Стероиды для реновации

Из законодательных новшеств последнего времени для Санкт-Петербурга особенно важным стал так называемый закон о «всероссийской реновации». Этот механизм комплексного развития территорий (КРТ) должен решить основные проблемы, мешающие реализовать городскую программу сноса «хрущевок».

Не с первой попытки

Например, в Москве первая волна реновации стартовала в 1999 году и предполагала снос 1772 зданий до 2010-го. Несмотря на финансовые возможности столицы, программа шла с перебоями, хотя сейчас в ее рамках осталось решить судьбу лишь пары десятков домов. Параллельно в 2017-м началась «вторая волна», предусматривающая переселение около миллиона москвичей. Уже переехали или переселяются почти 55 тыс. человек из 360 домов (61 из них уже снесен). Готово 146 новостроек площадью 1,9 млн квадратных метров, еще 157 домов (2,6 млн кв. м) строится и 150 (почти 3 млн «квадратов») — проектируются.

В Петербурге реновацию запустили в 2008 году. Тогда компания «Воин-В» взялась за кварталы 2А и 2Г района Ульянка (юго-запад Северной столицы), пообещав расселить 15 «хрущевок» (примерно 4 тыс. жителей) и предоставить 40 тыс. кв. м жилья собственникам и 31 тыс. «квадратов» нанимателям. Однако спустя 10 лет инвестор не передал и 10% обещанного, не снес ни одного старого дома, хотя несколько новых построить успел. В итоге контракт с «Воином-В» город расторг.

В том же 2008-м компания «СПб Реновация» на торгах получила для развития 22 квартала в девяти районах. Предполагалось, что за 10 лет она снесет около 1200 домов и построит около 8 млн кв. м нового жилья. Только для расселения более 46 тыс. нанимателей и свыше 66 тыс. собственников требовался миллион «квадратов». Правда, первое разрешение от властей на строительство девелопер сумел получить лишь в 2013 году. В 2019-м компании пришлось через суд продлевать договор с городом. Всего «СПб Реновация» пока что расселила около 630 семей, снесла более 80 старых домов и построила свыше 1 млн новых «квадратов».

Не в деньгах счастье?

Кардинальное отличие петербургской программы от столичной в том, что она не предусматривает вложений из городского бюджета. Безусловно, это одна из главных причин столь низких темпов расселения. Хотя есть и другие. Например, частое изменение федеральных и местных норм и требований — из-за этого проекты приходилось переделывать.

Кроме того, «СПб Реновация» столкнулась и с «потребительским экстремизмом», связанным с синдромом «последней квартиры». Компания несколько лет не могла договориться с собственником 42-метровой квартиры в Сосновой Поляне на юго-западе города, который хотел получить за нее 42 млн рублей. А местная программа требовала согласия на переезд 100% владельцев квартир (не просто большинства).

«Из-за проблемы последней, или «золотой» квартиры дома по несколько лет стояли расселенными. Новое федеральное законодательство позволяет формализовать подход, сделать его единообразным и уравновесить права жителей и инвестора. Это очень серьезный шаг вперед. Теперь инвесторы хотя бы смогут прогнозировать время освобождения территории. Невозможность планирования делает весь проект нерентабельным, особенно теперь, когда жилищное строительство переходит на проектное финансирование банков», — отмечает курирующий петербургский стройкомплекс вице-губернатор Николай Линченко.

Реновации мешало и отсутствие в «хрущевских» кварталах «стартовых» пятен, на которых можно было бы возвести дома для расселения. Между тем, условия программы требовали предоставить жилье для переезда в том же квартале. Теперь по договоренности с жильцами им могут дать квартиры и за его пределами.

Руководитель отдела по связям с органами государственной власти компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев говорит, что в новом законе учтен опыт реализации региональных программ развития застроенных территорий, и петербургская в частности: «Законодатели учли недоработки, с которыми сталкивались операторы программ по всей России. Например, теперь для реновации дома требуется согласие двух третей собственников квартир, а не 100%, как в действующей сейчас в Петербурге программе. Также у местных властей теперь есть возможность адаптировать закон о КРТ под нужды региона, включая разработку конкретных параметров территорий для включения в программу, источники финансирования».

По словам Николая Линченко, до конца года чиновники подготовят необходимый для работы по новому законодательству набор городских подзаконных актов.

Нестоличный статус

Реновация в Москве упрощается и благодаря отдельному закону о статусе столицы, поэтому тиражировать московский опыт и схему реновации в полном объеме ни в Петербурге, ни в других регионах не получится. Однако Николай Линченко отмечает, что часть особенностей, присущих Петербургу как городу федерального значения, нашли отражение в законе: «Мы не стоим на месте, и какие-то решения, которые применяются в Москве, вполне можно будет распространить на Петербург. Реновация — это очень востребованная тема, и чем понятнее и прозрачнее будет процедура, тем лучше. Но у нас, например, градостроительный план земельного участка никогда не станет отдельным градостроительным документом, проходящим общественные слушания. Это просто выписка из действующих регламентов, которые должны неукоснительно соблюдаться».

По словам Николая Линченко, сейчас рассматривается много законодательных новаций из смежных областей, способных упростить реновацию. Одна из петербургских инициатив, поддержанная на федеральном уровне, касается правил формирования земельных участков под существующими домами. Сейчас это делается исключительно на основании проектов планировки и межевания территорий. «Вне зависимости от того, историческая ли это застройка, кварталы советских времен или незастроенные земли, подход один: сформировать участки можно, только разработав проект планировки и межевания. Но чтобы его утвердить, он должен соответствовать всем современным нормативам, что практически невозможно на уже застроенных территориях», — поясняет Николай Линченко. По его словам, есть более простой и эффективный вариант: под уже существующими домами должна быть возможность сформировать надел на основании схемы земельного участка. Это упростит не только саму реновацию, но и реализацию программ капитального ремонта, да и просто выделение участков под многоквартирными домами в общедолевую собственность владельцев квартир.

Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:

«Еще одна особенность Петербурга в том, что почти вся земля находится в частной собственности. Поэтому в первую очередь мы подготовили местные законы, регламентирующие порядок заключения договора о комплексном развитии жилых и нежилых территорий по инициативе правообладателей земли или иных объектов недвижимости. Эти документы уже подписаны губернатором»