В новосибирской мэрии прошло совещание, посвященное итогам работы городского стройкомплекса в 2019 году и основным задачам на будущее. Так, прошлогодние объемы ввода оказались сопоставимы с результатами 2018-го, а точнее — даже немного выше. Снижать «планку» в городе не собираются и в этом году, однако в условиях почти опустевшего земельного банка держать показатели «на уровне» будут за счет развития уже застроенных территорий.
Этого достаточно
По данным Управления архитектурно-строитель- ной инспекции (УАСИ) мэрии Новосибирска, в 2019 году в городе сдали в эксплуатацию 1,06 млн кв. метров нового жилья (+1% к 2018 году). Как отметил мэр Новосибирска Анатолий Локоть: «Наверное, один миллион «квадратов» — это то количество, которое необходимо городу для развития. В отличие от многих городов Новосибирск растет. Динамика рождаемости просела, но рост населения происходит за счет миграционных потоков».
За год новосибирский квартирофонд пополнился 17,7 тыс. жилых единиц, из которых больше половины (50,7%) — однокомнатные квартиры. На долю «двушек» пришлось 29,3%, «трешек» — 18,4%, оставшиеся 1,5% — это четырехкомнатные и более квартиры.
Основным «поставщиком» нового жилья в городе является индустриальное домостроение. С точки зрения технологий большинство новостроек — монолитно-каркасные (62%), «панель» нашла себе применение на 27% строек. В общей сложности многоквартирные многоэтажные дома (МКД), построенные профессиональными застройщиками, вобрали в себя 944,8 тыс. «квадратов». Еще 12,8 тыс. кв. метров — это их же малоэтажка. Непосредственно населением в Новосибирске возведено 102,6 тыс. кв. метров ИЖС.
Среди передовиков по вводу в УАСИ выделяют пять местных строительных компаний. Так, пятерку самых результативных застройщиков замыкает группа компаний (ГК) «Стрижи», на четвертом месте расположилась компания «Дивногорский», «бронза» — у «Виры-строй», а вторую строчку заняла ГК «Сибирь-Инвест». Возглавил новосибирский ТОП-5 ЖСК «Просторный», принадлежащий депутату горсовета Алексею Джулаю. Здесь, правда, стоит отметить, что этот же застройщик в прошлом году являлся также и лидером, но уже анти- рейтинга — по задержке ввода домов (просрочка составила 6 лет).
«Исключить Ростехнадзор»
Интересы застройщиков на совещании в администрации представлял генеральный директор ГК «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов. По его словам, работать сейчас строителям приходится в новых экономических условиях, при высокой кредитной нагрузке. При этом «скорость реализации объектов должна быть предельно высокой». Для развития отрасли, по его мнению, необходимо разрабатывать новые технологии и материалы; ускорить процесс ввода промышленных земель; «провести ревизию памятников архитектуры», которые препятствуют строительству, увеличить плотность коэффициента застройки в центре до 3-3,5. «Следует исключить участие Ростехнадзора на любых этапах ввода жилого дома, так как из 15 месяцев строительства 3 месяца уходит на технадзор», — обосновал еще одно предложение Анатолий Павлов.
Мэр Новосибирска поддержал предложения застройщика. Говоря о необходимости дополнительных земельных участков, Анатолий Локоть выразил надежду, что опыт реновации в Москве будет проецирован и на крупные российские города, в том числе и на Новосибирск. В связи с этим глава города поручил Департаменту строительства и архитектуры (ДСиА) мэрии Новосибирска разработать соответствующий пакет документов.
В поисках свободных земель
В свою очередь начальник ДСиА Алексей Кондратьев сообщил, что одна из основных задач, которая стоит перед строительным комплексом Новосибирска, — расширить банк земель. Основной потенциал в ДСиА видят в развитии уже застроенных территорий (РЗТ), и как раз — в реновации.
