт-Петербурга, где в последнее время эксперты рынка недвижимости фиксируют ажиотажный спрос на комнаты, такой формат жилья совершенно не пользуется популярностью в Москве. Например, по итогам июля-августа 2021 года доля продаж квартир стоимостью до 6 млн рублей, а за эту сумму, как уточнили «Стройгазете» с компании «Миэль», покупателям столицы доступны только комнаты, не превысила 3%. На этот счет у аналитиков есть свои объяснения.
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:
Традиционно комнаты в столице приобретают покупатели, у которых не хватает денег на покупку отдельной квартиры. Тренд на строительство малогабаритных квартир и студий, доля которых постоянно увеличивается, а также появление такого формата жилья как коливинг, открывают новые возможности для покупателей с ограниченным бюджетом. По этой причине интерес к комнатам будет и дальше снижаться.
Сегодня в бюджете до 5 млн рублей можно купить студию площадью до 20 кв. метров (например, студия площадью 19,6 кв. метров продается в ЖК «Мякинино парк» за 4,98 млн рублей. Преимущества такой покупки очевидны – собственник получает отдельное жилье со всеми удобствами, личной кухней и ванной, которые не надо ни с кем делить. При покупке такой недвижимости снижаются юридические риски, а в будущем ее будет проще продать.
Что касается коливингов, они принципиально отличаются от коммуналок: в коммуналках люди жили из-за отсутствия других вариантов жилья, а коливинг – это новый перспективный формат, который призван объединять людей по интересам. В коливингах созданы все условия, чтобы не готовить на общей кухне, самостоятельно не убирать помещения общественного назначения и вообще уделять бытовым вопросам минимум времени.
Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич:
Если говорить о комнатах и потери интереса к ним, то тут я вижу два момента. Первое – люди дезинформированы о подводных камнях «псевдостудий» и покупаются на отдельные санузлы, которые и зарегистрировать-то в БТИ практически невозможно. А о том, что они покупают долю в квартире, они узнают только на финальном этапе. Недобросовестные риэлторы стыдливо прикрывают этот факт фразой «Ипотека не подходит».
Второй момент – комната в разы сложнее в регистрационном плане. Если при оформлении долей в псевдостудии все собственники сразу пишут отказ от преимущественного права выкупа, то с комнатой придется повозиться. Соседи могут чинить препятствия.
Комната — вариант для тех, кто редко бывает в Москве. Или же для тех, кто должен получить недвижимость в судебном порядке или при разделе имущества. Однако на них есть свой клиент. Например, собственник, который продает квартиру, чтобы расплатиться с долгами или же выплатить часть средств бывшей супруге при разводе, если недвижимость была совместно нажитым имуществом. Комната имеет отдельный кадастровый номер, а это значит, что ипотека в теории возможна. К тому же студенты часто предпочитают комнату в самом центре столицы, тем более, что по размеру в дореволюционных доходных домах она может быть больше однокомнатной квартиры, чтобы активно проводить свободное время. Кухня времен застоя их не пугает, так как питаются они в кафе или при помощи служб доставки еды.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Часто покупка комнаты в Москве – это относительно недорогой и полностью законный способ получить регистрацию в столице. У многих граждан не хватает бюджета на полноценную квартиру, апартаменты им неинтересны именно из-за отсутствия возможности регистрации, поэтому единственный доступный вариант – покупка комнаты.
Также часть покупателей такого жилья – это те, кто целенаправленно ищет их в домах под реновацию, чтобы в будущем получить полноценную квартиру. Для этого комната должна быть оформлена как отдельный объект недвижимости. Иметь собственный кадастровый номер и отдельный лицевой счет. Покупателю тут важно не ошибиться и не купить долю в квартире – в таком случае после реновации он не сможет претендовать на отдельную квартиру, а получит тоже долю.