Столица взялась за старое

Две трети строящегося сейчас в Москве жилья находится внутри МКАД

Москва занимает четвертое место среди субъектов РФ по объему жилья, построенного в России в 2018 году. По данным Росстата, за год здесь было сдано в эксплуатацию свыше 3,5 млн кв. м жилой недвижимости (примерно 4,5% от всех российских новостроек). При этом по объемам текущего жилищного строительства столица находится сейчас даже на первом месте. По состоянию на апрель 2019 года в городе силами 141 девелоперской компании возводилось 1111 домов на 316 741 квартиру совокупной площадью 18 510 140 кв. м (13,2% всех строящихся «квадратов» в стране). Почти треть этого «метража» (32%) — 5 920 210 кв. м — должна быть введена в строй до конца года.

Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «Стройгазетой» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Москве приходится на многоквартирные дома (МКД) — 965 зданий (86,9% всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД тогда составит и вовсе 92,7% и 92,1% рынка (239 504 жилые единицы и 17 038 659 кв. м). Оставшиеся 13,1% объектов — это 52 блокированных дома (таунхауса) и 94 апарт-комплекса (4,7% и 8,5% соответственно). Последние в общем городском «метраже» занимают 7,7% (1 427 659 кв. м), тогда как площадь таунхаусов составляет всего 0,2% (44 397 «квадратов»).

В целом возведение столичного жилья осуществляется сейчас в 33 территориальных образованиях. Наибольший объем строительства ведется в старых границах Москвы — 71,4% жилой площади (13 224 435 кв. м в 615 домах). Остальное — за МКАД (в основном в Новой Москве). Среди «строительных» лидеров здесь следующие населенные пункты: Столбово (возводится 41 дом площадью 726 196 кв. м, что составляет 3,9% регионального «метража»), Коммунарка (29 / 520 503 кв. м / 2,8%), Николо-Хованское (38 / 517 777 кв. м / 2,8%), Московский (17 / 477 569 кв. м / 2,6%) и Рассказовка (13 / 416 623 кв. м / 2,3%). К слову, год назад в абсолютных лидерах была деревня Саларьево, доля которой теперь в «общем деле» стала гораздо скромней — 1,8% (15 домов площадью 324 528 кв. м). Менее всего из новых территорий столичных застройщиков интересует деревня Ширяево (Троицкий административный округ Москвы), где строится всего 3 дома на 2526 «квадратов».

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у московских строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич), которые сейчас применяются при возведении 436 домов (39,3% всех строящихся объектов) площадью 8 194 833 кв. м, или 44,3% нового регионального «метража». На втором месте по популярности — «чистый» монолит, используемый на 184 стройках (16,6%) суммарной жилой площадью 3 443 116 кв. м (18,6%). На долю 163 блочных домов (14,7%) приходится 3 195 653 кв. м жилой недвижимости (17,3%). Панельных домов в Москве будет построено 105 (9,5% объектов) общей площадью 2 785 058 кв. м (15,4%). «Голый» кирпич хоть и задействован сразу на 223 столичных объектах (20,1%), однако «на выходе» это дает лишь 4,8% текущих «квадратов» (891 480 кв. м).

Средняя этажность жилищного строительства в Москве составляет сейчас 16,1 этажей (из расчета на строящийся дом). Примечательно, что по сравнению с прошлогодней весной столичные стройки резко «подросли» на 2,3 этажа (год назад средним был дом в 13,8 этажей).

В целом же высотность возводимых в столице зданий распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 19% строящихся сейчас объектов жилья (таковых в Москве скоро появится 211); 4-8-этажных строений — 8,6% (95 домов); 9-12-этажных — 9,6% (107 зданий); 13-17-этажные — 19,1% (212 зданий).

Больше всего в городе строится 18-24-этажных домов — 261 (23,5% всех объектов). Однако если не брать в расчет такой показатель, как число домов, а сравнить их по количеству находящихся в них квадратных метров, то и «ранжир» будет выглядеть совсем иначе — в этом случае наибольший объем тогда будет приходиться уже на столичные «высотки» (25 и более этажей) — 41% всех «площадей». Тогда как количественная доля возводимых сейчас в городе 225 «небоскребов» составляет 20,3% всех новых жилых зданий. Самым высоким строящимся объектом является 79-этажный дом с апартаментами Neva Towers (застройщик «СТ Тауэрс»).

Каких размеров

Нынешняя площадь среднестатистической московской квартиры составляет 58,4 кв. м. По этому показателю столичное жилье хоть и «усохло» за год на 1,5 «квадрата» (весной 2018 года было 59,9 кв. м), но это все равно по-прежнему существенно выше, чем в целом по стране (средняя площадь российских квартир — 49,4 кв. м).

Наименьшая средняя площадь строящегося жилья в Москве представлена в квартирографии девелоперского проекта Crystal, реализацией которого занимается «Концерн КРОСТ» — 22,8 кв. м. Самые просторные среднестатистические квартиры — у группы компаний «Стройтэкс» в жилом комплексе (ЖК) VillaGrace — 331,2 кв. м.

Что касается самих новых ЖК в целом, то их в Москве сейчас возводится 277 (годом ранее было 225). В состав самого крупного из них — «Люблинский парк» — входит сразу 20 домов на 14 332 квартиры суммарной площадью 698 828 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому проекту от «Группы ПИК» в столице просто нет равных. Особенно учитывая тот факт, что второй по масштабам городской ЖК — «Бунинский парк» (29 домов на 8 336 квартир площадью 429 798 кв. м) — принадлежит этому же девелоперу. Так что ближайшим, но уже весьма условным «преследователем» можно считать «Группу ЛСР» со своим ЖК «ЗИЛАРТ», где в стройке находится 13 домов (5180 квартир на 345 093 кв. м).

