Велено не мельчить

Власти Ленинградской области ввели ограничение на строительство однокомнатных квартир и студий. Теперь такие квартиры не должны будут занимать более 40% жилого дома. Изменения также коснулись и площадей. Согласно постановлению, подписанному губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко, площадь квартиры в многоквартирном доме должна составлять не менее 24 кв. м. Ранее власти обсуждали возможность более строгих ограничений (минимальная площадь квартиры должна была составить 28 или даже 30 «квадратов»), но затем пошли на уступки бизнесу.

По словам губернатора, такие меры власти региона вынуждены принять из-за того, что в новостройках эконом-класса в ближайших пригородах Санкт-Петербурга половину занимают дешевые малогабаритные квартиры-студии. Это приводит к быстрому росту населения и избыточному давлению на социальную инфраструктуру. «Из-за этого в городах и поселках с массовой застройкой возникает перенаселение, и власти не успевают создавать инфраструктуру для их жителей», — отметил глава региона. Так, по данным аналитиков LIVING, в Мурине на сегодня введено в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья, где проживают примерно 97 тыс. человек. Согласно же генеральному плану населенного пункта до 2030 года (из расчета площади жилых помещений 30 кв. м/чел) в Мурине должно проживать в 2,4 раза меньше — 36,5 тыс. человек. Между тем, на разных стадиях строительства находится около 2 млн кв. м жилья, что приведет к увеличению населения еще на 67,6 тыс. человек. В результате в муринских школах, рассчитанных на 3075 мест, фактически обучается на 13,7% учеников больше. Аналогичная ситуация и с детскими садами, которые рассчитаны на 2300 малышей, но в 2018-2019 году в них поступило 3038 детей.

Участники рынка встретили нововведение неоднозначно. По итогам прошлого года именно студии минимального метража стали самым востребованным продуктом на рынке. На сегодняшний день это едва ли не единственный способ обзавестись собственным жильем для молодежи. «Основной плюс студий для покупателя — доступная цена», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. А заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин считает, что нельзя просто так отменить или ограничить строительство малогабаритного жилья. «Наши клиенты покупают его не из-за того, что им хочется приобрести дешевую квартиру маленькой площади, а потому, что ничего другого они сейчас не могут себе позволить», — говорит он. По мнению руководителя проектов Gatchina Gardens Натальи Осетровой, инициатива областного правительства по отказу от малогабаритного жилья совершенно понятна: люди, которые покупают и заселяют самое скромное жилье, платят меньше налогов, но зато предъявляют основные требования к социальной инфраструктуре.

Аналитики по-разному оценивают возможные последствия решения областных властей для рынка жилья. Хотя новые правила касаются только будущих проектов и не распространяются на жилые комплексы, по которым уже оформлены документы, возможно снижение спроса на жилье на территории Ленобласти и уход части покупателей на рынок Петербурга. Но есть мнение, что часть покупателей станет покупать квартиры большей площади. Так, вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин отметил, что после того, как с 1 мая ставки по ипотеке опустились до 6,5%, обозначился новый тренд: двухи трехкомнатные квартиры, которые долго не продавались, стали пользоваться спросом.

Справочно:

По данным Росреестра, в 2019 году на квартиры площадью до 30 кв. м (студии и однокомнатные квартиры) приходилось до 35% от общего количества квартир, реализованных на рынке Ленинградской области. Средняя площадь таких квартир составляла 24,6 кв. м. В Петербурге, несмотря на более высокий уровень доходов, студии и малогабаритные квартиры также популярны — доля квартир площадью менее 30 кв. м в общем объеме спроса составляет не менее 30%.