Всего в 2019 году, по его данным, было расселено 19 аварийных домов общей площадью 6,7 тыс. кв. метров, из них 15 домов расселено в рамках РЗТ, 4 дома по ведомственной целевой программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
В 2019 году в ДСиА заключили пять договоров РЗТ на расселение 24 МКД на участках общей площадью 6,5 гектара. Всего в Новосибирске планируется провести такие работы на площади 39,2 гектара, сейчас действуют 30 договоров РЗТ на расселение 125 многоквартирных и 16 частных домов.
В планах до 2025 года — расселение 176 ветхих и аварийных домов. Для этого в ДСиА в 2020 году организовали отдел комплексного и устойчивого развития территорий. В правилах землепользования и застройки уже сформировано 114 таких участков, общая площадь которых составляет 384 гектара. Предполагается, что за счет этих мер построят 9,4 млн кв. метров нового жилья. Еще 6,6 млн кв. метров надеются получить за счет реновации земель, которые передаются из федеральной собственности.
В целом, по данным ДСиА, сегодня в стадии строительства в городе находятся 5 млн кв. метров жилья (559 домов, из которых 47 — долгострои). Начальник ДСиА предупредил, что те застройщики, которые планируют развивать под жилищное строительство участки под промпредприятиями, получат разрешения только после того, как будет достигнута договоренность по обеспеченности площадки объектами социнфраструктуры. И в качестве примера Алексей Кондратьев привел ООО «Союз-Инвест», с которым подписано соглашение о строительстве детского сада на 150 мест с его безвозмездной передачей в муниципальную собственность.
Денежный вопрос
Отдельно на совещании обсудили и «глобальные» вопросы, связанные с жилищным строительством и его финансированием в целом, взяв за пример всю Новосибирскую область, где обстановка не такая уж и радужная. В частности, выдача ипотечных кредитов в регионе по сравнению с 2018 годом сократилась на 13% до 32,4 тыс. займов на общую сумму в 67,4 млрд рублей). При этом, как подчеркнул новосибирский чиновник Алексей Кондратьев, из них 73% пошли на приобретение жилья в кредит на вторичном рынке. Начальник ДСиА связал эту тенденцию с тем, что у населения сохраняется недоверие к новостройкам из-за обилия информации об обманутых дольщиках.
Еще более серьезная ситуация складывается с количеством заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Объемы по сравнению с 2018 годом снизились всего на 3% (с 28855 до 28107 ДДУ), но при этом более 50% договоров — это технические сделки между застройщиками и подрядчиками. «В результате фактический объем средств, пришедших в жилищное строительство в 2019 году, в два раза меньше, чем в 2018-м. И это не может не сказаться на работе застройщиков в 2020 году», — отметил Алексей Кондратьев, возвращаясь к обсуждению городских реалий. По его мнению, такая ситуация с ДДУ сложилась в связи с тем, что перед переходом на проектное финансирование многие застройщики таким образом «подстраховались», повысив стоимость квадратного метра, так как ожидали более сложного периода при работе с банками. В итоге средняя стоимость «квадрата» выросла на 18%, до 65,6 тыс. рублей за кв. метр.
Что касается перехода на новую систему финансирования, то в 2019 году 81% (408 домов) возводили по «старой» схеме, с привлечением средств дольщиков; 10% (54 дома) — со счетами эскроу, 8% (44 дома) строительные компании возводят за собственные средства, 1% (6 домов) находятся на контроле департамента, то есть «сопровождаются в ручном режиме», уточнил глава ДСиА.
Большинство проектов по новой системе финансирования реализует Сбербанк. Как сообщил собравшимся в мэрии начальник отдела по работе с корпоративными клиентами финансирования недвижимости новосибирского отделения Сбербанка Александр Вагин, банк профинансировал в регионе 43 проекта. На средства банка строится 947 тыс. кв. метров жилья. Сбербанк уже реализовал 16 проектов с эскроу, а открыл 918 таких счетов.
1081 разрешение на строительство было выдано в Новосибирске в 2019 году (+3% к 2018 году)
Номер публикации: №06 14.02.2020