При этом самым «вместительным» (по совокупной жилой площади) строящимися сейчас «объектом-одиночкой» в Москве является многоквартирный дом-ЖК «Level Амурская», возводимый застройщиком Level Group, и рассчитанный на 2402 квартиры общей площадью 145 544 кв. м. К самым «миниатюрным», возводимым в столице объектам, относится корпус на 9 квартир общей площадью 890 «квадратов» в ЖК «Полянка/44» от «Группы ПСН» (весь комплекс состоит из 8 корпусов (в общей сложности 189 квартир), 7 из которых уже сданы).

И самое главное — кто и когда

В общей сложности на столичном рынке сейчас работает 141 застройщик. При этом совокупная доля лишь 10 крупнейших компаний, строящих жилье в Москве, составляет 49,5% рынка. Почти половина этого объема приходится на одну «Группу ПИК», на счету которой свыше 4 млн кв. м жилья (22% всех возводимых в столице «квадратов»). На втором месте ГК «А101» (974 тыс. кв. м, 5,3% рынка), на третьем — «Донстрой» (691 тыс. кв. м, 3,7%). Стоит отметить, что «пальма первенства» у «ПИКа» была и год назад, а вот «серебро» и «бронза» принадлежали совсем другим игрокам — «Группе ЛСР» и Capital group (занимающих сейчас 5 и 12 строчки соответственно). Стоит отметить, что формально в списке крупнейших столичных застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства смотрите в таблице) представлены и такие компании, как, например, МКХ (228 тыс. кв. м с долей рынка 1,3%). Этот обанкротившийся ранее стройхолдинг «сохраняет» пока за собой 20-е место, так как его 10 объектов достраиваются сейчас за счет городского бюджета (санацией занимается городской застройщик «Мосотделстрой-1»). Соответственно, после их ввода в эксплуатацию МКХ навсегда покинет рэнкинг.

Наибольший объем текущего жилищного строительства в Москве приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 9 274 541 кв. м в 390 домах на 168 357 квартир (50,1% новых жилых площадей столицы). Строительству 23,8% «квадратов» (4 409 785 кв. м в 72 290 квартирах, находящихся в 209 домах) — старт был дан в 2017 году. «Добро» на возведение 12,1% площадей (2 231 444 кв. м) в 154 домах на 36 553 квартиры было получено в 2016 году. По документам, выданным с 2012 по 2015 годы, в сумме строится 348 объектов площадью 2 503 486 кв. м (13,5 % всего «метража»). До сих пор в городе ведется строительство 10 домов на 942 квартиры площадью 90 884 кв. м, документация на которые была получена с декабря 2008 (!) по декабрь 2011 годов (это 0,5% от всей жилой площади в регионе).

До конца текущего года московские застройщики планируют ввести в эксплуатацию 43,6% строящихся сейчас домов — 484 объекта с 98 895 квартирами общей площадью 5 920 210 кв. м. Это будет также почти треть всех квартир (31,2%) и «рабочего метража» (32%). Сдача 28,4% площадей (5 261 701 «квадрат» в 87 695 квартирах в 269 домах) может состояться в следующем году.

На 2021 год намечен ввод еще 3 942 747 кв. м, или 21,3% всех площадей (69 549 квартир в 175 домах). 1 405 201 «квадрат» (7,6%) в 24 736 квартирах в 110 домах запланирован к сдаче на 2022 год. Годом позже заявлены к вводу 731 817 кв. м (4% площадей) в 13 796 квартирах в 33 домах. Последние 40 из текущих домов на 22 070 квартир площадью 1 248 464 кв. м (6,7% рынка) будут заселены в 2024 году и позже.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Москве в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы (а возможно, и не один раз). В частности, 14,7% всех строящихся площадей (860 747 кв. м), заявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть сданы в 2012-2017 годах. Ввод еще 1 129 222 «квадратов» (19,1% планируемого на этот год сдачи) «переехал» с 2018 года.

К сожалению, «просрочка» — явление в Москве, оказывается, очень распространенное. В переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов аналитиками ИРСО были замечены 63 столичных застройщика. Отрадно лишь то, что в целом средняя «поправка» у них относительно невелика и составляет 3,6 месяца, да и касается в основном неполных объемов текущих строек. Стопроцентный перенос ввода объектов в эксплуатацию с максимальной «просрочкой» — 74 месяца — выявлен у ГК «Атлант». Вот уже больше 6 лет этот застройщик переносит завершение строительства в деревне Марушкино (Новая Москва) 5 домов в ЖК «Внуково парк» на 196 квартир общей площадью 9104 «квадратов». Как пояснили «Стройгазете» в компании, после публикации материала, этот ЖК был уже приобретен ими как проблемный. Один из домов ГК "Атлант" достроил за свой счет, ввел в эксплуатацию, и в настоящее время квартиры продаются в готовом доме. Во втором доме срок передачи квартир дольщикам - осень 2019 года. Остальные две очереди, несмотря на получение разрешения на строительство, не выводились в продажу. Соответственно, в настоящий момент они, по сути, являются «земельным банком».

365 267 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья столичными застройщиками

154 737 руб./кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в Москве жилья

Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО / inrso.ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру, изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года. В этом году в «СГ» ранее уже вышли обзоры новостроек Нижегородской (№18), Новосибирской (№17), Московской (№14), Свердловской (№6) и Тюменской (№4) областей, Республики Татарстан (№8). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).