Александр ЧЕРНОКУЛЬСКИЙ, управляющий партнер компании «Жилфонд»:
Сначала плохая новость: во время кризиса любые сделки с недвижимостью — высокорисковые, поскольку на стоимость квадратного метра влияет слишком много переменных: спрос, курс доллара, ключевая ставка ЦБ, правительственные меры, ипотечная ставка, общая инфляция.
В общей динамике цены на жилье в течение 20 лет росли, но пики на графике 1 показывают периоды, когда это происходило особенно турбулентно и скачкообразно — эти периоды приходятся на экономические кризисы и посткризисную стабилизацию.
1998
Что тогда произошло? Основной причиной экономического кризиса были государственные займы под высокие проценты и низкая собираемость налогов. Чтобы восполнить образовавшийся дефицит бюджета, началась продажа государственных казначейских облигаций (ГКО), доходность по которым составляла 120-140% годовых. Образовался замкнутый круг: для погашения старых ГКО выпускали новые, госдолг при этом рос. Помимо этого, существенно упали цены на газ и нефть (в октябре 1997-го нефть марки WTI стоила 22 доллара США за баррель, а в декабре 1998-го — 11), а курс доллара за полгода вырос в 3,5 раза — с 6 до 21 рубля. Банки и предприятия начали массово разоряться, в конечном итоге правительство объявило дефолт.
Мы не включаем обычно 1998 год в общее исследование трендов, поскольку то, что тогда происходило на рынке недвижимости, даже ажиотажем и скачком цен назвать сложно: цена на объект могла за день вырасти вдвое. Так как ключевая ставка ЦБ росла от 40% до 150%, а официальная инфляция составила 84%, фиксировать рост цен на недвижимость за тот период в рублях просто не имеет смысла: это будут спекулятивные цифры, не отражающие реальную ситуацию. Если же говорить про цены в долларах, то по Москве они в результате кризиса упали на 30-35% — до 700 долларов за один квадратный метр.
2008
Спустя десять лет, в 2008 году, вместе с ипотечным кризисом в США и падением цен на нефть (со 145 до 91 доллара США за баррель) произошел глобальный финансовый кризис. По всему миру банки перестали выдавать кредиты, а после грузинского конфликта начался отток зарубежных инвестиций из России, люди начали забирать вклады из банков, инфляция составила почти 13,3%.
Несмотря на высокую ипотечную ставку, с конца 2007 года недвижимость постоянно дорожала в среднем на 1,5% в месяц. Это стимулировало и повышенный спрос: все хотели купить, пока не стало слишком дорого. Тогда еще не было такого большого количества новостроек, как сейчас (пик активности строительства пришелся на 2010 год), средняя цена в них превышала в Москве 2 тыс. долларов за «квадрат», уже можно было брать на строящееся жилье ипотеку, заработал закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).
В 2007-2008 годах люди брали по две-три ипотеки, потому что видели в этом возможность заработать: падения цен не ожидалось, а договор долевого участия защищал от риска потери инвестиций. Но в результате кризиса цены снизились на 15% в рублях и на 35% в долларах, что ударило по крупным девелоперам, которые не смогли выполнить обязательства перед дольщиками, накопили долги и обанкротились. Многие покупатели новостроек оказались тогда в весьма непростой ситуации; некоторым потом удалось вернуть вложения, у других же средства оказались заморожены на много лет. Этот кризис показал, что наименее рисковыми в период кризиса являются сделки со вторичной недвижимостью, но и здесь произошло падение цен в связи с перегревом стоимости жилья.
К слову, в кризисы, которые сказываются на всех валютах — как это было в 2008 году и как это происходит сейчас, — рассуждать о ценах на недвижимость в принципе сложно: любые прогнозы будут неточны. Чтобы понять динамику цен на недвижимость, в «Жилфонде» посчитали их в эквиваленте, известном как «борщевой набор» — достаточно популярный экономический индикатор, к которому обращаются Банк России и Минпромторг, исследуя изменение потребительских цен. Он включает в себя продукты, которые присутствуют в рационе среднестатистического россиянина. Чтобы «борщевой набор» был более репрезентативным, мы использовали цены на все входящие в традиционный рецепт борща продукты (говядина — 1 кг, картофель — 500 г., свекла — 400 г., помидоры — 300 г., чеснок — 30 г., капуста белокочанная — 300 г., лук репчатый — 200 г., морковь — 200 г.) по данным Росстата за последние 20 лет. За 13 лет с кризиса 2008 года квадратный метр жилья в Москве подешевел с 650 до 465 борщей.
