Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития рынка загородного жилья Московской области в первом квартале 2018 года.
«СГ»: Илья, что с объемом предложения, в том числе, нового в рассматриваемом сегменте?
И.М.: Начало 2018 года на рынке загородной жилой недвижимости Москвы выдалось спокойным. В продажу не поступило ни одного нового коттеджного поселка (КП), хотя сдержанность девелоперов на рынке домовладений уже стала долгосрочной тенденцией. По итогам I квартала в продаже насчитывалось порядка 40 поселков с 890 домовладениями. Правда оговорюсь, что мы отслеживаем ситуацию только на наиболее популярных направлениях (50% рынка) и в организованных КП, расположенных на удалении не более 35 км от Москвы. Поскольку новых проектов нет, существующий объем постепенно сокращается: за первые три месяца он снизился на 13%. Тем не менее есть все предпосылки к перелому тенденции, так как нам известно о подготовке новых крупных проектов, да и спрос клиентов концентрируется на новых, а не старых коттеджах.
«СГ»: А как выглядит структура предложения по удаленности от МКАД?
И.М.: Поскольку активность девелоперов низкая, заметных изменений в географии предложения на загородном рынке домовладений мы не наблюдаем. По-прежнему большая часть объектов (57%) находится в поясе 21-30 км от МКАД, а 35% общего объема располагается на Новорижском направлении. Треть предложения удалена от Москвы на 11-20 км. По 25% и 23% всех коттеджей сосредоточены на Киевском и Рублево-Успенском шоссе. Таким образом, размещение загородных поселков и предпочтения покупателей с точки зрения географии консервативны. Мы видим, как меняются запросы на сам характер домовладения, его площади, архитектуры, оснащения, отделки, размера участка, но предпочитаемая локация остается той же, что и 5-10 лет назад.
«СГ»: Запросы меняются, а цены?
И.М.: Средняя цена квадратного метра в загородных домах столичного региона к концу марта 2018 года составила 130 тыс. рублей, что на 3% выше по сравнению с IV кварталом 2017 года. Средние расценки увеличились в основном в связи с изменением структуры предложения. Покупательский спрос сконвертирован на наиболее доступных предложениях, поэтому в продаже остается все больше дорогостоящих объектов. Особенно ярко это проявилось на Рублево-Успенском шоссе, где средняя стоимость домовладения увеличилась на 16% и достигла 133 млн рублей. В части проектов мы зафиксировали прямое повышение цен по инициативе застройщиков.
«СГ»: Что пользуется наибольшим спросом у клиентов? Много ли сделок заключается?
И.М.: Наибольшее число заявок приходится на готовые в бюджете до 3 млн долларов, площадью 650-700 кв. м и участком 25-35 соток. На них приходится и основная часть заключенных сделок. В сравнении с IV кварталом 2018 года их число снизилось в силу сезонного фактора и неблагоприятных погодных условий, которые сильно влияют на количество показов объектов. Напомню, что февраль выдался очень снежным, а март – морозным, из-за чего потенциальные клиенты неохотно выезжали на просмотры. Однако в апреле активность покупателей уже восстановилась, и мы ожидаем очень активное завершение весны на фоне относительной стабилизации внутренне- и внешнеполитической ситуации, а также повышении курса доллара.
«СГ»: Илья, выделите основную или интересную тенденцию начала года на рынке загородного жилья.
И.М.: В I квартале мы наблюдали рост интереса покупателей к домам с отделкой «под ключ». Нередко при выборе загородной недвижимости эмоциональное впечатление покупателя перевешивает рациональные доводы: клиенту настолько может понравится дом, что покупатель не готов ждать несколько месяцев завершения ремонта. Сейчас же, по нашим оценкам, сегодня 8 из 10 покупателей высокобюджетной загородной недвижимости планируют приобретение жилья «под ключ». Большинство клиентов обращаются к нам с просьбой подобрать готовый к заселению объект, но в то же время рассматривают жилье без отделки в качестве исключительно запасного варианта. Естественно, девелоперы в ответ на повышенный интерес предлагают максимально готовый продукт.