Сравнивая динамику рублевой стоимости квадратного метра жилья и динамику стоимости «борщевого набора», можно увидеть, что в целом они с небольшими отклонениями повторяют друг друга.
2014
В 2014-2015 годах произошел ряд событий, спровоцировавших мощный экономический кризис: цена нефти снизилась со 115 до 60 долларов США за баррель, против России были введены санкции, курс доллара вырос с 33 до 60 рублей. В 2014 году инфляция составила около 11,4%, в 2015-м — 13%.
На этом фоне цены на московское жилье упали на 15-20% в рублях и на 55% в долларах. Чтобы стабилизировать ситуацию и сдержать инфляцию, Центробанк продавал валюту и несколько раз повышал ключевую ставку. Правительство искало пути решения проблемы через выдачу госгарантий крупным компаниям и смягчение требований для тех банков, которые реструктуризировали кредиты населению.
2020
Следующий период турбулентности пришелся на начало 2020 года, когда предприятия начали останавливаться в связи пандемией коронавируса и всеобщими ограничениями. Обвалу фондового рынка предшествовало падение в марте 2020 года цены на нефть в 2,5 раза — до 20 долларов США за баррель. При этом к 2021 году уровень инфляции составил 8,39%.
Возник огромный спрос на жилье, причем заметнее всего вырос интерес к загородной недвижимости, его подстегнула самоизоляция: люди начали больше работать и учиться из дома, многие решили выехать за город. С другой стороны, спрос стимулировали минимальная ипотечная ставка и субсидии, призванные поддержать рынок новостроек и «накачать» экономику деньгами — в том числе чтобы избежать развития событий по сценарию 2007-2008 годов. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве выросла за год на 19%, в Московской области — на 21%, а объем выданных ипотечных кредитов взлетел до исторического максимума: с января по октябрь 2020 года было выдано 1,31 млн займов на сумму свыше 3,2 трлн рублей. Все это стимулировало рост цен на жилье, так что для рынка недвижимости этот кризис прошел практически незамеченным.
2022
В феврале и начале марта в связи с событиями на Украине, санкциями, нестабильностью рубля и ростом курса доллара повысилась ключевая ставка ЦБ РФ — и вместе с ней удвоилась ставка по ипотеке. При этом в марте наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость: люди искали, куда быстро вложить денежные активы, опасаясь их потерять, или хотели быстрее реализовать уже полученное до повышения ставки ипотечное решение. К апрелю спрос откатился обратно, а недорогие объекты были либо распроданы, либо сняты с продажи, что привело к повышению средних цен на жилье. В настоящий момент интерес к покупке жилья снижается: сроки по ранее выданным ипотечным решениям закончились, а ипотеку по недавно обновленным ставкам могут себе позволить далеко не все. В первую очередь снижение спроса коснется новостроек, составляющих 60% ипотечного кредитования. Но при падении спроса застройщики не только не снизили цен, но некоторые их даже подняли, в том числе по причине удорожания строительства.
Возможно, спрос восстановится, когда в полную силу заработает льготная ипотека и стабилизируется макроэкономическая ситуация. Не исключено, что на рынок вернутся ликвидные и недорогие варианты, на фоне сниженного спроса появятся новые, и значит, средние цены также опустятся на прежний уровень. При этом возможен рост сделок в результате обменных цепочек, возникающих, когда продавец хочет вместо одной квартиры приобрести другую.
Что в итоге?
Самые актуальные вопросы сегодня — стоит ли вкладываться в недвижимость и что будет с ценами? Сейчас сложно давать точные прогнозы, говорить о динамике цен в рублевом или долларовом эквивалентах: все валюты на фоне развернувшегося кризиса слишком нестабильны. В перспективе ближайших месяцев на рынке жилой недвижимости в России с большой вероятностью будет наблюдаться стагнация. Также в ближайший год ожидается высокая инфляция, на фоне которой прогнозы по стоимости квадратных метров в рублях бессмысленны. По мнению вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, рост цен на недвижимость будет, скорее всего, в пределах или ниже инфляции.
Если не брать в расчет кризис дефолтного 1998 года, то наблюдается следующая закономерность: цены на продукты питания с 2008 по 2022 год выросли в 2 раза, а на квадратный метр жилья — в 2,5. Приходится констатировать: даже в натуральном выражении, таком, как «борщевой набор», то есть в базовых продуктах питания, недвижимость выглядит логичным объектом инвестиций в любой кризис. Даже если доходность от такой инвестиции оказывается невысокой или отрицательной, это надежный актив, защищающий средства от инфляции.